訂立書面契約等

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人及訴外人蔡主恩、蔡雅各、李榮進、李榮隆、李榮傳、羅李美雲、李王月梅(下稱蔡主恩等7人），與訴外人元聚開發有限公司(下稱元聚公司）於民國112年8月1日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由被上訴人與蔡主恩等7人，依土地法第34條之1規定，將坐落於臺南市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，面積3,537.97平方公尺，權利範圍全部，以每坪新臺幣(下同)48,000元，總價51,371,520元，出售予元聚公司。被上訴人與蔡主恩等7人，其後於112年8月7日以未附系爭契約之存證信函，通知伊及其他共有人於函到15日內，就系爭土地行使優先購買權，並告知買賣條件為總價款為51,371,520元，及附註事項：「

2.拆遷補償或協議購回事宜，如主張優先購買時需概括承受。3.整地拆除工程費由買方自行負擔。4.買賣雙方各需支付6%整合報酬予整合方（居間方）。」等語。經伊於112年8月18日（起訴狀誤載為112年8月17日）以存證信函表示願依同一條件行使優先購買權後，被上訴人及蔡主恩等7人於114年8月23日寄發存證信函，通知伊於函到後15日內，備妥19,260,500元辦理優先承買訂約事宜，該函除檢附系爭契約外，竟另附顯非原通知之買賣條件，而係嗣後增訂之附約、買賣契約修訂同意書，其上另行加價250萬元購買，及增加本案買方同意另行支付800萬元予賣方作為整合（代辦）繼承相關費用等買賣條件，以致除原系爭契約之價金外，尚需另外增付1,050萬元費用。又蔡主恩等7人於伊行使優先購買權後，分別於113年2月7日、113年4月9日共2次，將系爭土地應有部分8分之3部分，以買賣為原因違約移轉登記予被上訴人，惟此僅係伊將來是否要對蔡主恩等7人請求損害賠償之情形，但不影響伊先前已以同一條件，向被上訴人主張優先承買原來被上訴人即持有系爭土地應有部分8分之3部分，爰依土地法第34條之1第4項規定，請求命被上訴人應就系爭土地按起訴狀附件所示之同一條件，與伊訂立不動產買賣契約，並於伊給付價金19,264,320元之同時，將系爭土地所有權(權利範圍8分之3)移轉登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應按起訴狀附件所示之同一條件，與伊訂立不動產買賣契約，並於伊給付價金19,264,320元之同時，將系爭土地所有權(權利範圍8分之3）移轉登記予伊。

二、被上訴人則以：伊及蔡主恩等7人，雖於112年8月1日與元聚公司簽訂系爭契約，然因前共有人蔡明義就系爭土地向臺灣臺南地方法院（下稱原法院），以114年度訴字第1592號事件提出分割共有物訴訟，並請求停止土地法第34條之1相關程序，致系爭土地無法依約於112年12月30日前完成移轉登記，系爭契約即無條件解約，故不論上訴人之優先購買權存在與否，請求履約權利已失所附麗。況上訴人雖陳稱行使優先購買權，然其拒絕承認系爭契約之附約，且不願就系爭契約書之附約與各共有人進行履約，顯就系爭買賣契約書之內容尚有爭執，又上訴人主張兩造應依系爭契約簽訂契約，標的是系爭土地的所有權全部，但上訴聲明僅針對其中伊所持有之應有部分3/8加以移轉，且自行以3/8之價格加以計算，自非屬「同一條件」、「同一價格」，故上訴人優先購買權行使顯非適法，其對系爭土地之優先購買權不存在等語資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠蔡主恩等7人及被上訴人，與元聚公司於112年8月1日簽訂系爭契約，由被上訴人與蔡主恩等7人，依土地法第34條之1 規定，將系爭土地以每坪48,000元，總價51,371,520元，出售予元聚公司。㈡被上訴人與蔡主恩等7人，於112年8月7日以永康網寮郵局第260號存證信函，通知上訴人及其他共有人，就系爭土地行使優先購買權，其中八、附註事項記載略為：1.優先承買權不得轉讓或指名登記。2.地上房屋拆遷補償或協議購回事宜，如主張優先承買時，亦需概括承受。3.整地拆除工程費由買方自行負擔。4.買賣雙方各需支付6%整合報酬予整合方（居間方）。㈢上訴人收到上開存證信函後，確實於期間內以存證信函通知土地共有人。㈣蔡明義已就系爭土地提起分割共有物訴訟，現由原法院以114年度訴字第1592號分割共有物事件審理中。

四、本院之判斷：㈠按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金。至於共有人出賣共有土地未合於土地法第34條之1第項規定之情形，其出賣之標的既為共有物，則他共有人亦不得逕認該共有人係出賣其應有部分，而僅就該應有部分主張優先承購。（最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照）。故土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定、77年度台上字第166號判決意旨參照）。㈡查上訴人請求被上訴人就系爭土地應有部分8分之3，以價金19,264,320元訂立買賣契約，並非依系爭契約所載應有部分全部，且其自行依系爭契約以3/8價格加以計算價金，顯然已擅自變更系爭契約買賣條件情事，自難認上訴人於本件訴訟之主張，已依上開同樣條件合法行使優先承購權，亦不得自行變更共有物之買賣為共有物應有部分之買賣。況依上訴人所述，蔡主恩等7人既已將其系爭土地應有部分3/8均移轉登記予被上訴人，發生物權移轉效力時，上訴人依上揭說明即不得再主張其優先承購權存在。從而，上訴人未合法行使優先承購權，其優先承購權亦因蔡主恩等7人已移轉應有部分而無從行使，其於本件訴訟依土地法第34條之1第4項之主張，即無理由，應予駁回。

五、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項之規定，請求被上訴人應就系爭土地，按起訴狀附件所示之同一條件，與其訂立不動產買賣契約，並於其給付價金19,264,320元之同時，將系爭土地所有權(權利範圍8分之3)辦理移轉登記，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、結論：本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　28　　日民事第二庭　審判長法　官　黃義成

法　官　余玟慧

法　官　黃建都上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　28　　日

書記官　李鎧安

【附註】民事訴訟法第466條之1：⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。