原裁定及臺灣屏東地方法院114年度執事聲字第26號裁定均廢棄。債務人吳沛聰於臺灣屏東地方法院之異議駁回。異議、抗告及再抗告程序費用均由債務人吳沛聰負擔。
一、債權人全國農業金庫股份有限公司（下稱農金公司）執臺灣屏東地方法院（下稱屏東地院）108年度司拍字第111號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請拍賣債務人吳沛聰所有原裁定附表（下稱附表）所示土地（下合稱系爭土地），經屏東地院109年度司執字第36715號（下稱36715號）拍賣抵押物強制執行事件（下稱執行事件）受理。執行法院以系爭土地上有吳沛聰種植之作物，539、540地號土地有吳沛聰如附表所示暫72、73建號之未辦理所有權第一次登記建物（下合稱暫編建號建物），而追加執行。再抗告人於民國112年3月21日第2次拍賣程序，以新臺幣（下同）2,590萬元拍定系爭土地、地上作物及暫編建號建物，尚未核發權利移轉證書。嗣於屏東地院113年度重訴字第44號事件履勘現場時，地政人員告知539、540地號土地有水泥磚造庫房建物、鐵皮棚架各一（下合稱庫房及鐵皮棚架），未經執行程序測量。吳沛聰遂以執行法院未將該庫房及鐵皮棚架列入拍賣標的鑑價，係重要拍賣條件錯誤，程序瑕疵重大為由而異議，請求撤銷拍定。執行法院司法事務官認暫編建號建物之底價，業考量庫房及鐵皮棚架之價值，而以36715號裁定駁回異議。吳沛聰聲明異議，經屏東地院114年度執事聲字第26號裁定（下稱26號裁定）廢棄該36715號裁定，再抗告人提起抗告。
二、原法院以：㈠吳沛聰出具切結書載明：「本人提供擔保之不動產已建有未經保存登記建物（含地面層或頂層加蓋部分為供押不動產之從物），確為本人原始起造所有或具有使用權，願合併提供為貴公司債權之共同擔保品，如遇貴公司實行前項抵押權時，聽任貴公司一併拍賣以抵償債務」等語予農金公司；嗣地政機關測量暫編建號建物，經鑑定系爭土地、地上作物及暫編建號建物之價格，並參考該鑑價結果核定拍賣底價。至庫房及鐵皮棚架，則因債權人於查封時表示：以鑑價方式進行，而不予測量，故執行法院未囑託地政機關對之測量。㈡依吳沛聰稱：伊購入土地時即存在庫房及鐵皮棚架，鐵皮棚架作為擺放器具、或採收水果後免風吹日曬雨淋，磚造庫房則供農務後休息及放置器具使用等語，並有執行筆錄及現場照片可佐。綜合暫編建號建物、庫房及鐵皮棚架，均為坐落系爭土地上之簡易地上物；揆其外觀，與吳沛聰所述用途，及前揭切結書所載內容，堪信均屬吳沛聰所有，於設定抵押權前即存在於系爭土地，為輔助農用之地上建物，屬系爭土地之從物，為抵押權效力所及，則於實行抵押權時，應由執行法院一併鑑價而後拍賣。㈢從物如為不動產時，無論在抵押權登記時是否一併登記，均為抵押權效力所及，故於實行抵押權時，自應將該從物列為拍賣標的物，併予鑑價而後拍賣。執行法院未就庫房及鐵皮棚架予以測量、鑑價一併拍賣，至其就暫編建號建物核定之拍賣底價，雖較鑑定價格稍有提高，僅係取整數，不能認業已考量庫房及鐵皮棚架之價值。是拍賣程序自有重大瑕疵，應予撤銷，因而裁定駁回抗告。再抗告人不服，提起本件再抗告。
三、本院判斷：㈠強制執行應依公平合理之原則，兼顧債權人、債務人及其他利害關係人權益，以適當之方法為之，不得逾達成執行目的之必要限度；當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；該聲請及聲明異議，由執行法院裁定之，此觀強制執行法第1條第2項、第12條第1項本文、第2項規定自明。由是而論，執行法院對聲請及聲明異議為有無理由裁定時，除應依強制執行法及相關法規，就具體事件所涉內容為認事用法外，並應衡酌債權人實現執行名義利益、債務人有無受不可期待或歸責之附帶損害、利害關係人權益保護等相關情事，考量強制執行目的、執行程序安定與運作效能、論理及經驗法則與誠信原則，綜觀全盤情狀為適當評價，且檢視結果是否符合債權人、債務人及利害關係人各方權利義務之公平合理，使得以適當方法為之，不得逾必要限度，並符合比例原則。另法院於強制執行事件之異議或抗告程序，亦應依上開標準為判斷基礎。㈡主物之處分，及於從物；抵押權之效力，及於抵押物之從物；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；該公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、拍賣最低價額、閱覽查封筆錄之處所及日、時；拍賣期日距公告之日，不得少於14日；拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，且其無人承受或依法不得承受者，執行法院應酌減拍賣最低價額定期再行拍賣，觀諸民法第68條第2項、第862條第1項，強制執行法第81條第1項、第2項第1款至第4款、第82條、第91條規定即明。且依強制執行法第113條準用第70條第2項、第63條、第69條規定，執行法院定不動產第一次拍賣底價時，應詢問債權人及債務人之意見；且應通知債權人及債務人於拍賣期日到場；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。㈢庫房及鐵皮棚架均為坐落系爭土地之簡易地上物，屬吳沛聰所有，為輔助農用之從物；執行事件查封時，因債權人提出鑑價不測量之意見，故執行法院未囑託地政機關對之測量，暫編建號建物核定之拍賣底價，確較鑑定價格為高等情，既為原法院所認定。綜合審酌司法事務官於36715號裁定，表明暫編建號建物之底價，業考量庫房及鐵皮棚架之價值；農金公司之執行債權達3,600萬元，暫編建號建物第一拍之底價僅25萬元，而本件執行標的於第二次拍賣程序拍定總價為2,590萬元；執行事件歷經現場查封、鑑價、詢價、第一次公開拍賣程序未拍定，而於112年3月21日拍定，吳沛聰就為簡易地上物、且屬從物性質之庫房及鐵皮棚架，至114年間始就未列入拍賣標的鑑價提出異議各節，參互以考，依上開規定及說明意旨，可見吳沛聰縱因庫房及鐵皮棚架未經測量後鑑價，可能受有不可期待或歸責之附帶損害，亦遠低於農金公司債權遲延受償、再抗告人因撤銷拍定所受不利益，是僅因執行法院未對庫房及鐵皮棚架實施測量鑑價，即認其拍賣程序有重大瑕疵而應予撤銷，違反強制執行之公平合理、適當與必要原則，且未兼顧再抗告人與債權人之權益。原法院見未及此，遽以上揭理由為不利再抗告人之判斷，自屬適用法規顯有錯誤。爰由本院廢棄原裁定及屏東地院26號裁定，改諭知如主文第2項所示，以臻適法。再抗告論旨，指摘原裁定不當，求予廢棄，非無理由。
四、據上論結，本件再抗告為有理由。依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第2項、第477條第1項、第478條第1項第1款，裁定如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 29 日最高法院民事第六庭審判長法官 鍾 任 賜法官 林 麗 玲法官 黃 書 苑法官 陶 亞 琴法官 呂 淑 玲本件正本證明與原本無異書 記 官 郭 金 勝中 華 民 國 115 年 8 月 4 日
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