返還土地

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。被上訴人在原審請求上訴人拆除桃園市○○區○○段000、000、000-0、000、000-0地號土地（下合稱系爭土地）上之建物、圍牆及大門（下分稱系爭建物、圍牆、大門，合稱系爭地上物），嗣於本院審理中，陳明系爭圍牆、大門坐落位置如附圖所示，核屬補充事實上之陳述，揆諸首揭規定，非為訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體方面：

一、被上訴人主張：系爭土地為被上訴人李培瑜、李培菁、沈金煉共有，權利範圍分別為8分之1、8分之1、4分之3。上訴人無占用系爭土地之合法權源，卻以系爭地上物占用該土地，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，求為命上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地。又上訴人無權占用系爭土地受有相當於租金之利益，致伊等受有無法使用該土地損害，應給付伊等相當於租金之不當得利，爰依民法179條之規定，求為命上訴人分別給付李培瑜、李培菁、沈金煉新臺幣（下同）27萬4380元、27萬4380元、164萬6280‬‬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自109年6月26日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付李培瑜、李培菁、沈金煉4573元、4573元、2萬7438‬元，及自各期之次月1日起至清償日止之法定遲延利息（原審就此為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴；其餘非屬本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭建物中如附圖編號A、J、K所示建物（下合稱甲建物）、如附圖編號E、F、G、H、I所示建物（下合稱乙建物），及系爭土地，原均為訴外人即伊伯父趙承謨所有，嗣趙承謨將甲、乙建物之事實上處分權移轉予訴外人即伊父親趙承誥，趙承誥死亡後由伊及趙承誥之其他繼承人（下合稱趙承誥之全體繼承人）繼承而公同共有；系爭建物中如附圖編號B、C所示建物（下合稱丙建物），係依附甲、乙建物之附屬建物，同屬趙承誥之全體繼承人公同共有。趙承謨於70年12月28日將系爭土地移轉登記予沈金煉，依民法第425條之1第1項規定，系爭地上物對於系爭土地即有法定租賃權存在，非無權占用系爭土地。且伊僅占用如附圖所示「圍牆內使用範圍」之土地（下稱系爭圍牆內土地），並未占用逾越該圍牆範圍之土地（下稱系爭圍牆外土地）；系爭大門亦未占用系爭土地，就該等部分無不當得利。再被上訴人於109年7月22日始提起本件訴訟，就逾起訴前5年期間所生不當得利請求權已罹於時效。又伊曾代沈金煉繳納系爭土地地價稅共91萬440元，對沈金煉有無因管理或不當得利債權，得以之抵銷應給付沈金煉之不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命伊拆除系爭地上物，並返還土地暨給付金錢之部分均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、系爭土地為被上訴人共有，系爭地上物坐落位置及面積如附圖所示，系爭建物現由上訴人占有，作為辦公室及住家使用等事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第125至126、234、429至430頁），並有系爭土地謄本、土地複丈成果圖及現場照片等件可證（見原審卷一第23至49頁、本院卷一第431至465頁），堪信為真實。被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，應拆除系爭地上物、返還系爭土地及給付不當得利，則為上訴人所拒，並以前詞置辯，茲就兩造爭點析述如下：㈠被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物及返還系爭土地部分：⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。　⒉上訴人抗辯系爭建物、圍牆對系爭土地有民法第425條之1第1項規定之法定租賃權存在等情。　⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。而89年5月5日上開條文施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，除有特別情事或有反證外，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，此觀諸民法第425條之1立法理由載明係將原有實務見解明文化等語亦明。且上開法定租賃權範圍應包含房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）。又附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。此與於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建物，或未依附於原建築而興建之獨立建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物，二者顯然有別。⑵查系爭土地分割自重測前○○段88-1地號土地，於36年6月16日以總登記為原因登記為趙承謨所有，復於70年12月28日以買賣為原因登記為沈金煉所有等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第100、115、125頁），並有土地謄本、土地登記簿可考（見原審卷一第23至31、85頁），足證系爭土地原為趙承謨所有，於70年間出售並移轉登記予沈金煉所有。再觀諸上訴人提出趙承謨簽署之58年6月4日協議書（下稱58年協議書）載明：「六、趙承謨個人所有坐落○○段九壱之壱地號之鄰接地（即桃園縣○○鎮○○○號）磚造平家住宅壱棟週圍及店舖壱棟基地計壱筆於辦理趙德霖所有不動產繼承登記時應同時辦理過戶登記與趙承誥」等語（見原審卷一第87至89頁），及證人即趙承謨之子趙揚桐結證稱：桃園市○○區○○路000號房屋（即系爭建物之門牌號碼，下稱561號房屋）原為我父親趙承謨所有，趙承謨基於兄弟情誼將該房屋無償讓與趙承誥，並有意將所坐落之土地均移轉登記給趙承誥，但嗣因財務危機，趙承謨始將土地賣給沈金煉抵債；58年協議書上之簽名為趙承謨簽立等語（見原審卷一第346至347頁）。可知趙承謨於58年間將其坐落在系爭土地上之磚造住宅及店舖各1棟之事實上處分權讓與趙承誥。而甲建物留有木造屋簷、窗框、迴廊之結構，乙建物之屋頂內部亦留有木板結構，有原法院112年6月15日履勘筆錄及現場照片可稽（見原審卷一第249至252頁、卷三第31至37、75至77、101至103、161頁、本院卷一第149頁），核與561號房屋自45年起之房屋稅籍證明單上記載「構造別 木石磚造（磚石造）」之結構相符，堪認甲、乙建物即為趙承謨讓與趙承誥之磚造住宅及店舖。從而，甲、乙建物及系爭土地原同屬趙承謨所有，嗣建物及土地分別讓與予趙承誥及沈金煉，依民法第425條之1第1項前段規定之法理，甲、乙建物就坐落之土地即推定在該建物得使用期限內有租賃關係存在。且該租賃關係不因系爭土地物權之嗣後變動而受影響，是李培瑜、李培菁由其母繼承系爭土地之持分，亦可類推適用民法第425條之1第1項前段規定。又系爭圍牆作為甲、乙建物與外界之分隔，有防護之作用。系爭圍牆內之土地，在空間利用上均與甲、乙建物緊密相連，其中附圖編號D所示空地內，更設有化糞池、水塔等與甲、乙建物使用密切相關之設施（見本院卷一第155頁、卷二第21、55至57、64頁）；其餘空地係位於甲、乙建物周圍之庭院，具有供通行、採光等作用，有現場照片（見原審卷一第299、303頁、卷三第161頁、本院卷一第147、151頁）可稽，應屬與甲、乙建物占有部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，亦應認在甲、乙建物得使用期限內有租賃關係存在。基此，兩造就甲、乙建物、系爭圍牆及系爭圍牆內之空地於甲、乙建物得使用期限內有法定租賃權存在。⑶上訴人雖抗辯丙建物係依附甲、乙建物之附屬建物，其坐落之土地亦有法定租賃權存在云云。然丙建物為上訴人興建，為上訴人所自陳（見本院卷一第296頁），且丙建物其中部分為雨遮，部分為鐵皮或磚造建物，而該鐵皮或磚造建物部分與甲、乙建物間並無牆面或屋頂相連；甲、乙建物與丙建物之物理分界為綠色牆壁及鋁門窗，僅以天井即壓克力採光罩與甲、乙建物相連；又甲、乙建物係作為辦公室使用，丙建物則有客廳、餐廳、起居室、神明廳、待客室、書房、曬衣間等空間，有現場照片（見原審卷一第233、245至249、256頁、本院卷一第429至449頁）足參，可見甲、乙建物與丙建物具構造上之獨立性，且各有獨立之經濟效用，具使用上之獨立性。是丙建物顯非未具獨立性之次要建築，而得謂屬甲、乙建物之附屬建物，依前揭說明，甲、乙建物之事實上處分權範圍自不擴張及於丙建物，兩造間就丙建物坐落之土地自無民法第425條之1第1項前段規定之租賃關係存在。⑷被上訴人雖執系爭土地於62、71、74、93年間之航空照片（見原審卷一第307至314頁）及93、102、104、114年間之空拍圖（見本院卷一第281、353頁），主張趙承謨讓與趙承誥之建物範圍僅有如附圖編號A所示部分建物云云。然衡以甲、乙建物均為單層平房，該等俯視之航空照片及空拍圖，非無被植栽遮蔽之可能，尚難據此判斷該建物之實際範圍。又觀諸甲、乙建物之內部實景照片（見本院卷一第433至451頁），甲、乙建物，皆作為辦公室使用，其內部空間相互連通，且隔間牆明顯可見係沿用舊有建物之磚造結構，益徵趙承謨讓與趙承誥之建物範圍為甲、乙建物，而非僅如附圖編號A所示部分建物。被上訴人上開主張，尚不足採。⑸按民法第425條之1第1項所為租賃關係之推定，旨在兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，其所稱房屋得使用期限，應以房屋通常使用之狀態，斟酌其使用安全性、社會經濟狀況等情形，依社會通常觀念認定之。該項租賃關係，除當事人有特別約定外，於原有房屋不堪通常使用時消滅。被上訴人雖主張甲、乙建物於33年間興建完成，距今已逾82年，顯已不堪使用，應認租賃關係已消滅云云。然房屋是否不堪使用，應依實際狀況以為判斷，依卷附現場照片（見本院卷一第433至437頁），甲、乙建物現作為辦公室使用，其屋頂、主體樑柱及四周牆垣均屬完好，整體結構完整，難認有何不堪使用情事。至行政機關訂定之房屋耐用年數，僅為供報稅提列資產折舊之參考，與房屋實際是否不堪使用無涉，被上訴人所舉桃園市地價調查用建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表（見原審卷一第107頁），不足為有利於被上訴人之認定。從而，被上訴人主張本件租賃期限已屆滿云云，尚不足採。⒊被上訴人雖主張上訴人占有系爭圍牆外土地，請求其返還該部分土地云云，然為上訴人所否認。查系爭圍牆外土地上雖有矮牆及植栽，有現場照片可稽（見本院卷一第281頁），然被上訴人並未證明該矮牆及植栽係上訴人設置或種植；且系爭圍牆外土地部分作為道路使用等情，亦有現場照片可參（見本院卷一第137、159至163頁），實難認上訴人就該部分土地有何事實上管領力，無從認定上訴人有占用系爭圍牆外土地之情。⒋依上，兩造就甲、乙建物、系爭圍牆及系爭圍牆內之空地於甲、乙建物得使用期限內有法定租賃權存在，上訴人就該等部分即非無權占用。另系爭大門不在系爭土地範圍內，有附圖可參。被上訴人未能證明上訴人有占用系爭圍牆外土地。另兩造就丙建物坐落之土地（下稱系爭占有土地）並無法定租賃權，上訴人復未能舉證明就此部分有何占用權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定請求上訴人拆除丙建物，及返還系爭占有土地部分，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據。㈡被上訴人請求上訴人給付不當得利之部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。是土地遭他人無權占有者，自非不得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還所獲之租金利益。次按各共有人就共有物請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。又按分割遺產，係在廢止遺產之公同共有關係，繼承人因繼承而公同共有之債權倘屬可分，自非不得將之分割由數繼承人分別取得。再按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。⒉查，上訴人無權占有系爭占有土地，已如前述，被上訴人請求上訴人返還占有該土地之利益，即屬有據，而該利益依其性質已不能返還，上訴人自應償還其價額。次查，系爭占有土地原為李培瑜及李培菁之母與沈金煉共有，李培瑜及李培菁之母於108年9月18日死亡，李培瑜及李培菁為其繼承人，除繼承系爭占有土地持分外，亦繼承其對上訴人之不當得利債權，該土地持分及債權業經分割由李培瑜及李培菁各取得二分之一權利等情，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷一第484頁、卷二第26頁），並有系爭土地登記謄本可佐（見原審卷一第23至41頁）。又被上訴人以109年6月23日維倫國際法律事務所函（下稱系爭律師函），催告上訴人給付本件不當得利，該函件於同年月24日送達於上訴人等情，業據提出系爭律師函、普通掛號函件執據、郵件最新處理結果等件為證（見原審卷一第55至59頁），則被上訴人請求自催告日回溯5年即104年6月26日起至返還系爭占有土地之日止之不當得利，即屬有據。再478、479地號土地之113年1月申報地價分別為每平方公尺5174元、6496元，有申報地價查詢結果在卷可考（見原審卷三第165、169頁），則系爭占有土地之土地總價額為168萬3545元（5,174元/㎡×10.14㎡+6,496元/㎡×251.09㎡），以年息百分之10計算每月租金最高額當約1萬4030元（1,683,545元/年×10％÷12月/年）。又系爭占有土地坐落省道台4線旁，周遭交通及生活機能尚可，距離八德市區、大溪市區之工商繁盛區域各有約10分鐘之路程；系爭占有土地之都市計畫使用分區為公園用地，有都市計畫使用分區查詢結果（見本院卷一第417、421頁）可稽。復審酌上訴人占有該部分土地係作客廳、餐廳、起居室、神明廳、待客室、書房、曬衣間使用等情，認本件相當於租金之不當得利數額，應以每月1萬元為適當。又沈金煉就系爭占有土地之權利範圍為4分之3，李培瑜、李培菁繼承其母之不當得利債權及其等就系爭占有土地之權利範圍均各為8分之1、8分之1（見原審卷一第73至82頁），則李培瑜、李培菁、沈金煉得請求之金額分別為每月1250元、1250元、7500元（1萬元各×8分之1、8分之1、4分之3）。⒊據此，被上訴人請求上訴人自104年6月26日起至109年6月25日止各給付李培瑜、李培菁、沈金煉7萬5000元、7萬5000元、45萬元（1250元×60個月、1250元×60個月、7500元×60個月），另自109年6月26日起至返還系爭占有土地之日止，按月分別給付李培瑜、李培菁、沈金煉1250元、1250元、7500元部分，為有理由。⒋上訴人雖抗辯系爭律師函僅表明代李培瑜為催告之意思，其催告效力不及於李培菁、沈金煉，李培菁、沈金煉請求逾起訴前5年期間之不當得利請求權已罹於時效云云。然細繹系爭律師函記載：「......台端（即上訴人）應將無權占用之土地返還予全體土地共有人（即被上訴人）並給付相當於租金之不當得利；....台端所有未辦保存登記之違法建物......座落李培瑜、李培菁、沈金煉（下稱地主李培瑜等人）所有桃園市○○區○○段000、000、000-0、000、000-0號土地（系爭土地）......台端不僅與地主李培瑜等人間無任何借貸或租賃之關係，亦從未繳付使用土地之對價......」等語（見原審卷一第55至57頁），已表明系爭土地乃被上訴人共有，遭上訴人無權占用，請求上訴人返還占用土地予全體共有人並給付不當得利，堪認被上訴人主張系爭律師函包含代李培菁、沈金煉向上訴人催告之意（見本院卷二第29頁），應屬有據。上訴人前開抗辯，不足採信。㈢上訴人抗辯以伊代沈金煉繳納系爭土地自87年起至112年止期間之地價稅91萬440元，與沈金煉本件請求之不當得利債權抵銷部分：⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷，民法第334條第1項本文、第337條分別定有明文。次按無因管理之管理人，係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務，其管理雖違反本人之意思，仍有民法第176條第1項規定之費用償還、債務清償及損害賠償請求權，同條第2項定有明文。⒉查上訴人於87年至112年間代沈金煉繳納地價稅共計91萬440元（繳納日期、稅額詳如附表所示），有地價稅繳納證明書、地價稅課稅明細表可考（見本院卷第249至274頁），核屬為沈金煉履行公益義務之無因管理，上訴人依民法第176條第1項規定，得請求償還並主張抵銷；惟因沈金煉之不當得利債權自104年6月26日起始發生，故上訴人於87年12月10日代繳之3萬8829元在15年時效完成時即102年12月10日尚不具備抵銷條件，另上訴人於89年11月7日繳納之3萬8829元，其15年消滅時效期間之末日即104年11月7日為星期六，以其次日代之，該時效於104年11月9日完成時，上訴人之不當得利債務合計僅3萬3781元（即自104年6月26日至同年11月9日期間之不當得利，120,000×3/4×137/365），是有5048元（38,829-33,781）部分不得為抵銷；上訴人於89年12月14日繳納之3萬9085元，於15年時效完成時即104年12月14日，上訴人之不當得利債務合計僅8630元（自104年11月10日至104年12月14日期間之不當得利，120,000×3/4×35/365），是有3萬455元（39,000-0000）部分不得為抵銷，是上訴人得主張抵銷之金額僅為83萬6108元（910,440-38,829-5,048-30,455），以此抵銷其應給付沈金煉之45萬元、自109年6月26日起每月7500元之債務後，沈金煉僅得請求上訴人給付113年9月26日之不當得利餘額3892元（自104年6月26日至113年10月25日期間之不當得利，7500元/月×112月=840,000元；840,000元-83萬6108元=3892元）本息，及自113年10月26日起按月給付沈金煉7500元。⒊沈金煉雖主張系爭土地屬都市計畫公共設施保留地，依法本應免徵地價稅，惟因上訴人之系爭地上物存在始遭課徵，故該稅款應由上訴人負擔云云。然系爭土地地價稅之納稅義務人為沈金煉，有地價稅繳納證明書（見本院卷一第249至 274頁）可憑，足見該地價稅為沈金煉應履行之公法上納稅義務，難認應由上訴人承擔，上訴人既已代沈金煉繳納稅款，即已為其履行公法上之納稅義務，自得就該款項請求沈金煉返還並為抵銷之抗辯，沈金煉前開主張，洵不足採。⒋又民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言。本件上訴人代沈金煉繳納地價稅所生無因管理費用償還債權，並非必然逐期順次發生之債權，即無所謂各期給付可言，其性質自非1年或不及1年之定期給付債權。沈金煉主張有5年短期時效之適用云云，並無可採。

四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除丙建物及返還系爭占有土地；另依民法第179條規定，請求上訴人應給付李培瑜、李培菁各7萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月11日（見本院卷一第92頁）起之遲延利息，並自109年6月26日起至返還系爭占有土地之日止，按月給付李培瑜、李培菁各1250元本息，另應給付沈金煉113年9月26日之不當得利餘額3892元，及自該期次月即113年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自113年10月26日起至返還系爭占有土地之日止按月給付沈金煉7500元本息之不當得利部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　30　　日民事第八庭 審判長法　官　邱育佩法　官　劉宇霖法　官　陳雯珊正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　30　　日

書記官　陳韋杉

附表：

編號 繳納日期 繳納稅額（新臺幣） 1 87年12月10日 38829 2 89年11月7日 38829 3 89年12月14日 39085 4 91年5月6日 39340 5 91年12月2日 54628 6 92年12月1日 54628 7 93年11月30日 55339 8 94年11月29日 55339 9 95年11月29日 45712 10 96年11月28日 44645 11 97年11月28日 40823 12 98年11月26日 40823 13 99年11月29日 41915 14 100年11月29日 41915 15 101年11月30日 41915 16 102年11月12日 40987 17 103年11月27日 17537 18 104年11月13日 17547 19 105年11月16日 18110 20 106年11月20日 18110 21 107年11月19日 20675 合計  910440