遷讓房屋等

事實及理由

壹、程序部分：被告經合法通知無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：

一、原告主張：㈠兩造於民國114年1月21日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號1樓（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自114年2月10日起至116年2月9日止；每月租金新臺幣（下同）5萬2,000元，應於每月10日前繳納；水電費自簽約日起由被告負擔，被告並於簽約日交付押租金10萬4,000元予原告。㈡詎被告於114年11月10日給付2萬元後，即未再依約繳納租金，迄115年3月10日止，被告共計欠繳租金24萬元，經扣抵押租金10萬4,000元，被告遲付租金即13萬6,000元已達2個月以上。嗣原告於115年3月23日以存證信函通知被告於文到5日內繳清積欠之租金及水電費，逾期未繳即以該函為終止租約之意思表示，被告於同月25日收受後仍置之不理，原告逕以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示。另查截至115年4月9日止，被告尚積欠租金13萬6,000元、水費951元、電費1萬4,211元。㈢爰依下列規定請求被告為下列給付：⒈依民法第455條、第767條規定，請求擇一為有利之判決，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉依系爭租約第3條約定，請求被告給付15萬1,162元（即租金13萬6,000元、水費951元、電費1萬4,211元）。⒊依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬2,000元。㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告15萬1,162元。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬2,000元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：㈠查原告主張之事實，業提出與其所述相符之系爭租約、存證信函及回執、交易紀錄明細等件為證（見本院卷第16至20、24至33頁），堪信為真實。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項分別定有明文。查被告於114年11月10日給付2萬元後，即未再依約繳納租金，迄115年3月10日止，共計欠繳租金24萬元，經扣抵押租金10萬4,000元，被告遲付租金即13萬6,000元已達2個月以上，原告於115年3月23日寄發存證信函，向被告請求租金、水電費，並催告被告應於5日內支付（按：並未表示逾期未支付即以該函做為終止租約之意思表示）（見本院卷第24-25頁），嗣被告於同月25日收受存證信函（見本院卷第26頁），堪認其已收到催告之意思表示，則被告迄今仍未給付積欠之租金、水電費，原告以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第13頁），核屬有據，應認兩造間系爭租約於起訴狀繕本送達之日即115年5月4日終止（送達回證見本院卷第42頁）。㈢茲就原告各項請求是否有理由分敘如下：⒈聲明第1項：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。查系爭租約於115年5月4日終止，已如前述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。原告依此請求權基礎已可獲得勝訴之判決，其餘請求權基礎爰不加以贅述。⒉聲明第2項：⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又債務已屆清償期者，儘先抵充，民法第322條第1款亦有明定。查系爭房屋每月租金5萬2,000元，應於每月10日前繳納，被告僅繳納114年11月部分租金2萬元，其後各期租金均未支付。而系爭租約於115年5月4日終止，已如前述。則原告請求至115年4月9日止積欠租金共計24萬元（計算式：32,000元＋52,000元×4月元，元以下四捨五入），扣除押租金10萬4,000元後，被告尚應給付13萬6,000元，核屬有據，應予准許。⑵又系爭租約第3條後段約定：「...水電費自簽約日起由乙方（即被告）負擔。」（見本院卷第17頁）。查原告主張被告積欠水費951元、電費1萬4,211元之事實，業據其提出交易紀錄明細為證（見本院卷第28至33頁），堪認屬實。故原告此部分請求亦有理由，應予准許。⒊聲明第3項：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受土地法第105條準用同法第97條第1項所定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％之限制。查系爭租約於起訴狀繕本送達之日即115年5月4日終止後，被告已無繼續使用系爭房屋之權利，揆諸前開說明，原告向被告請求自起訴狀繕本送達翌日即115年5月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬2,000元（同兩造間系爭租約約定之租金），即屬有據。

四、從而，原告依系爭租約之約定、民法第455條第1項前段、民法第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告15萬1,162元；㈢被告應自115年5月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬2,000元，為有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，除主文第二項因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告假執行外，其餘亦合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　28　　日民事第二庭　法　官　謝佳純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　28　　日書記官　羅伊安