租佃爭議

事實及理由

壹、程序兩造就坐落臺東縣○○鄉○○段0000、0000-83、0000-85、0000-86地號(下以地號直稱)土地全部（下稱系爭耕地）訂有86國耕租字第01204號國有耕地租賃契約書（下稱系爭耕地租約），嗣被上訴人以上訴人承租之系爭耕地有部分不自任耕作使用，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定，系爭耕地租約無效，註銷換約續租申請案，經上訴人向臺東縣東河鄉公所申請調解，調解不成立移送臺東縣政府耕地租佃委員會調處，調處不成立移送原審法院審理（原審卷第5-48頁），上訴人起訴合於減租條例第26條第1項、第2項前段規定。 貳、實體

一、上訴人主張：系爭耕地上之建物為雞寮、集貨場、農舍2間，僅2間農舍用於居住，其餘用作農業使用，其中1間農舍係於民國40年間所建，依當時法令承租國有土地並非不得建築房屋，伊自幼即居住於此，現亦設籍生活於內，未違反減租條例第16條規定。耕地承租人之承租權為憲法保障之財產權及工作權，被上訴人依行政函釋及法院判決認定伊違反上開規定，有違法律保留、不溯及既往原則。又被上訴人於101年勘查後，既同意102年至112年續約，嗣伊於112年10月向被上訴人再次申請續租，依減租條例第20條即應予續訂租約，但被上訴人竟拒絕與伊續訂租約等情，求為被上訴人就系爭耕地應與其續訂耕地租賃契約之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，主張原判決不當擴張解釋自任耕作定義，被上訴人所引內政部92年1月20日內授中辦地字第0910020787號函文，違反行政程序法第158條、溯及既往、且權利濫用等語。並聲明：原判決廢棄；上廢棄部分，被上訴人就系爭耕地應與上訴人續訂減租條例耕地租賃契約。

二、被上訴人則以：伊於86年10月15日接管系爭耕地後，與上訴人簽訂系爭耕地租約。其於101年11月30日現場勘查承租範圍時，發現OOOO-85地號土地上部分有磚造平房、鐵皮屋倉庫3棟、磚木造平房、水泥柱木造倉庫、庭院等及做道路使用，有不自任耕作之情，違反減租條例第16條，雖兩造於102年續訂系爭耕地租約，仍不使無效之租約恢復效力，兩造間系爭耕地租約於102年續約前應已消滅，上訴人不得依減租條例請求與伊續訂租約等語置辯。並聲明：上訴駁回。

三、不爭執事項：　　㈠系爭耕地為國有土地，被上訴人為管理機關。㈡被上訴人於86年10月15日接管系爭耕地後，與上訴人換約簽訂系爭耕地租約，嗣於92年11月5日、102年10月18日換約，租期至112年12月31日止。㈢被上訴人於101年11月30日現場勘查系爭耕地承租範圍時，發現OOOO-85地號土地上種植竹子、梅子、橘子等作物，且設置水池、道路及建物等地上物。㈣被上訴人所屬臺東辦事處於113年1月22日以台財產南東三字第11354002420號函通知上訴人，因所承租之系爭耕地有部分不自任耕作使用，違反減租條例第16條規定，原訂系爭耕地租約無效，換約續租申請案應予註銷。　㈤OOOO-85地號土地上，有下列門牌之設籍資料：

1.臺東縣○○鄉○○村○○○00號（下稱OO號房屋），42年12月7日設籍。

2.臺東縣○○鄉○○村○○○00之1號（下稱OO之1號房屋），95年9月15日設籍。㈥OOOO、OOOO-83地號土地，上訴人於114年5月15日點交返還被上訴人(本院卷第119頁)。

四、本院判斷：上訴人主張伊未違反減租條例第16條規定，被上訴人以行政函文溯及既往適用不合法，拒絕續租為權利濫用等語，為被上訴人否認，並以上訴人有未自任耕作之事實，兩造就系爭耕地於102年間所簽之租約無效，上訴人不得請求續租等語置辯。經查：㈠被上訴人不續租系爭耕地，並無不當：

1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。復按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作（最高法院87年度台上字第592號民事判決意見）。次按前揭所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（如供作資材室、農具間使用），而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2595號民事判決意見）。依上，承租人依減租條例承租耕地，應以合於耕地使用目的之前提使用，如承租人變更使用耕地之方法，或將農舍作為居住之用時，即合致減租條例第16條第1項前段之要件，依同條第2項規定，應認承租人所訂減租條例租約無效，若出租人以上事由，拒絕原承租人續租之請求時，即難認出租人違反同條例第20條規定。

2.查，被上訴人於101年11月30日現場勘查系爭耕地承租範圍時，發現OOOO-85地號土地上種植竹子、梅子、橘子等作物，且設置水池、道路及建物等地上物(不爭執事項㈢)，設置之地上物包含磚造平房、鐵皮屋倉庫3棟、磚木造平房（OO號房屋）、水泥柱木造倉庫、鋼筋混凝土造蓄水池、庭院及道路，有國有土地勘（清）查表使用現況略圖（下稱101年使用略況）及照片圖在卷（原審卷第73至82頁），足認OOOO-85地號土地，101年時已明顯有建物、道路等地上物。

3.依租佃爭議調處時現場會勘(原審卷第9頁)照片，上訴人設置之地上物，包含①現況地上物1，水泥柱倉庫1棟、②現況地上物2，門牌為OO號房屋之磚造平房1棟、③現況地上物3，鐵皮倉庫1棟，及④現況地上物4，門牌為OO之1號房屋之磚造平房1棟及庭院(下稱系爭地上物，原審卷第39-42頁)、有地籍圖及其地上物位置(原審卷第38頁)在卷。經比對地籍圖及其地上物位置與101年使用略況及照片圖，101年使用略況所載A位置，為現況地上物4，即OO之1號房屋，房屋旁原鐵皮屋已拆除並有增建；101年使用略況B，為現況地上物3，鐵皮倉庫1棟；101年使用略況C，為現況地上物2，即OO號房屋，因101年時C之OO號房屋為磚木造平房，現況為鐵皮平房，足認OO號房屋業經改建；而101年使用略況D，為現況地上物1，即水泥柱木造倉庫，則未有改動。依上，堪認上訴人於系爭土地上設置地上物，於101年11月30日現場勘查時已存在，迄上訴人112年10月再次申請續租仍存在，且其中OO號房屋已拆除改建，OO之1號房屋亦有增建。

4.上訴人固主張42年12月7日設籍之OO號房屋，95年9月15日設籍之OO之1號均為農舍，然依租佃爭議調處時現場會勘照片（原審卷第40、42頁），OO號房屋設有浴廁，房屋內有桌子、矮櫃、沙發、冰箱、床板等物，OO-1號房屋有3個房間、1個廚房，房間內均有衣櫃，其中2間有床鋪，足認OO號、OO之1號地上物，均係供居住之用，與農舍應為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用有別，上訴人上項主張，尚有誤會，難以採取。㈡兩造102年10月18日換約，並不能拘束被上訴人：

1.按承租人違反減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台上字第1753號民事判決意見）。上訴人雖主張被上訴人於101年11月30日現場勘查時已知有地上物，卻仍為換約，現被上訴人依內政部92年1月20日內授中辦地字第0910020787號函，拒絕續租，違反行政程序法第158條、溯及既往、且權利濫用云云。惟上訴人於101年11月30日現場勘查後，就OO號、OO之1號房屋改建及增建，違反減租條例第16條第1項前段規定已如前㈠3.所述，其使用有違反耕地使用目的之新事實，被上訴人非不得依該新事實不予續租。況依上述最高法院判決意見，上訴人違反減租條例第16條第1項前段規定，兩造間原定租約無效，並不因被上訴人於102年10月18日與上訴人換約而有效，亦不因被上訴人於換約後向上訴人收取租金而有所不同，且既係法律之禁止規定，即難認被上訴人違反行政程序法第158條、溯及既往、並有權利濫用之情。

2.另查，被上訴人於101年11月30日現場勘查後，於102年10月18日換約後，曾於102年12月12日因上訴人有擅設欄杆等疑以非耕作目的使用等行為，以台財產北東三字第10206058710號函上訴人，請其於同年月31日前拆除欄杆並澄清各地上物之用途(原審卷第83-84頁)，經上訴人申請展延，被上訴人再於103年1月7日以台財產北東三字第1020605880號函上訴人，要求於同年月31日前以書面澄清建物、水池及庭院用途，並敘明上訴人如不配合，被上訴人將依減租條例續處(本院卷第57頁)，嗣上訴人雖於103年1月26日回函以建物係農舍(原審卷第85頁)，但並未揭露建物內部之狀況，被上訴人因未明悉OO號、OO之1號房屋有供作居住使用之情，復未予追蹤列管，致未依減租條例、兩造租約行使權利，然仍不得依102年10月18日兩造換約事實，遽認被上訴人已同意其將系爭耕地作為居住使用。況上訴人就OO號、OO之1號房屋有改建及增建已違反減租條例(如前㈠3.)，則被上訴人抗辯兩造租約已無效，其不得再續租系爭耕地，尚非無據，而可採取。㈢被上訴人得就系爭土地得全部不予續租：

1.按減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號、74年度台上字第2726號民事判決意見）。

2.查，上訴人雖僅於OOOO-85地號土地上變更使用耕地之方法，或將地上物作為居住之用，但依上述最高法院判決意見，被上訴人就系爭耕地全部不同意上訴人續租申請，即難認有何不當。況且，上訴人已於114年5月15日點交返還OOOO、OOOO-83地號土地(不爭執事項㈥)，其既已未實際使用，且經被上訴人收回，被上訴人就此二筆耕地，亦無依減租條例第20條規定續租予上訴人之餘地。

五、綜上，上訴人主張被上訴人應就系爭耕地與其續訂租約，為不足採。從而，上訴人依減租條例第20條，請求被上訴人應將系爭耕地與其續簽租約，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，認為不影響判決結果，故不逐一說明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　25　　日民事第一庭審判長法　官　劉雪惠 法　官　鍾志雄法　官　詹駿鴻 以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　25　　日書記官　黃慧中附　註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。