塗銷不動產所有權移轉登記等

事實及理由

壹、程序事項：上訴人法定代理人原為陳德信，於本院審理時變更為陳又慈，有公司變更登記表可稽，並聲明承受訴訟（見本院卷一第407至413頁）。又被上訴人法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）法定代理人原為張雍制，於本院審理時變更為楊碧瑛，有派令可稽，並聲明承受訴訟（見本院卷一第145、147頁），均核與民事訴訟法第176條規定相符，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項：

一、上訴人主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段1-1、1-3至1-5、3、3-1、4-1至4-2、4-11至4-23、6至6-7、7至7-7、8至8-2、8-4至8-6、8-8至8-12地號土地（下稱48筆土地），以及原有同段4、4-9、4-10、8-3、9、9-3、9-7地號土地（上7筆土地如附表所示，下合稱系爭土地）共55筆土地（下稱55筆土地），原為伊水泥廠所坐落並使用。嗣因伊不再生產水泥，遂與鄰近地主財政部國有財產署、國防部軍備局等單位，於民國103年間成立「高雄市○00○○○區○○段000地號等自辦市地重劃區重劃會」（下稱重劃會）辦理「擬定高雄市都市計畫凹仔底地區細部計畫（建台水泥原廠區變更）案」（下稱重劃案），並由伊擔任重劃會之理事長。而被上訴人三禾資產管理股份有限公司（下稱三禾公司）為前揭55筆土地其中即48筆土地抵押權人，餘7筆即系爭土地則位於伊水泥廠唯一出入口重要位置，其上並無抵押權。因伊財務困難，三禾公司於102年間向法院聲請拍賣55筆土地及相關建物（執行案號為台灣高雄地方法院〈下稱高雄地院〉102年度司執字第128881號）。伊恐拍賣影響上開市地重劃作業進行及整體土地價值，被迫於拍賣前夕與三禾公司於105年5月10日簽署協議書（下稱系爭協議書），約定由三禾公司共同協力並主導完成重劃作業，三禾公司承諾於重劃完成前不聲請法院拍賣重劃區土地，之後撤回上開強制執行事件。嗣於106年間，伊因前積欠地價稅遭主管機關移送行政執行署進行強制執行程序（即99地稅執特專字第231878號、100營所稅執特專字第95601至95602號、100地稅執特專字第135521號、100地稅執特專字第157759號等案，並合併為103年度地稅執特專字第50679號行政執行事件〈下稱系爭行政執行事件〉）。詎行政執行署罔顧拍賣標的土地尚在市地重劃程序中，竟逕予拍賣，顯損害參與市地重劃之各方利益，且拍賣當時三禾公司並無執行中之案件，卻為「併案債權人」，而行政執行署無視其徵詢債權人財政部臺北國稅局大安分局及高雄市稅捐稽徵處之結果已有分歧，及未徵詢債務人意見，竟採納三禾公司意見，強行拍賣系爭土地，致使48筆土地變成袋地，無通行道路，基地形狀不完整，利用極為困難，亦影響土地價值甚鉅，違反土地利用之常情。又行政執行署無視系爭土地為其餘48筆土地之重要出入口，且移送機關債權合計僅新台幣（下同）3,584萬餘元，竟同意由三禾公司以債權5,935萬元低價承受系爭土地，此私相授受之方式，顯非屬適當之方法，違反行政執行法及行政程序法之規定而無效。從而，被上訴人之執行及承受行為，已對公共利益及人民權益造成重大損害，違反比例原則、最小侵害原則。又行政執行署明顯偏袒三禾公司，違反公共秩序善良風俗，依民法第72條規定，系爭行政執行及承受行為亦屬無效，則依民法第113條規定，無效之法律行為之行為人即三禾公司應負回復原狀義務等語。爰依民法第72、113條規定，聲明：㈠確認三禾公司就系爭行政執行事件系爭土地於107年6月5日拍賣承受行為無效。㈡三禾公司就系爭土地於107年8月23日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。（至上訴人原備位聲明請求確認三禾公司就系爭土地於107年6月5日拍賣承受行為無效，及三禾公司於107年8月16日系爭土地以拍賣為登記原因所為所有權移轉之物權行為應予撤銷，以及回復登記為上訴人所有，於本院審理時不再主張，不予載述）。

二、被上訴人則以：㈠三禾公司：伊最初為協助上訴人更生，曾同意上訴人所提出之重劃案，並向執行機關申請延緩執行，甚撤回強制執行程序，伊並無損害上訴人權益之意圖。再者，上訴人因積欠地價稅始遭高雄市稅捐稽徵處等單位移送進行強制執行程序。嗣行政執行署於106年5月5日就55筆土地公告進行第三次拍賣，並通知抵押權人即伊參與分配。於第三次拍賣過程中，伊雖曾多次就執行方法提出異議，惟行政執行署仍為實現稅捐債權依職權繼續執行，伊實無權阻斷執行之進行。行政執行署因衡量已設定抵押權之48筆土地執行無實益而改對系爭土地進行拍賣及執行，伊僅係被動參與行政執行程序，已屢次與執行機關表示停止拍賣程序，並提出異議主張拍賣全部不動產不符比例原則，伊未有刻意使上訴人土地價值貶損之意圖。又伊取得系爭土地乃因於續行特別拍賣程序之際仍無人應買，伊依法聲明承受該執行標的物，斯時除提供擔保金5,180萬元外，尚須額外補繳755萬元，伊不僅未獲任何利益，尚須自行找補，並無所謂低價承受之事實。另伊於107年6月5日承受時，該區域土地尚進行重劃中，各有使用分區，系爭土地規劃為道路、停車場等用途，並無上訴人所指形成袋地情事。伊於強制執行程序中並無違反公共秩序與善良風俗之情形，亦符合社會之一般利益及道德觀念；整體執行程序合法，且於職權裁量範圍内，並無違反民法第72條之情形等語置辯。㈡行政執行署：伊之執行程序皆本於強制執行法及行政執行法等法規及保障公法債權之本旨，且拍賣程序公開透明，並無違反公序良俗之情形，設有高額抵押權之48筆土地尚有強制執行法第80條之1拍賣無實益禁止之問題，並綜合各移送機關與民事債權人之意見後，最終擇定未設定抵押權之系爭土地進行拍賣程序，屬合法妥適，且已選擇對於上訴人損害最小之方式進行。上訴人以107年拍賣時無法預知之日後地貌問題、拍定後與伊無關之土地重劃未能完成問題，指摘伊所為107年之拍賣程序損害其鉅額土地權益，為因果關係之錯置等語置辯。

三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決關於後開二、三項之訴部分廢棄。(二)確認三禾公司就系爭行政執行事件系爭土地於107年6月5日拍賣承受行為無效。（三）三禾公司就系爭土地於107年8月23日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠上訴人所有坐落高雄市○○區○○段共55筆土地，其中48筆土地，三禾公司為抵押權人；另系爭土地，三禾公司無抵押權。㈡上訴人於103年間與鄰近地主財政部國有財產署、國防部軍備局等單位，成立重劃會辦理本件重劃案，並由上訴人擔任重劃會之理事長。㈢上訴人與三禾公司於105年5月10日簽署協議書即系爭協議書，由三禾公司主導本件重劃案，並指派訴外人呂嘉正代表上訴人出席及參與重劃會。㈣上訴人於106年間因積欠地價稅遭高雄市稅捐稽徵處等單位移送行政執行署進行強制執行程序。㈤行政執行署於107年2月1日拍賣系爭土地，歷經三次拍賣、特別變賣程序及特別變賣後之減價拍賣程序，均無人應買，於107年6月5日由三禾公司聲明承受。

五、兩造之爭點：㈠上訴人依民法第72條規定，以行政執行署拍賣系爭土地，由三禾公司承受之行為，有悖於公共秩序及善良風俗，主張三禾公司承受之行為無效，有無理由？㈡上訴人依民法第113條規定，主張三禾公司就系爭土地以拍賣為原因所為所有權移轉之物權行為無效，請求三禾公司應將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，有無理由？

六、本院之判斷：㈠上訴人依民法第72條規定，以行政執行署拍賣系爭土地，由三禾公司承受之行為，有悖於公共秩序及善良風俗，主張三禾公司承受之行為無效，有無理由？⒈按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。該條乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院111年台上字第893號判決意旨參照）。　⒉上訴人主張：行政執行署強行拍賣系爭土地，致使48筆土地變成袋地，無通行道路，基地形狀不完整，利用上有極大困難，故拍賣程序違反公共秩序、善良風俗云云。然查：按民法第787條第1項土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，為學說上所稱之袋地（最高法院111年度台上字第910號判決意旨參照）。48筆土地現部分供作停車場使用，部分未使用等情，據上訴人自陳在卷（見本院卷三第47頁），核與上訴人提出之地籍圖（以紅筆圈出部分為系爭土地，灰色部分為48筆土地）及空照圖相符（見本院卷二第384-1至384-5頁），亦有三禾公司提出停車場照片為參（見本院卷三第19頁），則48筆土地非屬袋地，拍賣程序並無違反公共秩序、善良風俗可言。又系爭土地於拍賣期間（107年6月5日）固然於市地重劃程序中，為被上訴人所不爭執（見本院卷二第381頁），然當時重劃工程仍持續進行，55筆土地公共工程並於107年6月21日全部竣工，有高雄市政府107年11月8日函檢附驗收報告及紀錄、工程竣工日期暨結算書在卷可稽（見審重訴卷第299至310頁），並無上訴人所稱行政執行署罔顧執行標的尚在市地重劃程序中，竟逕予拍賣，顯損害參與市地重劃之各方利益及當地民眾利益之情事。是上訴人此部分主張，應屬無據。⒊又按不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人，債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣，逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人，強制執行法第80條之1第1項定有明文。其立法理由在於查封之不動產，原則上不許為無益之拍賣，即無益執行之禁止。又按行政執行，應依公平合理之原則，兼顧公共利益與人民權益之維護，以適當之方法為之，不得逾達成執行目的之必要限度；關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定，行政執行法第3條、第26條定有明文。再按有執行名義之債權人聲明參與分配時，應提出該執行名義之證明文件；依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，不問其債權已否屆清償期，應提出其權利證明文件，聲明參與分配；執行法院知有前項債權人者，應通知之，知有債權人而不知其住居所或知有前項債權而不知孰為債權人者，應依其他適當方法通知或公告之，經通知或公告仍不聲明參與分配者，執行法院僅就已知之債權及其金額列入分配，其應徵收之執行費，於執行所得金額扣繳之，強制執行法第34條第1至3項定有明文。又按稅捐之徵收，優先於普通債權（第1項）；土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收及法院、法務部行政執行署所屬行政執行分署執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅，優先於一切債權及抵押權，稅捐稽徵法第6條第1、2項定有明文。各稅之受償，地方稅優先於國稅，地方稅法通則第7條亦有明文。基此，稅捐債權除執行標的物所生之土地增值稅、地價稅、房屋稅及營業稅優先扣繳外，其他一般稅捐債權受償順位均在抵押權之後。而抵押權則應優先於其他普通債權，抵押權人並應聲明參與分配，縱未聲請執行或聲明參與分配，仍應列入分配。⒋上訴人因欠繳96年度以降各年度之房屋稅及地價稅5億1,814萬8,738元，暨90年度營利事業所得稅2,741萬0,488元及違章罰鍰1,153萬6,700元，經高雄市稅捐稽徵處及財政部臺北國稅局大安分局自99年起陸續移送予行政執行署強制執行，辦理查封拍賣等法定程序，因三禾公司於102年間亦以民事債權人身分向高雄地院民事執行處聲請強制執行（高雄地院102年度司執字第128881號），該案於103年4月11日依強制執行法第33條之2第2項之規定併案至高雄地院合併執行；嗣因三禾公司向高雄地院撤回強制執行程序（102年度司執字第128881號），高雄地院以已無從繼續執行，遂依強制執行法第33條之2第3項，於106年2月21日檢送相關卷宗、鑑價報告予行政執行署依法繼續執行，行政執行署於106年5月5日就55筆土地（含部分建物）接續高雄地院之拍賣程序，當日公告進行「第三次拍賣」（定於106年6月6日拍賣），並通知抵押權人即三禾公司、義務人即上訴人、移送機關高雄市稅捐稽徵處、財政部臺北國稅局大安分局、債權人虹達開發投資顧問股份有限公司（下稱虹達公司）、債權人高雄85大樓管理委員會，三禾公司並於106年5月23日檢附債權證明文件及計算書，聲明參與分配，以及主張超額執行之問題，應停止拍賣，暨執行標的先前執行程序（按：102年度司執字第128881號）核定之底價已不符合市價，應重新鑑定執行標的價格，損及上訴人、三禾公司之利益等情（見本院卷一第493至503頁、卷二第357至361頁），有高雄地院106年1月17日雄院和102司執水字第128881號函、行政執行署106年5月8日雄執丑100年地稅執特專字第00157759號函、三禾公司106年5月23日聲明異議狀可考（見審重訴卷第487至503、511、525至535頁、本院卷一第477頁、本院卷二第357至361頁）。足見行政執行署係通知債權人、債務人表示意見，依法辦理強制執行。至三禾公司於106年5月23日已因聲明參與分配而為執行債權人，依前述強制執行法第34條規定，於法有據，故上訴人主張三禾公司拍賣當時尚非併案執行債權人云云，委無可採。⒌上訴人主張：系爭行政執行程序欲收取之稅款僅3,584萬餘元，卻造成地方經濟損害及伊之地價損失，已違反行政執行法及行政程序法之規定，有悖於公共秩序、善良風俗應屬無效云云。行政執行署抗辯：系爭執行程序皆本於強制執行法及行政執行法等法規及保障公法債權之本旨，拍賣程序公開透明，並無違反公序良俗之情形，況設定有高額抵押權之48筆土地尚有強制執行法第80條之1規定之拍賣無實益禁止之問題，伊綜合各移送機關與民事債權人之意見後，最終擇定未設定抵押權之系爭土地進行拍賣程序，應屬合法妥適等語。然查：⑴虹達公司（按：前於106年7月3日向高雄地院聲請追加系爭土地，高雄地院以106年7月12日雄院和105司執水字第154644號函併行政執行署合併執行）於106年10月27日具狀向行政執行署主張55筆土地停止並撤銷土地查封，而因塗銷查封事涉全體債權人之權益等語，則行政執行署於106年11月3日發文函請其他債權人於文到20日內表示意見，經三禾公司於106年11月16日回覆不同意塗銷查封，稅款僅餘2千萬餘元，應先行拍賣無設定抵押權之系爭土地，以同時確保上訴人、債權人之權益等語；移送機關財政部臺北國稅局大安分局亦以106年12月13日財北國稅大安服字第1060468872號函復表示上訴人尚欠稅款2,261萬0,319元（106年12月7日起滯納利息另計），建請先行拍賣義務人無設定抵押權之不動產等語；移送機關高雄市稅捐稽徵處則於106年11月17日函復表示上訴人尚欠1,323萬8,798元，其中4-9、4-41地號2筆土地估價共5,632萬5,000元，惠予就該2筆土地續行拍賣程序等語，亦有虹達公司106年10月27日虹字第1061027號函、行政執行署106年11月3日雄執丑100年地稅執特專字第00157759號函、三禾公司106年11月13日（106）禾總字第106111301號函、高雄市稅捐稽徵處106年11月17日高市稽管字第1060018680號函、財政部臺北國稅局大安分局106年12月13日財北國稅大安服字第1060468872號函可考（見審重訴卷第539至567頁、本院卷二第89至91頁），應堪認定。⑵行政執行署於106年6月6日就55筆土地（含部分建物）接續高雄地院執行程序進行之第三次拍賣程序，已如前述（見前揭⑶），有行政執行署106年5月5日之拍賣公告及通知（見本院卷一第479至489頁），執行標的其中48筆土地已設定抵押權，據抵押權人即三禾公司於106年5月23日陳報狀所載，其抵押債權額高達41億6,259萬7,158元（見本院卷一第493頁，卷二第407頁），然據行政執行署陳稱：48筆土地公告之最低拍賣價額合計34億餘元等語（見本院卷二第431至432頁），有拍賣公告在卷可按（見本院卷二第413頁，55筆土地另含建物拍賣最低價額35億2,755萬2,000元），足見就48筆土地拍賣最低價額顯不足以清償抵押權人三禾公司之債權，故行政執行署抗辯：就48筆土地為執行，則有前述行政執行法準用強制執行法第80條之1第1項無益執行禁止之問題等語，應屬可採。此外，因48筆土地有前述抵押權存在，承上所述，台北國稅局大安分局106年12月13日函稱上訴人尚積欠營利事業所得稅稅款2,261萬0,319元，高雄市稅捐稽徵處以106年11月17日函稱上訴人尚欠1,323萬8,798元稅款（含地價稅、房屋稅），然因房屋稅僅限於執行標的所課徵之房屋稅，而48筆土地並無課徵房屋稅之問題（按：地價稅僅在96年1月12日以後開徵者始優先受償，司法院秘書長96年7月5日秘台廳民二字第0960014033號函釋），則依稅捐稽徵法第6條第2項規定，上開稅捐債權受償順序在抵押權受償之後。反之，系爭土地其上因無抵押權之設定，依稅捐稽徵法第6條第1項規定，拍定後上開稅捐債權可優先受償，故行政執行署拍賣系爭土地使得上開稅捐債權得以全額受償，自難認係違反行政執行法及行政程序法之規定，亦無悖於公共秩序、善良風俗可言。⑶綜上，足見行政執行署係經徵詢債權人、債務人意見，及考量拍賣實益，於107年2月2日撤銷原定106年6月6日就55筆土地（含部分建物）接續高雄地院所進行之第三次拍賣程序，同日就未設定抵押權之系爭土地重新進行第一次拍賣乙情，有拍賣公告可考（見審重訴卷第569至597頁），自難認有何違反公共秩序、善良風俗之可言。故上訴人主張行政執行署逕予拍賣系爭土地，未考慮移送機關之意見，偏袒三禾公司云云，均無可採。⒍上訴人主張：系爭協議書之後，三禾公司本應避免重劃前拍賣，而稅捐債權合計僅3,584萬餘元，行政執行署竟同意由三禾公司以債權5,935萬元低價承受，造成其餘48筆土地價值及開發利益受損，行政執行署偏袒三禾公司，損及伊權益云云，然查：系爭行政執行程序就系爭土地之公告最低底價為5,935萬元，有拍賣公告可按（見審重訴卷第587至591頁），自難逕認三禾公司有何以低價承受之可言。再者，系爭協議書第2條固約定「乙方（三禾公司）同意於重劃完成前不聲請法院進行拍賣」（見士林地院卷第20頁），然審酌前述（⒋）過程，可知三禾公司反對行政執行署繼續執行，並非主動聲請拍賣系爭土地，甚至曾於106年5月22日聲請暫緩執行（見審重訴卷第263至268頁），嗣於106年11月13日僅回覆行政執行署就併案債權人虹達公司聲請執行，應執行何筆土地之詢問（見審重訴卷第369頁）、107年2月7日依法聲明參與分配（見審重訴卷第607至609頁），及於行政執行署103年度地稅執特專字第50679號執行終結後，於107年12月12日聲請改由高雄地院接續辦理查封（見士林地院卷第40頁）等情，均難認三禾公司有何上訴人所指故意違反系爭協議書，並利用拍賣程序以低價承受系爭土地，有悖於公序良俗之行為。是上訴人此部分主張，委無可採。至於上訴人雖主張：高雄市稅捐稽徵處僅請求拍賣其中2筆土地，並非請求拍賣其中7筆即系爭土地，行政執行署未說明系爭土地拍賣為損害伊最小之方式，未能遵守比例原則、最小侵害原則及公平合理原則，並造成伊地價損失云云（見本院卷三第33頁）。然依高雄市○○○○○於000○00○00○○○○○○○○0000000000○○○○○○段000○0000地號兩筆土地估價共56,325,000元…惠予就該兩筆土地續行拍賣程序。」（見本院卷二第89頁），足見係僅就其積欠稅款之金額若干以及執行何標的得受償表示意見。然系爭行政執行事件債權人非僅高雄市稅捐稽徵處，尚有其他債權人，且行政執行署經徵詢債權人、債務人意見，及考量行政執行法準用強制執行法第80條之1第1項無益執行禁止之規定，暨48筆土地現今營利作停車場使用，業如前述，應無上訴人所指違反比例原則、最小侵害原則及公平合理原則，以及致使上訴人受有損害之情事。⒎綜上所述，上訴人依民法第72條規定，以行政執行署拍賣系爭土地，由三禾公司承受之行為，有悖於公共秩序及善良風俗為由，主張三禾公司承受之行為無效云云，應屬無據。㈡上訴人依民法第72條規定，以行政執行署拍賣系爭土地，由三禾公司承受之行為，有悖於公共秩序及善良風俗，主張三禾公司承受之行為無效云云，既屬無據，則上訴人依民法第113條規定，主張三禾公司就系爭土地以拍賣為原因所為所有權移轉之物權行為無效，請求三禾公司應將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，即無理由。

七、綜上所述，上訴人依民法第72、113條規定，請求㈠確認三禾公司就系爭行政執行事件系爭土地於107年6月5日拍賣承受行為無效。㈡三禾公司就系爭土地於107年8月23日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，為無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　17　　日

民事第四庭審判長法　官　洪能超法　官　張琬如法　官　郭慧珊以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　17　　日書記官　邱斈如附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

附表：

編號 土地坐落 面積(㎡） 權利範圍  1 高雄市○○區○○段0地號 495 全部  2 高雄市○○區○○段000地號 285 全部  3 高雄市○○區○○段0000地號 646 全部  4 高雄市○○區○○段000地號 69 全部  5 高雄市○○區○○段0地號 15 全部  6 高雄市○○區○○段000地號 41 全部  7 高雄市○○區○○段000地號 42 全部