損害賠償等

事實及理由

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。上述規定，依民事訴訟法第436條之1第3項所定，於簡易訴訟事件之上訴程序亦準用之。上訴人原聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）563,424元本息。嗣於本院審理時，因上訴人確定其對於回復原狀金額之請求，故減縮㈡之聲明為被上訴人應付其426,654元本息。核其減縮部分，係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、上訴意旨略以：上訴人將名下新竹縣○○市○○○路000號10樓之1辦公室、B1-33、B2-10、B2-11停車位（下稱系爭租賃物）出租與被上訴人，約定租期自民國113年5月6日至115年5月15日，每月租金新臺幣（下同）10萬元，管理費每月4,718元由被上訴人負擔（下稱系爭租約）。被上訴人擬提早終止租約，卻未依系爭租約第7條約定，於3個月前以書面通知上訴人，僅於114年9月底口頭告知。上訴人為降低損失，配合於同年10月14日點收系爭租賃物，然並未與被上訴人合意終止租約，且於點交文件上註明保留權利之旨。上訴人依法請求被上訴人給付未提前通知之預告期損害即自114年10月16日起算3個月租金30萬元、代墊管理費14,154元及回復原狀拆除現有裝潢費用112,500元（依免除後續承租者租金1個月，由後續承租人拆除原有室內裝修之損失計算）核屬有據。原審判決誤將上訴人「為減少損害之點交」認定為「同意免除求償權利之合意終止」，曲解「預告期損失」與「違約金」之併存關係，且未審酌系爭租約第4條第5款之強制性約定，誤認被上訴人無回復原狀之義務，於法不符。為此提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人426,654元及自114年10月16日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

二、被上訴人答辯：被上訴人中途終止租約雖未於3個月前以書面通知，惟兩造確已於114年10月14日完成系爭租賃物之點交，被上訴人未再占有使用租賃標的，且已支付系爭租約第7條提前終止租約之違約金，應認系爭租約已終止。被上訴人自無義務於完成點交，交還系爭租賃物後，續付租金及管理費。又兩造於點交房屋時，上訴人雖有提及依約應回復原狀等情，但並未要求被上訴人須拆除裝潢設備始願進行點交，上訴人於收回連原有裝潢在內之系爭租賃物，復要求被上訴人給付拆除費用，並無理由。並聲明：上訴駁回。

三、得心證之理由：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上第58號、18年上第1727號判決先例、99年度台上第1421號判決要旨參照）。㈡查兩造系爭租約第7條約定：「中途終止契約：乙方（按即被上訴人）不得於租賃期間內中途終止租約，惟如提前三個月以書面通知甲方（按即上訴人），且得支付甲方貳個月租金之損失賠償金。若甲方欲提前與乙方終止契約，亦需提前三個月以書面通知乙方，並得支付乙方貳個月租金之損失賠償金。」。此約定雖謂被上訴人原則上不能提前終止租約，然依其文義，被上訴人於3個月前以書面通知，支付上訴人兩個月租金為賠償，亦得終止租約。上訴人稱被上訴人未依上開約定於3個月前以書面通知提早終止租約，僅於114年9月底口頭告知，並於114年10月14日將系爭租賃物返還上訴人應賠償上訴人3個月租金損失云云，然系爭租約並無承租人未按約定方式提早終止租約時，應給付3個月租金及管理費之明文。上訴人謂被上訴人未依前揭約定提前終止租約，應給付3個月租金及管理費，並無依據。如認被上訴人須於3個月前以書面通知，並賠償2個月租金後，始得於3個月屆滿時提前終止租約，上訴人自無庸配合被上訴人於114年10月14日點交系爭租賃物，可待接獲提前終止租約通知後屆滿3個月再與被上訴人進行點交。然上訴人已配合於114年10月14日收回系爭租賃物，未再使被上訴人處於可使用租賃物之狀態，自可解為自斯時起兩造就系爭租賃物已無租賃關係。上訴人自收回系爭租賃物後，未再提供合於被上訴人使用之標的，自無從請求被上訴人給付自114年10月16日起算3個月之租金、管理費。㈢上訴人另主張被上訴人依約應負回復原狀之責，將系爭租賃物內之裝潢全數拆除，應賠償其請後續承租人自行移除OA及裝修，因而免除後續承租人1個月租金112,500元之損失云云。經查，系爭契約第4條第5項約定「房屋有改裝之必要，乙方取得甲方之書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀及點交冷氣等設備。」、第10條約定「原租戶所遺留隔間、裝修、傢具雙方協議由乙方承受，惟甲方保留本合約到期時得要求甲（按應係「乙」）方自行移除。」，由文義可知，系爭契約第4條約定是針對承租人有改裝房屋需求者所為約定，而契約第10條則是針對承接前承租人裝潢設備之承租人為約定。兩造對於被上訴人是承受原租戶所遺留之隔間、裝修、家具一節，並無爭執，自應優先依系爭契約第10條處理本件爭端。查兩造於114年10月14日點交系爭租賃物時簽署之提前交還房屋紀錄表，明確將「冷氣主機」、「辦公室低隔間」、「活動櫃」等列入點交範圍（原審卷第41頁），足見上訴人並未依系爭契約第10條約定要求被上訴人移除裝潢、設備，反點收無誤，上訴人既未要求被上訴人於點交前移除隔間、裝修，自不得於點收完成後，再主張被上訴人應支付拆除費用。另上訴人事後與後續承租人約定免除1個月租金讓後續承租人拆除原OA設備及裝潢，乃其與後續承租人之約定，與被上訴人無涉。上訴人主張被上訴人應支付拆除原有隔間裝修之費用112,500元云云，亦無理由。

四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付自114年5月16日起3個月租金、管理費及拆除裝潢費用，合計426,654元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條。中　　華　　民　　國　　115 　年　　9 　　月　　11　　日民事第一庭審判長法　官　蔡孟芳法　官　楊明箴法　官　林麗玉

以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　115 　年　　9 　　月　　11　　日書記官　白瑋伶