租佃爭議

理 由

一、本件上訴人陳順發先位訴請確認公同共有之優先承買權存在等部分，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，其對原判決該部分合法提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，效力及於未提起上訴之同造當事人陳冠宇、陳明發（下與陳順發合稱陳順發等3人），爰將之併列為上訴人，合先敘明。

二、陳順發等3人主張：伊因繼承訴外人陳德連承租人之地位，與公業就系爭土地存有耕地三七五租約（下稱系爭租約），嗣因知悉公業於108年3月26日將80號土地以9854萬8960元出售予立御公司（下與公業合稱公業等2人），並於110年8月25日降低買賣價金至5420萬1928元（下稱系爭買賣），且於同年10月20日以判決移轉為原因辦竣所有權移轉登記（下稱系爭登記），乃向公業表示願以同樣條件優先承買，惟公業等2人否認伊之優先承買權等情，爰依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條，土地法第107條規定，求為確認伊就80號土地全部有優先承買權；立御公司應將系爭登記塗銷；公業應就80號土地全部與伊訂立價金為5420萬1928元之買賣契約，並於伊給付買賣價金同時，將80號土地全部所有權移轉登記予伊公同共有之判決。嗣於原審追加主張：倘認伊僅得承買系爭土地，則買賣價金應為2562萬3119元等情，爰依前揭規定，備位求為確認伊就系爭土地有優先承買權；立御公司應將系爭土地自80號土地辦理分割登記，將系爭登記關於系爭土地部分塗銷；公業應就系爭土地與伊訂立價金為2562萬3119元之買賣契約，並於伊給付買賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊公同共有之判決，將原第一審聲明改列為先位聲明。

三、公業等2人則以：系爭買賣時，因80號土地已非耕地，不得為耕地三七五租約之標的，且該土地上自99年10月起至109年11月止設有檳榔攤，系爭租約因陳順發等3人不自任耕作而無效，其無減租條例第15條所定之優先承買權。縱認其得優先承買，亦僅得承買系爭土地，價金應以9854萬8960元為基礎，依系爭土地與80號土地之面積比例計算。又倘認陳順發等3人得承買80號土地全部，則應以9854萬8960元之同樣條件承買等語，資為抗辯。

四、原審維持第一審所為陳順發等3人敗訴之判決，駁回其上訴，另就追加之備位之訴，判如其聲明，理由如下：㈠陳德連於44年1月1日與公業就重測前坐落○○縣○○鎮○○段296之4地號土地（下稱296-4號土地）之一部訂立耕地三七五租約，承租範圍包含重測後同鎮○○段77、78地號土地及系爭土地，承租人嗣於80年9月26日變更為陳順發、陳明發及訴外人陳振發，陳冠宇續因陳振發死亡而繼承其承租人地位並辦理租約變更登記，為兩造所不爭。㈡陳順發等3人繼承系爭租約，而依證人陳聰明之證述，及陳順發、陳冠宇具結後之陳述，並就證人陳文貴、陳文賢在另案即臺灣彰化地方法院112年度重訴字第89號所為證述、80號土地之78年4月1日地籍圖謄本、79年6月15日及同年10月6日之空照圖、耕地租約書、110年繳租明細、現場照片等件，相互以察，陳德連係承租296-4號土地之特定部分，非應有部分，且難認陳順發等3人同意於99年10月至109年11月間在80號土地上設置檳榔攤，系爭租約未因承租人不自任耕作而無效。又出租人之耕地，在租賃關係存續中，雖經編定為都市計畫建築用地，惟地目尚未變更，依土地法第83條規定，承租人仍得繼續為原來之耕作使用，80號土地於60年6月25日都市計畫公布後，使用分區固編定為住宅區，惟陳德連及其繼承人從承租時起，繼續耕作至60年後中正路開通，系爭租約仍屬耕地租佃，公業復未因土地使用分區變更，依減租條例第17條第1項第5款規定，向陳德連、陳振發或陳順發等3人表示終止租約，該租約至系爭買賣時，仍然存續，而因80號土地並無不能分割之情事，故陳順發等3人僅得就系爭土地行使優先承買權，不得就80號土地全部行使優先承買權。㈢公業等2人於系爭買賣時，未依減租條例第15條第1項規定通知陳順發等3人行使優先承買權，陳順發知悉系爭買賣後，即於111年4月1日向公業表示願以同樣條件優先承買；陳冠宇於本件租佃爭議調解過程，亦主張有優先承買權；陳明發在第一審追加為原告後，亦於112年12月26日行使公同共有之優先承買權。而按減租條例第15條，土地法第107條第1項規定承租人有依同樣條件優先承買權，除該耕地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於其所承租範圍內之耕地，故公業就系爭土地應按系爭買賣同樣之條件，與陳順發等3人訂立買賣契約，買賣價金以5420萬1928元為據，依系爭土地與80號土地之面積比例計算，應為2562萬3119元。至於公業等2人所為系爭登記，有關系爭土地部分，不得對抗陳順發等3人，陳順發等3人得請求立御公司塗銷，回復為公業所有，立御公司為履行其塗銷義務，應將系爭土地從80號土地分割出，公業則應於陳順發等3人給付買賣價金2562萬3119元同時，移轉系爭土地所有權予陳順發等3人公同共有。㈣從而，陳順發等3人依減租條例第15條，土地法第107條規定：⑴先位就80號土地全部請求確認其有優先承買權存在、塗銷系爭登記、訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記，均不應准許。⑵備位就系爭土地請求確認其有優先承買權；立御公司應將系爭土地自80號土地辦理分割登記，將系爭登記關於系爭土地之部分塗銷；公業應就系爭土地與其訂立價金為2562萬3119元之買賣契約，並於其給付買賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予陳順發等3人公同共有，應予准許。

五、本院之判斷：㈠廢棄發回部分（即陳順發等3人就系爭土地，備位求為確認優先承買權存在，命立御公司將之自80號土地分割出及塗銷系爭登記該部分，命公業與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記部分）：⒈按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，為土地法第82條本文所明定，其依同法第83條規定，仍得繼續為從來之使用者，須以編定尚未定期實行，或雖定期實行但期限尚未屆至為限。又按減租條例第15條，土地法第107條第1項規定，承租人有依同樣條件優先承受（買）權，係一種特權，旨在保障耕地承租人使用所承租土地之權益，促進其耕作使用權與所有權合一，適用範圍不宜逾此目的而為放寬。是承租人承租之耕地，嗣已編定為非耕作使用地，其依前揭規定行使優先承受（買）權，應以依同法第83條規定，仍得繼續使用該土地從事耕作為限。⒉查80號土地於60年6月25日都市計畫公布後，使用分區編定為住宅區，為原審所認定。又前揭都市計畫案名為「○○都市計畫」，業以彰府建都字第64618號函公布實施，設有「變更使用的附帶條件：應另行擬定細部計畫（含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序發布實施後，始得發照建築」之計畫中特別土地使用規定，迄112年7月4日尚未擬定細部計畫（見一審卷一第181、273頁）。如果無訛，上揭附帶條件真意為何？80號土地使用分區編定有無變更、實行？攸關該土地得否適用土地法第83條規定繼續為從來之使用，及陳順發等3人可否依減租條例第15條或土地法第107條第1項規定，就系爭土地行使優先承受（買）權之判斷，自應先行釐清，使兩造辯論，並於判決記明取捨認定結果及得心證之理由，原審未經推闡審認，僅以陳德連及其繼承人從承租時起，繼續耕作至60年後中正路開通為由，遽謂系爭租約仍屬耕地租佃，進而為公業等2人不利之判決，尚嫌速斷。公業等2人上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。 ㈡駁回陳順發等3人上訴（即陳順發等3人就80號土地全部，先位求為確認優先承買權存在，命立御公司塗銷系爭登記，命公業與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記）部分：⒈按減租條例第15條，土地法第107條第1項規定，承租人有依同樣條件優先承受（買）權，立法意旨，既在促進耕作使用權與所有權合一，適用範圍不宜逾此目的而為放寬，則除承租人所承租之耕地，與非該耕地之土地有不能分割之情形外，其優先承受（買）權之行使，自應限於所承租之範圍。⒉本件原審本於取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，及說明兩造其餘攻防及舉證，於判決結果無礙，不逐一論列等情，以上述理由認定：陳順發等3人僅承租系爭土地，該部分得自80號土地分割出，其不得就80號土地全部行使優先承買權，陳順發等3人請求確認就80號土地全部之優先承買權存在，及命立御公司塗銷系爭登記，並命公業就80號土地全部與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記，均不應准許等情，經核於法並無不合。陳順發等3人上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。⒊次查本院112年度台上字第1431號判決，係就共有人出售應有部分，他共有人主張優先承購時，不得變更買賣條件；本院106年度台上字第1263號判決，係就承租人承租土地建築房屋，而依土地法第104條規定行使優先購買權者，得對承租之土地範圍為之，不以房屋坐落基地範圍為限；本院103年度台上字第1787號判決，則就承租人承租土地特定部分，因出租人出售該土地之應有部分而行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予變更，分別闡述法律見解，核與本件公業出售80號土地全部，陳順發等3人以其與公業間，就可從80號土地分割出之特定部分即系爭土地訂有系爭租約，主張就80號土地全部有減租條例第15條，土地法第107條第1項所定優先承買（受）權，其基礎事實迥異，尚無從比附援引，亦無見解歧異，為確保裁判一致性或統一法令見解之問題，併此說明。 ㈢末查本件駁回上訴部分，所涉法律上爭議，不具原則上重要性；廢棄發回部分，事實尚有未明，爰不行法律審之言詞辯論，附此敘明。

六、據上論結，本件公業等2人之上訴為有理由，陳順發等3人之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　17　　日最高法院民事第二庭審判長法官 魏 大 喨法官 林 玉 珮法官 李 國 增法官 陳 婷 玉法官 周 群 翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝 榕 芝中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　22　　日