損害賠償

事實及理由

壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查：被告於原告起訴後，主張兩造間租賃關係業已終止，原告無權占用被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）等語，而對原告提起反訴，請求原告返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利（本院卷一第139至144頁），該反訴之標的非專屬他法院管轄或不得行同種訴訟程序，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，無違民事訴訟法第260條第1項、第2項規定，應予准許。貳、實體方面：

一、本訴部分：㈠原告主張：原告前由訴外人陳慶耀代表，與被告於民國108年12月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告向被告承租系爭房屋，租期自109年1月1日起至113年12月31日止。因系爭租賃契約所涉土地為農業用地，為使被告所有農業用地可合法設立工廠以繼續出租工廠予他人，兩造達成協議（下稱系爭協議），由原告辦理特定工廠登記及相關消防安全設備需求等，並負擔辦理登記必要之相關費用，被告則同意原告以系爭租賃契約之租金及條款，將系爭房屋繼續出租10年予原告。原告於系爭租賃契約屆期前即促請被告與之簽立10年之租賃契約，然被告竟拒不續約。惟原告於113年12月31日以存證信函向被告為以原條件續約之意思，並以匯票給付首期租金而經被告收受，是兩造間已成立不定期限租賃契約，然被告拒絕簽立書面契約，又拒收其後之租金匯票而違約，是原告業已於114年4月29日以存證信函向被告為解除租賃關係之意思表示，是兩造間就系爭房屋之租賃關係已於同年月30日解除而消滅。本件被告因可歸責於己之事由而違約，致原告受有墊付辦理特定工廠登記代書費、消防設備費、納管規費等損害，共861,950元。爰依民法第226條、第216條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告861,950元，及自114年4月30日起至清償日止，按週年利百分之5計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告則以：兩造於系爭租賃契約期滿前，未就續約條件達成合意，故未依系爭租賃契約第2條後段約定續訂新約。原告係為自身合法經營之利益，以自身名義申請納管、申辦特定工廠登記，原告辦妥特定工廠登記後，被告並無法接續使用，是原告主張辦理納管作業係為使被告所有農地可合法設立工廠，將工廠持續出租與他人作為營業使用等情，與事實不符，被告亦無可能犧牲自身利益，以不利於己之條件同意與原告續約10年，且原告係於111年3月18日申請納管、於112年3月19日繳納納管輔導金，被告無可能於租賃期間屆滿數年前，即與原告協議續約條件，又兩造間如有系爭協議存在，就如此重大情事，不另以書面約定、重新簽立租賃契約，實與常情不符，是兩造間未有系爭協議，就系爭房屋之租賃關係即於113年12月31日屆期而終止；另依系爭租賃契約第2條約定，兩造業已排除不定期租賃之適用，是不論有無收受匯票，均無礙於本件並無不定期租賃適用之事實，遑論被告並未承兌該匯票；消防設備費部分亦係被告於112年9月23日接獲臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單，原告為經營事業所需，始依照改善通知單施作消防設備，與系爭租賃契約是否續約無涉，且依系爭租賃契約第5條第3項、第7條約定，該費用應由原告自行負擔。如認原告主張有理由，則被告對原告有不當得利債權（詳反訴部分主張）得與原告請求相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、反訴部分：㈠反訴原告主張：兩造間就系爭房屋之租賃關係已於113年12月31日屆期而終止，是反訴被告有依民法第455條前段規定、系爭租賃契約第10條第6項約定，將系爭房屋內裝潢及設備拆除、撤離，再將系爭房屋返還予反訴原告之義務。又反訴被告於系爭租賃契約屆滿後，至115年3月6日始返還系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙，然仍未拆除系爭房屋內消防設備，是系爭房屋尚未點交返還予反訴原告，而仍為反訴被告繼續占用，反訴被告無權占用系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，致反訴原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，反訴原告得依民法第179條之規定，請求反訴被告給付114年1月至同年9月之不當得利324,000元，及自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付36,000元。爰依民法第455條前段、第179條規定、系爭租賃契約第10條第6項約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告；⒉反訴被告應給付反訴原告324,000元，及自民事反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊反訴被告應自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告36,000元；⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴被告則以：兩造間租賃關係於114年4月30日經解除而消滅，反訴被告並以114年4月29日存證信函及以電話通知系爭房屋已清空且搬遷完畢之事宜並請求反訴原告出面點交，該存證信函因反訴原告拒絕收受而遭退回，點交日當天反訴原告並未出面，致反訴被告無法完成點交作業及交付系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙，反訴被告基於責任歸屬始繼續保管之，此保管行為與拒絕交付之法律關係相異，且反訴被告持有備份之鐵門遙控器、前後門鑰匙不影響反訴原告對租賃物之管理、使用及收益，是系爭房屋已於114年4月底前返還，反訴被告占用系爭房屋期間為自114年1月1日起至114年4月30日止，反訴原告僅得請求此段期間之租金；系爭房屋內之消防設備係為辦理特定工廠登記始裝設，而已固定在建物上，反訴被告係為避免破壞廠房而未拆除，且依兩造間協議，反訴被告僅配合支付辦理特定工廠登記之相關費用，以換取續租原租賃契約之條件，是支付辦理特定工廠登記之利益及消防設備所有權均歸屬反訴原告，消防設備之採購與施作方法亦係由反訴原告自行接洽，又系爭房屋之消防管路與反訴原告隔壁廠區共用，如拆除將影響本件廠房與隔壁廠房之消防功能與安全，反訴原告於115年3月6日亦表示不能拆除；另反訴被告以寄送匯票之方式給付114年1月之租金予反訴原告，不論反訴原告是否兌現，均屬收受該月份租金，是反訴原告得請求114年2月至同年4月之租金額為108,000元，扣除反訴被告前繳付之押金10萬元，反訴被告積欠租金額為8,000元等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷一第320至321頁，並由本院依卷證及論述為部分文字修正）：㈠原告即反訴被告（下稱原告）前由陳慶耀代表，與被告即反訴原告（下稱被告）於108年12月25日簽訂房屋租賃契約書，約定由被告將其所有系爭房屋出租予原告，租期自109年1月1日起至113年12月31日止。㈡原告於111年3月18日向臺中市政府申請工廠納管（本院卷一第125頁）並提出工廠改善計畫（本院卷一第129頁）；於112年9月25日經臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合格通知限期改善（本院卷一第137頁）；於113年7月間為特定工廠登記申請（本院卷一第135頁）。原告為辦理前開事項，支出辦理特定工廠登記代書費、消防設備費、納管規費共861,950元（本院卷一第47至63頁）。㈢兩造未於系爭租賃契約屆滿30日前簽立新書面租賃契約。㈣原告於系爭租賃契約屆滿前寄發存證信函（本院卷一第31至3

5、43至45頁、原證12）予被告收受，被告有寄發存證信函（本院卷一第37至41頁）予原告收受。㈤原告有於113年12月31日寄發存證信函及匯票（本院卷一第287至291頁），前開匯票上未經被告承兌。原告其後寄發之匯票均為被告拒收而退回。㈥原告於114年4月21日寄發存證信函（本院卷一第65至69頁）、於114年4月29日寄發存證信函（本院卷一第171至175頁）予被告收受。㈦原告於115年3月6日返還系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙予被告。㈧系爭房屋內尚有消防管路設備，其中部分消防管路與被告所有之隔壁廠區共用（房屋現況如兩造提出照片，本院卷一第247至250、267、309至313頁）。

四、得心證之理由：㈠兩造間之協議並非「由原告辦理特定工廠登記及相關消防安全設備需求等，並負擔辦理登記必要之相關費用，被告則同意原告以系爭租賃契約之租金及條款，將系爭房屋繼續出租10年予原告」；原告主張被告違反兩造間協議，為無理由：⒈原告主張兩造間有系爭協議，即由原告辦理特定工廠登記及相關消防安全設備需求等，並負擔辦理登記必要之相關費用，被告則同意原告以系爭租賃契約之租金及條款，將系爭房屋繼續出租10年予原告等情，固據提出存證信函（本院卷一第31至45頁）、錄音譯文及光碟（本院卷一第333至355頁）為證，然為被告所否認，並以前詞置辯。⒉查：原告於系爭租賃契約屆滿前寄發存證信函（本院卷一第31至35、43至45頁、原證12）予被告收受，被告有寄發存證信函（本院卷一第37至41頁）予原告收受等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈣），觀之前開存證信函內容，僅見被告提及「本人於辦理廠登前已於台端達成協議，廠內部消防設備款由貴工業社負擔，廠外的設備款由本人支付，其相關之管理等費用亦為貴工業社之營運成本，無理由需由本人承擔，本人已念及房東及房客間的友好，善意協助補貼台端所花之設備款項，於是提出於本期租約期滿，續約時將不調漲房租十年，此事亦經台端同意…」，而原告雖回覆「台端毋庸負擔本人前已負擔之消防設備等之全部費用（說明：本人並未曾要求台端負擔退還），請台端依據雙方之約定，持原租賃契約書條件，於合約屆滿前（113年12月31日）與本人簽署10年之租賃契約書…」，則原告主張兩造約定應以系爭租賃契約之條款續訂新約，僅其單方之詞，尚難逕信，而依被告所寄發之存證信函僅能證明兩造間之協議內容為「由原告負擔廠內消防安全設備及辦理特定工廠登記必要之相關費用，被告則同意以原租金將系爭房屋出租予原告10年」。⒊又原告提出113年12月14日之錄音譯文（本院卷一第333至353頁），其中部分應修正如被告提出錄音譯文中粗黑體字修正所示（本院卷一第381至482頁）等情，為原告所不爭執（本院卷一第58頁），依錄音譯文內容，可見原告向被告表示要依原契約簽約，被告則表明應依照新契約內容；嗣被告之子雖向原告表示就契約內容要重新商談，亦僅見原告稱：「之前說的這10年不漲價…因為之前就是說照約定走我才花這些錢，這10年的沒漲價不能說不算喔」，其後兩方提及日後納管金之分擔，被告方表示：因租金低於行情，故納管金應由原告負擔等語，原告則表明：應共同負擔，因很多人承租房屋係由房東處理等語，其後被告方爭執：過去10年均未漲租，如之後不能漲租沒有道理，因其租金已低於行情，納管金應屬原告之營運管理成本，如要求由被告負擔納管金，則租金應調整至行情價等語，是依前開對話內容，兩造斯時無法續約之理由實則牽涉納管金應由何人負擔，尚非被告堅持調漲租金所致。⒋另被告提出113年12月30日之錄音譯文、光碟、草擬契約（本院卷一第213至222頁），原告方要求依原契約內容簽約並約定解除契約之附約，並表示不同意新增契約第7條第7項即「甲方如因政府法令規定，或法令規定修改而需乙方提供相關文件資料等以合乎法令規定時，乙方將無異議完全配合」，而被告方表明如不同意新增契約第7條第7項約定，則不同意簽約；再依證人呂建田於115年6月3日言詞辯論時證稱：伊是負責辦理本件廠房特登申請作業之地政士，於兩造113年12月30日協調租賃契約續約事宜時有在場，兩造並未談到要調漲租金，當時因建築法規就地目變更有防火間隔要求之規定，故需拆除原告承租之廠房，故原告表示希望被告補貼營業損失，被告則表示新契約應增列條款，否則對其沒有保障，日後恐被要求更高額之補償金，因未能增列該條款，故兩造該日無法簽約等語（本院卷一第363至372頁），證人所述與上開譯文內容相符，可知兩造於113年12月30日無法續約之理由係因契約是否新增契約第7條第7項約定未能達成合意，核與原告主張係因被告堅持漲租而無法續約等情不符。⒌綜上，兩造間之協議內容為「由原告負擔廠內消防安全設備及辦理特定工廠登記必要之相關費用，被告則同意以原租金將系爭房屋出租予原告10年」，而被告對此並無爭執（本院卷二第12頁），是依前開協議，被告雖同意系爭契約屆滿後，續租之租金不變、租期10年，然其餘之租賃內容仍應由兩造達成合意方得有效成立租賃契約，是兩造就租賃未能形成合意，且係因租金、租期以外之事由所致，則原告主張被告違反兩造間協議，自無理由。㈡兩造間於系爭租賃契約屆滿後，未成立新租賃關係：⒈原告主張於113年12月31日以存證信函向被告為以原條件續約之意思，並以匯票給付首期租金而經被告收受，是兩造間已成立不定期限租賃契約等語，固據提出存證信函及匯票（本院卷一第287至291頁）為證，然為被告所否認。⒉經查：原告固以存證信函向被告為以原條件續約之表示，其性質應屬要約，須待被告同意承諾，租賃契約始成立，然被告未為承諾之意思表示，且原告所寄發之匯票亦未經被告承兌，原告其後寄發之匯票均為被告拒收而退回（兩造不爭執事項㈤），自難認被告業已受領租金而為默示承諾，是兩造於系爭租賃契約屆滿後，並未成立新租賃關係。㈢本訴部分：原告主張解除契約，依民法第226條、第216條第1項之規定請求被告賠償861,950元，為無理由：⒈原告主張被告拒絕簽立書面續租契約，又拒收新租賃關係之租金匯票而有可歸責於被告之違約情事，致原告解除契約而受有墊付辦理特定工廠登記代書費、消防設備費、納管規費等861,950元損害，依民法第226條、第216條第1項之規定，請求被告如數賠償等情，為被告所否認，並以前詞置辯。⒉經查：兩造間之協議內容為「由原告負擔廠內消防安全設備及辦理特定工廠登記必要之相關費用，被告則同意以原租金將系爭房屋出租予原告10年」，且兩造未成立新租賃關係非因被告違反前開協議所致等情，業已認定如上，是兩造間既未成立新租賃關係，自無解除契約可言，則原告主張解除契約，依民法第226條、第216條第1項之規定請求損害賠償，為無理由。㈣反訴部分：⒈被告主張原告至115年3月6日始返還系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙，且迄未拆除系爭房屋內非共用部分之消防設備而繼續占用系爭房屋，依民法第455條前段規定、系爭租賃契約第10條第6項約定，請求原告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由：⑴依系爭租賃契約第10條第6項約定：「租賃期滿或甲（按指被告，下同）、乙（按指原告，下同）任一方依約定終止租約時，乙方應於期滿或終止之日，將租賃物內之所有乙方自行裝潢拆除及設備撤離騰空返還甲方…」；又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。是依前開約定，原告於租賃期間屆滿即113年12月31日，自應將設備撤離，將系爭房屋騰空返還予被告。⑵被告主張原告應拆除系爭房屋內非共用部分之消防設備等情，為原告所否認，辯稱：系爭房屋內之消防設備係為辦理特定工廠登記始裝設，而已固定在建物上，原告係為避免破壞廠房而未拆除，且依兩造間協議，原告僅配合支付辦理特定工廠登記之相關費用，以換取續租原租賃契約之條件，是支付辦理特定工廠登記之利益及消防設備所有權均歸屬被告，消防設備之採購與施作方法亦係由被告自行接洽，又系爭房屋之消防管路與被告隔壁廠區共用，如拆除將影響本件廠房與隔壁廠房之消防功能與安全，被告於115年3月6日亦表示不能拆除等語。⑶按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得該動產所有權，民法第811條定有明文。此項附合，須其結合具有固定性、繼續性，應依其經濟目的、社會一般交易通念及其他客觀狀況認定之，不能僅憑物理上之觀察為判斷依據（最高法院102年台上字第2420號判決意旨參照）。經查：系爭房屋內尚有消防管路設備，其中部分消防管路與被告所有之隔壁廠區共用等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈧），而依兩造所提出系爭房屋內消防設備照片（本院卷一第247至250、267、309至313頁），並無法直接區辨何部分為與被告所有隔壁廠區共用之消防管路，且各消防管路與屋內消防栓相連，又前開消防管路設備為系爭房屋依消防法、各類場所消防安全設備設置標準所應設置之消防安全設備乙節，有被告提出臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單（本院卷一第137頁）可稽，是考量該屋內消防管路設備之建置業已與系爭房屋結合而有固定性及繼續性，其設置目的係為使系爭房屋合於消防法等規範，應認係在圓滿系爭房屋之功能，如予分離，將減損房屋之效用及價值，應認已附合於系爭房屋，屬系爭房屋之一部分，是該消防設備業已附合而為不動產之重要成分，而為被告所有，則被告請求原告予以拆除，尚無理由。⑷是以，原告於115年3月6日返還系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙予被告（兩造不爭執事項㈦），且系爭房屋業已無原告所有之物品等情，業經兩造於該日到場確認無誤，是原告已於該日將系爭房屋騰空返還被告，被告自無依民法第455條前段規定、系爭租賃契約第10條第6項約定請求原告騰空遷讓返還系爭房屋之必要，是此部分請求，應無理由。⒉被告主張原告自114年1月起無權占用系爭房屋，依民法第179條規定，請求原告給付按月36,000元計算之不當得利，為有理由，被告得請求之期間及金額則認定如下：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查：兩造間系爭租賃契約於113年12月31日租期屆滿而消滅，且兩造未成立新租賃契約等情，業已認定如上，則自114年1月1日起，系爭租賃契約之租賃關係既已消滅，原告繼續占有使用系爭房屋，即係無法律上原因受有相當於租金之利益，並使被告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故被告依民法第179條之規定，請求原告返還所受利益，自屬有據。⑵被告主張原告無權占用期間為114年1月起至騰空返還系爭房屋之日止，而原告已於115年3月6日將系爭房屋騰空返還被告等情，業經認定如前，是被告得請求不當得利之期間應為114年1月1日起至115年3月6日止。至原告固抗辯：原告以114年4月29日存證信函及以電話通知系爭房屋已清空且搬遷完畢之事宜並請求被告出面點交，該存證信函因被告拒絕收受而遭退回，點交日當天被告並未出面，致原告無法完成點交作業及交付系爭房屋鐵門遙控器、前後門鑰匙，原告基於責任歸屬始繼續保管之，此保管行為與拒絕交付之法律關係相異，且原告持有備份之鐵門遙控器、前後門鑰匙不影響被告對租賃物之管理、使用及收益，是系爭房屋已於114年4月底前返還，原告占用系爭房屋期間為自114年1月1日起至114年4月30日止等語，然原告既於115年3月6日始返還系爭房屋之鐵門遙控器、前後門鑰匙，自應認其於返還鑰匙、遙控器前，對於系爭房屋仍具有事實上管領力而仍占有系爭房屋，是原告抗辯其僅占有系爭房屋至114年4月30日止等情，難認可採。⑶兩造原約定系爭房屋之租金以每月36,000元計算等情，有房屋租賃契約書（本院卷一第19至27頁）可參，則被告主張以此金額作為計算原告無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之標準，應屬適當。基此，被告請求原告給付自114年1月起至同年9月止，每月36,000元計算之不當得利金額為324,000元（計算式：9×36,000元＝324,000元）；自114年10月起至115年3月6日止，每月36,000元計算之不當得利金額為186,968元（計算式：5×36,000元＋【6/31】×36,000元＝186,968，元以下四捨五入），為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。⑷又原告前繳付之押金為10萬元等情，為被告所不爭執（本院卷一第243頁），應堪認定，依房屋租賃契約書第4條第2項約定，原告返還系爭房屋時，被告即應返還押金10萬元，是原告對被告有前開10萬元之押金債權，則原告主張被告請求之金額應予扣除10萬元，應有理由，則被告得請求原告給付114年1月起至同年9月止之不當得利金額扣除10萬元後，應為224,000元（計算式：324,000元－100,000元＝224,000元）。⑸按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查：被告對原告前開114年1月起至同年9月之不當得利債權224,000元，屬無確定期限之給付，惟業經被告提起反訴請求，而民事反訴起訴狀繕本已於114年9月17日送達原告（本院卷第139頁），其仍未給付，自應負遲延責任。是被告請求自民事反訴起訴狀送達原告之翌日即同年月18日起加給按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。㈤本訴部分，原告請求無理由，是被告所為抵銷抗辯，即無認定必要，附此敘明。

六、綜上所述，㈠本訴部分：原告依民法第226條、第216條第1項規定，請求被告給付861,950元，及自114年4月30日起至清償日止，按週年利百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。㈡反訴部分：被告依民法第179條規定，請求原告給付：⒈224,000元，及自114年9月18日起至清償日止，按週年利百分之5計算之利息；⒉186,968元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、反訴之反訴原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額均准許之；本訴及反訴之反訴原告敗訴部分，其等假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第78條；㈡反訴部分：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　29　　日民事第六庭　 法　官　蔡汎沂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　30　　日書記官　陳宇萱