返還價金

事實及理由

壹、程序方面黃川舫於民國114年10月21日起訴（見補字卷第13頁），嗣於114年11月19日死亡，由其配偶林裕昌繼承其遺產（見本院卷第33頁至第39頁）。林裕昌於114年12月19日具狀聲明承受本件訴訟（見本院卷第29頁），核與民事訴訟法第168條、第175條及第176條規定相符，先予敘明。貳、實體方面

一、原告主張：黃川舫於112年12月9日與被告簽立買賣契約購買建案巴克禮A1棟6樓及B2棟8樓兩戶預售屋，目前繳納至第19期；黃川舫於114年間因身體不適到台南市立醫院就醫，診斷出罹患末期卵巢惡性腫瘤，醫生表示可能只剩下數個月壽命，黃川舫為居住使用所購買預售屋對其已無任何意義；黃川舫與被告協商合意解約遭拒，只能提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達作為解除買賣契約之意思表示；黃川舫罹癌後如委託被告代辦貸款，必然無法通過，爰依買賣契約第11條第7項第1款約定解除契約；黃川舫於僅存的餘生中必須在醫院持續化療對抗病魔，原先購買的預售屋對其已無意義，顯非簽約當時所得預料情事變更，倘若任由建商沒收總價15%之違約金，顯失公平，故黃川舫請求依民法第227條之2第1項(按：原告誤載為第227條之1第1項)減少違約金至零，得依民法第179條第1項或第259條第2款(按：原告誤載為259條第1款)請求返還已繳價金；依信義房屋所公布房價指數，被告於本案解約後再出售預售屋，不但無跌價損失，反而享有高額漲價獲利，原告為此依民法第252條請求酌減違約金至零；本件已繳價金合計新臺幣(下同)14,720,000元，依比例計算，被告豐鉅地產股份有限公司(下稱豐鉅公司)、清景麟地產有限公司(下稱清景麟公司)應分別返還價金5,888,000元及8,832,000元；退萬步言，倘若原告無法依民法第227條之2第1項或第252條減少違約金，依買賣契約房屋部分第25條第4項及土地部分第18條第4項，被告只能沒收總價15%之違約金，原告得依民法第179條第1項或第259條第2款分別請求被告豐鉅公司、清景麟公司返還1,748,000元、2,622,000元等語。並聲明：㈠被告豐鉅公司應給付原告5,888,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈡被告清景麟公司應給付原告8,832,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造就金融機構貸款雖有約定，然該約定應係買方履行支付第28期銀行貸款金額時，始有適用，原告卻是從第20期工程款就拒絕支付，難謂與銀行貸款有何關聯，原告於本件主張該條款約定，容有違誤；其次，該約定僅適用於賣方代辦貸款後金額短少情形，作為處理差額依據，核與房屋買賣契約第25條第4項規定不同；生老病死為生命必經歷程，倘若准許債務人因此恣意更動契約內容，將違反契約神聖與契約嚴守原則，反會動搖並破壞市場交易秩序，難謂事理之平；買方經診斷罹患惡性腫瘤非民法第227條之2所稱情事變更，原告如要解除兩造間買賣契約，仍應依約定沒收價金15%作為違約金；本件違約金符合範本上限，無顯失公平或過高情形，不適用民法第252條規定，故被告沒收違約金適法有據；本件得沒收總價15%約定應屬懲罰性違約金；房市景氣下滑，過往淨利率參考價值不高，原物料及人力成本上漲，被告縱有或利，亦承受風險，本件無顯失公平或酌減理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造間爭執事項㈠原告主張依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款約定解除該房屋預售買賣契約，A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約則依該契約第22條約定隨同解除，再依民法第179條第1項或第259條第2款規定請求返還已繳房地價金，有無理由？㈡原告主張依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第25條第4項、A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第18條第4項約定解除該房屋及土地預售買賣契約，依民法第227條之2第1項或第252條規定減少違約金至零，再依民法第179條第1項或第259條第2款規定請求返還已繳房地價金，有無理由？㈢若原告無法依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款約定解除該房屋預售買賣契約，或無法依民法第227條之2第1項及第252條規定請求減少違約金。原告主張已繳價金超過總價15%，超過部分得依民法第179條第1項及第259條第2款請求返還，有無理由？

四、本院得心證理由㈠無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；應付利息債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年利率為5%；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同；民法第179條、第227條之2第1項、第252條、第259第2款、第271條定有明文。契約自由原則為私法自治的具體表現，若不違反法律強行或禁止規定，亦不違反公共秩序與善良風俗，任何人均享有締結私法契約的自由，得透過契約任意安排其私生活領域的權利與義務關係。㈡黃川舫（買方）與被告（賣方）於112年12月9日就建案【巴克禮 PARK】編號A1棟6樓房地（含停車位）訂立房屋預售買賣契約書及土地預售買賣契約書（以下分別簡稱A房屋預售買賣契約及A土地預售買賣契約）、就同建案編號B2棟8樓房地（含停車位）訂立房屋預售買賣契約書及土地預售買賣契約書（以下分別簡稱B房屋預售買賣契約及B土地預售買賣契約），約定被告豐鉅公司權責比例40%，被告清景麟公司權責比例60%，A房屋預售買賣契約及A土地預售買賣契約應共同簽訂，如房屋或土地預售契約有無效、撤銷或解除等原因，土地或房屋預售契約隨同無效、撤銷或解除，B房屋預售買賣契約及B土地預售買賣契約應共同簽訂，如房屋或土地預售買賣契約有無效、撤銷或解除等原因，土地或房屋預售買賣契約隨同無效、撤銷或解除；A房屋預售買賣契約及A土地預售買賣契約總價37,920,000元，原告就此已繳價款合計8,120,000元，B房屋預售買賣契約及B土地預售買賣契約價款合計31,080,000元，原告就此已繳6,600,000元；A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款均約定：「第十一條、金融機構貸款約定……七、前項由賣方代辦之貸款金額少於預定貸款金額，買方應於接獲金融機構通知之日起三十日內，依下列各款處理其差額：㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：⒈差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。⒉差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為七年，由買方按月期攤還。⒊差額超過原預定貸款金額百分之三十者，雙方得選擇前述方式辦理或解除契約」，A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第22條約定：「本契約書土地之房屋，由買方向房屋權利人價購，該房屋買賣契約與本土地買賣契約為聯立之契約，應同時生效、履行、消滅，不可分割。一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力及於兩契約」；A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第25條第4項均約定：「買方違反付款條件及方式時，賣方得沒收房屋契約總價百分之十五（最高不得超過15%）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」，A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第18條第4項均約定：「買方違反付款條件及方式時，賣方得沒收房屋契約總價百分之十五（最高不得超過15%）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」；原告於114年9月22日前往台南市立醫院就診，經診斷罹患末期右側卵巢惡性腫瘤合併多處轉移等事實，業據原告提出房屋預售買賣契約書及土地預售買賣契約書（見補字卷第21頁至第63頁）、轉帳及發票明細（見補字卷第65頁至第73頁）、診斷證明書（見補字卷第75頁）等件影本為證，復為被告所不爭執，應堪認定。㈢原告雖主張：「黃川舫於114年……診斷出末期卵巢惡性腫瘤，醫生告知只剩下幾個月壽命……如委託被告代辦房屋貸款，必然無法通過……已確定貸款無法通過，構成貸款差額會超過原預定貸款金額百分之三十之情形……依照……房屋買賣契約第11條第七項第㈢款、消費者保護法第11條第2項規定……應認黃川舫……診斷出癌末時，或……過世時確定無法貸款，已取得單方解除契約之權利……原告先前已以起訴狀解除契約，或以本狀作為解除……房屋部分預售屋契約之意思表示，土地契約部分則依照該契約第22條聯立條款，於房屋契約解約時，效力及於土地契約，一併解除。解除契約後，原告得依民法第179條第1項、第259條第2款請求返還已繳房地價金」（見本院卷第79頁至第80頁）等語。然該房屋預售買賣契約於黃川舫死亡後，由其繼承人繼承該契約關係，該契約所謂「買方」即由黃川舫變更為其繼承人，而非黃川舫，於賣方(被告)為買方(黃川舫或其繼承人)代辦貸款而確定將少於預定貸款金額超過30%以前，自不能以黃川舫個人條件變更率認「未來」必符合該約定要件。再者，A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款既約定：「金融機構貸款約定……前項由賣方代辦之貸款金額少於預定貸款金額，買方應於接獲金融機構通知之日起三十日內，依下列各款處理其差額：㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：……差額超過原預定貸款金額百分之三十者，雙方得選擇前述方式辦理或解除契約」，原告自應受該契約拘束，於符合該契約約定要件時，始得據以行使權利，尚不得於未符合該約定要件時，單方面主張「未來」必定符合要件而預先據以解除契約。是以，原告主張依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款約定解除該房屋預售買賣契約，A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約則依該契約第22條約定隨同解除，再依民法第179條第1項或第259條第2款規定請求返還已繳房地價金，為無理由。㈣原告雖主張：「黃川舫……突然於114年9月22日診斷出(原告漏載為斷出)末期卵巢惡性腫瘤，並於11月19日驟逝，致黃川舫無法核貸及繳納後續款項，屬於任何人均無法預料的狀況……應屬民法第227條之2第1項（按：原告誤載為第227條之1第1項）之情形，得請求法院判命原告得單方解除契約，或減少違約金至零」（見本院卷第81頁）等語。然民法第227條之2第1項所規定情事變更原則，係源於誠實信用原則而發展出的重要法律原則，屬於誠實信用原則的下位概念；依據民法第227條之2第1項規定，須於契約成立後，發生情事變更情形，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平時，當事人始得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；所謂情事變更，通常是指訂約基礎發生變化，也就是訂約時客觀存在的基礎或環境，於訂約後發生變化，例如戰爭、災害、暴動、物價或幣值大幅波動等客觀事實，而不包含主觀事實；此與德國法所規範情事變更原則尚包含主觀情事，例如雙方動機錯誤，略有不同；此亦與英美法未排除主觀事實適用情事變更原則，有所不同。原告所主張情事變更屬於其個人主觀事實而非災害等客觀事實，核與民法第227條之2第1項規定要件不符。是以，原告主張依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第25條第4項、A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第18條第4項約定解除該房屋及土地預售買賣契約，依民法第227條之2第1項規定減少違約金至零，再依民法第179條第1項或第259條第2款規定請求返還已繳房地價金，為無理由。㈤被告陳稱：「原告自第20期工程款起即拒絕支付價金」（見本院卷第106頁）等語，核與原告陳稱：「黃川舫購買預售屋後2年來均如期繳款……黃川舫突然診斷出末期卵巢惡性腫瘤並驟逝，以致無法繳款及貸款」（見本院卷第81頁）等語相符，應堪採信。原告據以解除前揭房屋及土地預售買賣契約（見本院卷第85頁至第86頁），核與A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第25條第4項、A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第18條第4項約定相符，洵屬有據。私法自治原則為我國民法核心內涵，契約當事人應依契約享受權利及負擔義務，因為契約而發生爭議時，法院亦應依契約予以裁判。然而，嚴格遵守契約內容有時會發生顯失公平的情形，如仍堅持要求當事人依契約履行義務，顯會違反公平正義原則，故應賦予調整契約內容或效果的機會。除民法第227條之2為具體規定外，民法第252條：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」亦為明文化相關規定。前揭房屋及土地預售買賣契約均明確約定：「不得另行請求其他損害賠償或要求任何給付」（見補字卷第35頁及第52頁），故本件違約金應屬損害賠償總額違約金。被告固以前詞抗辯本件不適用民法第252條規定，然黃川舫好不容易與先生建立了穩定的生活，並傾注大半生積蓄購買本案預售屋，期盼作為安居之所，卻突然被診斷出罹患末期惡性腫瘤，瞬間喪失工作能力及經濟來源，龐大的醫療開銷與所剩無幾的生命存續期，致其客觀上完全無力繼續給付後續工程款，實非可歸責於黃川舫；黃川舫過世前依然掛心於此，傳送「我從小就是問題家庭長大，所以較獨立。這次只是不想讓老公背負債而已……就算我去世，我老公也沒能力繳交19期以後的款項，貸款也貸不出來……因為他……還有父母要養」（見本院卷第93頁至第95頁）等訊息給被告工作人員嘗試協商解決此事；黃川舫遭逢生命巨變，被告卻執意索取高額違約金，似流於嚴苛；何況，被告收回本件預售房地後仍可自由轉售以獲取商業利益；即使本院復審酌最近房市景氣下滑及原物料上漲、被告再度出售所衍生管銷廣告成本及資金積壓利息等相關情狀後，仍認要求原告嚴格履行給付違約金義務，顯失公平。是以，本院認其違約金應依民法第252條規定酌減至房屋及土地契約總價8%即5,520,000元【計算式：(37,920,000+31,080,000)×0.08=5,520,000】，較為適當。準此，被告得依前揭房屋及土地預售買賣契約沒收金額為5,520,000元。原告於本件所繳價款共14,720,000元，依民法第259條第2款規定，被告本應附加自受領時起之利息償還之，扣除其中得沒收金額5,520,000元，被告應償還金額為9,200,000元。前揭房屋及土地預售買賣契約明訂被告豐鉅公司權責比例40%，被告清景麟公司權責比例60%，依民法第271條規定計算，被告豐鉅公司應償還3,680,000元，被告清景麟公司應償還5,520,000元。原告主張依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第25條第4項、A土地預售買賣契約及B土地預售買賣契約第18條第4項約定解除該房屋及土地預售買賣契約，請求本院依民法第252條規定減少違約金後，再依民法第259條第2款規定請求被告豐鉅公司、清景麟公司分別償還3,680,000元、5,520,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日即114年11月28日(見本院卷第21頁及第23頁)起至清償日止，按年利率5%計算之利息，核與前揭法律規定相符，為有理由。原告逾此所為請求則非有據，應予駁回。㈥原告主張已繳價金超過總價15%部分得依民法第179條第1項或第259條第2款規定請求返還，係以假設原告無法依A房屋預售買賣契約及B房屋預售買賣契約第11條第7項第1款約定解除該房屋預售買賣契約，或無法依民法第227條之2第1項及第252條規定請求減少違約金為前提，本院既認定其得依民法第252條規定請求酌減違約金，自無庸再予贅述，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告豐鉅公司、清景麟公司分別償還3,680,000元、5,520,000元，及均自114年11月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告超過此部分之請求，尚非有據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　17　　日民事第一庭法　官　陳谷鴻以上正本係照原本作成。　 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　17　　日書記官　曾盈靜