確認區分所有權人會議決議無效

事實及理由

甲、上訴人方面：

一、上訴人起訴主張：(一)上訴人為門牌號碼花蓮縣○○市○○○街0號00樓之0房屋之所有權人，為薰芳大樓（下稱系爭大廈）區分所有權人之一。被上訴人為系爭大廈之管理委員會，其於民國103年間召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），並通過管理費變更計算方式案之決議，即自104年1月起，以所有權狀登載坪數每坪新台幣（下同）50元計收各戶管理費（下稱系爭決議），上訴人於系爭會議業已當場質疑系爭決議之妥當性，但系爭決議仍通過，被上訴人並依系爭決議要求上訴人繳納管理費。依公寓大廈管理條例第10條之規定，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，其費用如係由區分所有權人以按月繳納管理費之方式來支應，即必須按其共用之應有部分比例分擔之，故區分所有權人所持共用部分之應有部分之面積既然相同，其所負擔費用即應相同。系爭大廈於起造時之買賣合約即約定，所有住戶就公共設施使用之比例均相同，自應按此比例計收管理費。系爭決議違反公寓大廈管理條例之規定，自屬無效，爰依法提起本件訴訟等語。(二)並聲明：確認103年區分所有權人會議中系爭決議無效。

二、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，其於本院陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補充略以：(一)系爭大廈各住戶公共設施使用比例均相同之約定，係合法之

事實：

1.系爭大廈自82年12月建造完成至103年12月止，共21年期間，其管理費之收取每戶金額都相同，原因是大樓出售時，建物買賣契約約定：為讓各戶分配一格停車位，約定各住戶公共設施使用比例均相同，系爭大廈82年12月完工出售時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後，該條例第7條雖對公寓大廈共用部分之使用加以限制，惟第43條對該條例施行前取得建照之建物，則不受第7條之限制。也就是此類建物之買賣，其共用部分是可隨買賣契約內容而定。

2.共用部分的建物登記謄本雖載明上訴人權利範圍為45分之3，另一戶為45分之2，其餘為45分之1，並非各戶都相同，係因停車格只有38格，而非45格，為讓每一戶能分配一格車位，必須有2戶犧牲一格車位，而上訴人犧牲2格停車位，所使用的停車位比例與他住戶相同（公共設施部分主要以停車位為主），因此約定共用部分，各戶使用比例均相同。

3.公寓大廈管理條例施行後，第3條第5款就約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；同條第6款就約定共同部分，指公寓大廈專用部分經約定供共同使用者，也就是建物登記後，可以約定改變使用人或使用面積比例。因此系爭大廈與住戶約定公共設施使用比例均相同，合乎上開條例之規定。

4.系爭大廈於95年1月7日成立管理委員會並訂定規約，在第2條第2項規定：關於法定空地、樓頂平台為共用部分，若建築業者之買賣契約書已約定者，從其約定。第4項規定：停車空間應依建築業者之買賣契約書，使用其約定專用部分。可見建物共用部分如何使用均以買賣契約書為憑，管理費依公共設施比例來收取。(二)系爭決議，違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定及比例、公平原則，應屬無效：

1.按公寓大廈管理條例第10條之規定，關於公寓大廈管理維護費用，其中專有部分及約定專用部分之修繕、管理、維護，係由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之並負擔其費用，此部分區分所有權人會議不能以任何決議，干涉管理；共用部分之修繕、管理、維護，則由管理負責人或管理委員會為之，其費用通常為由公共基金支付或由區分所有權人按其共用之應有部分比例分擔之。

2.公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，但此並非毫無限制，亦即區分所有權人會議或規約就管理費繳交之規定仍須符合比例公平原則，否則仍應認為無效，不能概括認為只要是區分所有權人會議之決議，即符合上開條文之規定而有效。蓋如區分所有權人會議，以多數暴力決議管理費由少數之住戶負擔，此時是否仍能認為該決議符合上開條文之規定，未違反任何強行規定而有效，即有待商榷，因而區分所有權會議或規約就管理費負擔之規定，仍須符合比例公平原則，亦即仍應符合管理費只用在共用部分之修繕、管理、維護，而且仍須按其共用之應有部分比例分擔之原則。

3.關於管理費之收取，台灣高等法院102年度重上字第61號判決有如此之說明：「…收取管理費，應按實際管理公共設施時所需維護、清潔之費用支出情形，與實際使用公共設施之住戶之使用範圍與強度為計算，不能僅因區分所有權人採多數決之結果，未分別各區分所有權人之利害狀態，即以單一計算標準列入規約規範。基此而論，管理費之計算，應依實際使用狀態、管理服務內容及其他相關情形而有所分別。倘規約或區分所有權人會議決議違反公平原則，法院自應依上揭情形而為審酌認定。」，最高法院104年度台上字第1351號判決意旨亦持同一見解。由上開二判決所持理由觀之，管理費之收取，只限於共用部分範圍，不能收取專用部分，因專用部分之維護清潔不是管理費支出之範圍。管理費之收取，應與實際使用公共設施之住戶之使用範圍與強度為計算，不得僅用區分所有權人會議，採取多數決之結果，未分別各區分所有權人之利害狀態，即以單一計算標準列入規約範圍。倘規約或區分所有權人會議決議之收費違反公平原則，法院自應依上揭情形而審酌認定，應予調整。

4.系爭大廈共有41戶住戶，其中3戶共用部分之權利範圍不同外，其餘38戶應有部分均為45分之1，但自104年1月起管理費金額，卻有2,440元、2,460元、2,490元、2,560元、2,600元、2,620元、4,870元、5,100元、7,560元及其中一戶年繳20,000元等不同之管理費，顯示系爭決議不符合實際使用公共設施之住戶之使用範圍與強度為計算。又系爭大廈買賣契書約定各住戶公共設施使用比例均相同，則管理費之收取，各區分所有權人也應相同，但系爭決議管理費竟有11種之多，差距2-3倍，且專有部分及約定專有部分亦計入收費，違反法令規定及公平原則甚明，系爭決議應為無效。(三)並聲明：1.原判決廢棄。2.確認103年區分所有權人會議中，系爭決議無效。3.第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。乙、被上訴人方面：

一、被上訴人答辯以：(一)依公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源得由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。系爭大廈之區分所有權人反映多數公寓大廈均以權狀面積作為計收管理費之依據，如此較為公平，被上訴人遂於103年12月13日召開區分所有權人會議，就此事決議系爭公寓大廈之管理費計收，改以總面積乘以每坪50元計算，並未違法等語。(二)並聲明：上訴人之訴駁回。

二、被上訴人於本院之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補充略以：(一)被上訴人係依照公寓大廈管理條例第18條及系爭會議之系爭決議，決定從104年1月1日開始每坪50元計算收取管理費。而大樓住戶並非如上訴人所言每人都有車位，及系爭大廈老舊需要維修費用愈來愈多，多數人希望用坪來計算繳費依據，最後通過系爭決議，合於規約。且系爭大廈有兩部電梯超過使用年限，廠商估需要超過400萬元，目前還差290萬元。(二)上訴人所提的比例原則，因為上訴人的房子很大，坪數跟大家差很多，相對公共設施也很多。(三)上訴人所提出規約第4條，已有規定車位屬於約定專用部分，依照公寓大廈管理條例之解釋，約定專用部分是公寓大廈部分，所以既然約定了供特定人使用就不應列入共用部分。系爭大廈不是每一戶都有停車位，而上訴人是用平面停車位，其他住戶均使用機械停車位，大小也不一，有些車輛不能停進去，所以上訴人不需要繳納維修費等語。(四)並聲明：1.上訴駁回。3.第二審訴訟費用由上訴人負擔。丙、兩造不爭執之事實：

一、上訴人為門牌號碼花蓮縣○○市○○○街0號00樓之0房屋之所有權人。

二、被上訴人為上訴人房屋所在之系爭大廈管理委員會，被上訴人於103年間召開系爭會議，並通過系爭決議。

三、系爭大廈住戶規約第10條第1項、第2項前段規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。

四、被上訴人請求上訴人依系爭決議繳交管理費，分別經原審法院以104年度花小字第246號判決上訴人應依系爭決議繳交管理費確定。丁、本院之判斷：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年台上字第1031號判例可資參照。本件上訴人主張其為系爭大廈之區分所有權人之一，系爭大廈於103年間召開系爭會議，其中關於「管理費變更計算方式案」之決議即系爭決議，因違反公寓大廈管理條例第10條規定而無效等語，為被上訴人所否認，且系爭決議是否無效，涉及上訴人按月應繳納予被上訴人之管理費之金額，故系爭決議是否無效若未經確認，將致上訴人法律上地位處於不明確之狀態，而該不明確之狀態得以確認判決除去之。從而，上訴人提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，程序上並無不合，合先敘明。

二、上訴人主張其為系爭大廈區分所有權人之一，被上訴人為系爭大廈之管理委員會；被上訴人於103年間召開系爭會議，系爭會議並通過系爭決議，即自104年1月起，以登載坪數每坪50元計收各戶管理費等情，業據上訴人提出建物登記第一類謄本為證（原審卷第13-17頁），並有系爭會議紀錄附卷可稽（原審第24-28頁），且經本院調取原審法院104年度花小字第246號卷宗確認屬實，亦為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。至上訴人主張系爭決議將行之多年的依戶數收費標準，改為依坪數收費標準，已違背公寓大廈管理條例第10條第1項關於共用部分維修費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之規定，故系爭決議因違法而無效云云，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭執之重點，應在於上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定及比例、公平原則而無效，是否可採？茲就上開爭點判斷如下。(一)按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第1、2項定有明文。準此，公寓大廈就共用部分之修繕、管理、維護之費用，係採取由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，並允許區分所有權人會議或規約另為規定。又系爭大廈住戶規約第10條第1項、第2項前段規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之，為兩造所不爭執之事實。而系爭大廈於103年12月13日召開區分所有權人會議，決議自104年1月1日起管理費收費標準改以建物登記第二類謄本上之總面積(含共有部分)換算以坪為管理費之計算單位，每坪以50元計算（即系爭決議），業據被上訴人提出系爭會議之會議紀錄為證（原審卷第24-25頁），是以系爭決議雖非依各區分所有權人共有之應有部分比例而係依建物登記第二類謄本上之總面積(含共有部分)換算以坪為管理費之計算單位分擔管理費用，然既經區分所有權人會議決議，即符合前揭公寓大廈管理條例第10條第2項後段「區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」之要件，核無違反任何強行規定或系爭大廈住戶規約之情形，上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定而無效云云，即非可採。(二)上訴人主張：系爭大廈各住戶公共設施使用比例均相同，管理費應依公共設施使用比例來收取，否則違反比例、公平原則等語，並提出上訴人之系爭大廈房屋買賣契約書、104年1月起管理費收取金額表、系爭大廈規約影本為證。查上訴人提出之系爭大廈房屋買賣契約書固記載：「附註：為讓各戶分配一位停車格，約定各住戶公共設施使用比例均相同。」（見原審卷第46頁背面），另系爭大廈規約第二條第二項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書已有約定時，從其約定。」第四項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」(見本院卷第34頁)，然上開契約書或規約之規定，係就系爭大廈關於各住戶公共設施使用比例為約定，並非約定管理費必須依各住戶公共設施使用比例為收取之標準，自不能以此上開約定拘束系爭大廈各區分所有權人及住戶。且上訴人所有共用部分之權利範圍為45分之3(見原審卷第13、17頁建物登記第一類謄本)，相較於其他住戶之共有部分權利範圍為45分之1或45分之2而言，上訴人共有部分之權利範圍仍然較大，即難謂系爭決議有何違反比例、公平原則之可言。(三)上訴人另主張系爭大廈共有41戶，其中3戶共用部分之權利範圍不同外，其餘38戶均為45分之1，但104年1月起管理費金額卻有11種不同之管理費，有違法令規定及公平原則等語，然系爭決議係依建物登記第二類謄本上之總面積(含共有部分)換算以坪為管理費之計算單位分擔管理費用，亦即每一住戶所有每一坪之管理費均相同，因住戶所有面積坪數不同致應繳交之管理費用有所差異(見原審卷第27-28頁管理費收取金額表)，為當然之結果，自不能以此即謂系爭決議有違公平原則。

三、綜上所述，上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條之規定或比例、公平原則云云，請求確認系爭決議無效，並無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 5 日民事庭審判長法 官 張健河法 官 林信旭法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中 華 民 國 107 年 1 月 5 日書記官 唐千惠