塗銷所有權移轉登記等

事實及理由

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。參諸上訴人於原審係依民法第244條第2項、第4項，第74條第1項規定，請求撤銷被上訴人間就附表二所示不動產（下稱系爭不動產）於民國112年11月22日所為債權行為及112年12月1日所為之物權行為，王維詩應將系爭不動產之所有權移轉登記塗銷，上訴人於第二審追加民法第72條規定為其請求權基礎，核以上訴人於追加前後之請求，均係基於其主張之同一之買賣行為之基礎事實，並援用同一之訴訟資料及證據，則上訴人所為訴之追加，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許。

二、被上訴人黃淑幸未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、上訴人起訴主張：被上訴人蔡其頷及黃淑幸為母子，蔡其頷於112年6月16日向上訴人黃煥文借款新臺幣（下同）200萬元，並簽立如附表一編號1所示之本票交付黃煥文。另黃淑幸於112年5月間向上訴人曾志騰借款240萬元，並簽發如附表1編號2、3所示之支票交付曾志騰。系爭不動產原為蔡其頷及黃淑幸所共有，為逃避上訴人之追償，竟透過暱稱「阿信」之資產管理公司人員，與任職不動產仲介公司之被上訴人王維詩接洽，於112年10月17日與蔡其頷及黃淑幸簽立買賣契約，而以低於市場行情價格之1,200萬元買受系爭不動產（下稱系爭買賣契約），致上訴人之債權無法受償。被上訴人間之買賣行為自有害於上訴人之債權，是上訴人依民法第244條第2項、第4項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並請求王維詩塗銷所有權移轉登記。再者，王維詩買受系爭不動產時，知悉蔡其頷及黃淑幸遭債權人追償債務，其乘蔡其頷及黃淑幸之急迫，使其二人同意以低價出售系爭不動產，應屬民法第74條第1項規定之暴利行為，是上訴人另依民法第74條第1項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並民法第242條及第767條第1項規定，代位蔡其頷及黃淑幸請求王維詩塗銷所有權移轉登記等語。並於原審聲明：㈠被上訴人間就系爭不動產於112年11月22日所為之買賣債權行為，及於112年12月1日所為之移轉登記物權行為均應予撤銷。㈡王維詩應將前項所有權移轉登記塗銷。

四、被上訴人之答辯：㈠王維詩則以：其係經由訴外人王永信仲介得知系爭不動產欲出售，遂透過該仲介人員向賣方聯繫購買事宜，其與賣方並不認識，不知賣方之債務狀況，亦不知上訴人對賣方有債權，或將對賣方進行強制執行。系爭不動產之1樓為宮廟，屬於不動產交易實務上之嫌惡設施，且與同一建案其餘14棟房屋共用使用執照，難認系爭不動產之交易價格遠低於市價。此外，賣方出售系爭不動產所得價金，清償原有之抵押債務及應負擔之稅費後，尚有餘額300萬元，足供清償上訴人之債權，亦難謂有害於上訴人之債權，是上訴人之請求應無理由等語，資為抗辯。㈡蔡其頷、黃淑幸則均未於原審言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何答辯及聲明。

五、原審經審理後，認上訴人之主張無理由，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，聲明上訴，並於本院追加民法第72條規定為請求權基礎，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人間就系爭不動產，於112年11月22日所為之買賣債權行為，及於112年12月1日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈢王維詩應將系爭不動產所有權移轉登記塗銷。王維詩則答辯聲明以：上訴駁回；蔡其頷僅在本院最後1次言詞辯論期日到庭，陳稱：同意上訴人之請求等語；黃淑幸則均未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何答辯及聲明。

六、兩造不爭執事項：㈠蔡其頷及黃淑幸為母子，蔡其頷於112年6月16日向黃煥文借款200萬元，並簽立如附表一編號1所示之本票交付黃煥文，因屆期提示未獲付款，前經黃煥文聲請原法院於112年9月25日核發112 年度司票字第1069號民事裁定，並於同年月12日送達蔡其頷，業於同年10月23日確定。另黃淑幸於112年5月間向曾志騰借款240萬元，並簽發如附表1編號2、3所示之支票交付曾志騰，因屆期提示未獲付款，前經曾志騰聲請原法院於112年10月26日及同年12月7日核發112 年度司促字第12859號及第15007號支付命令，並於同年12月8日及同月13日送達黃淑幸，業於同年12月28日及113年1月2日確定。㈡系爭不動產，原為蔡其頷及黃淑幸所有，其二人於112年10月17日與王維詩就系爭買賣契約，約定總價金為1,200萬元，並共同委託訴外人第一經建公司辦理買賣價金信託履約保證（履約保證專戶：台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號00000-000000000號，下稱履保專戶）。㈢蔡其頷及黃淑幸於112年10月24日將系爭不動產信託登記予蔡侑璋，並於同年11月22日塗銷信託登記，再於同年12月1日以買賣原因將系爭不動產移轉予王維詩。㈣王維詩於112年10月25日及同年11月30日將買賣價金240 萬元及120萬元匯入履保專戶，再於112年12月6日向元大商業銀行貸款840萬元，代償系爭不動產原有抵押債務。㈤王維詩及黃淑幸於112年11月9日同意自履保專戶匯出50萬元至蔡侑璋中國信託銀行帳戶。㈥蔡其頷因出售系爭不動產犯刑法第356 條損害債權罪，業經原法院113年度簡字第1733號刑事簡易判決，處有期徒刑2個月及緩刑2年確定。另黃煥文告訴王維詩涉犯損害債權罪嫌部分，業經橋頭地檢署113年度偵續字第168 號不起訴處分，黃煥文聲請再議，並經臺灣高等檢察署高雄分署114年度上聲議字第19號駁回確定（下稱另案毀損債權案件）。

七、本件爭點為：㈠上訴人主張被上訴人明知系爭買賣契約有害於其之債權，依民法第244條第2項、第4項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並請求王維詩塗銷所有權移轉登記，有無理由？㈡上訴人另主張王維詩乘蔡其頷及黃淑幸之急迫，使其二人同意以1,200萬元之低價出售系爭不動產，依民法第74條第1項、第242條及第767條第1項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並代位蔡其頷及黃淑幸請求王維詩塗銷所有權移轉登記，有無理由？㈢上訴人是否得追加民法第72條，主張被上訴人間法律行為無效？上訴人另主張其交易違反公序良俗，依民法第72條、第242條及第767條第1項規定，代位蔡其頷及黃淑幸請求王維詩塗銷所有權移轉登記，有無理由？

八、本件得心證之理由：㈠按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。所謂認諾，係指被告就訴訟標的，承認原告依訴之聲明所為關於法律關係之主張而言，當事人為訴訟標的之認諾，以該認諾不違背法律之強行規定，且該訴訟標的為當事人所得處分，及該訴訟具備訴訟成立要件者為限；否則，即不生認諾之效力。查上訴人提起本件訴訟，其請求權基礎為民法第244條第2、4項、第74條第1項規定，並於本院追加民法第72條規定，其請求被上訴人間就系爭不動產之買賣債權行為、移轉登記物權行為，塗銷王維詩之所有權登記，並確認被上訴人間有關系爭不動產之買賣關係無效，是其各項訴訟標的對於共同訴訟之被上訴人均須合一確定，故蔡其頷雖對上訴人之請求認諾，然其屬不利於共同訴訟人即王維詩之行為，對被上訴人全體並不生認諾之效力，先予敘明。㈡按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第2項定有明文。該條項所規定之有償行為，除在客觀上須為債務人之行為有害於債權外，在主觀上尚須債務人明知有害於債權人之權利，且受益人於受益時，亦知有損害之事實為要件。此明知之事實，對債權人有利，應由主張其事實存在之債權人負舉證責任（最高法院92年度台再字第45號判決參照）。又所謂有害於債權，係指債務人所為之無償或有償行為，致於「行為時」其責任財產減少，使債權不能或難於獲得清償之狀態，債務人所為有償契約，如非以顯不相當之對價將其財產出賣，致害及債權，僅屬債務人積極財產在形態上之變更，對於債務人總財產尚不生增減，亦不得撤銷。經查：⒈參諸蔡其頷、黃淑幸出售系爭不動產之過程，依蔡其頷於本院言詞辯論期日陳稱：我是全權拜託我爸爸、郭長榮處理的，是郭長榮跟我爸爸聯繫的，郭長榮還跟我收了8%的手續費，我也欠郭長榮錢，所以整間房子都交給郭長榮處理，我沒有跟王維詩接觸過等語（見本院卷第396、397、398頁），而依訴外人即證人王永信、呂冠萮、蔡侑璋於另案毀損債權案件偵查中證述之情節，堪認系爭不動產出售訊息係由一名叫「袁蓉輝」之人告知王永信，王永信再告知呂冠萮，呂冠萮再與其同事蔡侑璋、王維詩、邱嘉源決定合資購買系爭不動產，檢察官於偵查中業已傳訊王永信、黃淑幸、蔡其頷、呂冠萮、蔡侑璋等人到庭作證，惟綜觀各證人之證詞，並未有人證稱王維詩或其他合資之人曾與蔡其頷有直接接觸，或買方之前認識蔡其頷、黃淑幸，渠2人曾有向買方告知債務積欠狀況等節，業據本院調取橋頭地方檢察署113年度偵字第10871號卷宗、113年度偵續字第168號卷宗核閱無誤，並有上開不起訴處分書、台灣高等檢察署高雄檢察分署114年度上聲議字第19號處分書在卷可資參酌（見原審審訴卷第299-303頁、訴字卷第127-132、135-144頁），是王維詩辯稱：其購買系爭不動產之前，與賣方並不認識，也沒有直接聯繫過，只知道他們有資金需求等語，並非無據，堪可採信。⒉復參以首開說明，可知民法第244條第2項規定之行為，並非僅以受益人故向存有債務之債務人購買不動產即已構成，否則欠有債務、需款孔急之債務人即無從將名下之不動產出售以為籌資，該受益人與債務人之有償行為，其對價必須客觀上與該不動產之價值顯不相當，且其交易將造成其他債權人債權不能或難於獲得清償之狀態，受益人主觀上對此「有害於債權人之權利」於交易時亦明確知悉，債務人、受益人間之行為始足構成詐害債權。債權人尚不能徒以該受益人知悉債務人「欠錢」、「需錢甚急」等情，即主張其交易符合民法第244條第2項得撤銷之要件，是王維詩縱使知悉黃淑幸、蔡其頷有金錢上之缺口及亟需籌錢等情，然上訴人必須證明被上訴人間債權、物權行為已客觀上造成債權人之損害，且渠等主觀上亦知悉其行為「有害於債權人之權利」，其始得依法撤銷渠等間之債、物權行為。又債務人之積極財產雖因出售行為於形態上雖有變更，惟債務人總財產在未因此顯著減低之情形下，債權人之債權不能或難於獲得清償，係債務人自身積欠甚多債務之故，並非受益人所造成，即難認受益人有詐害債權之故意及事實。故上訴人另陳稱：王維詩曾在與黃煥文見面時提過「我知道他缺錢，他要賣啊」、「我知道，聽說好像欠了7、800萬元的樣子」等語（見原審審訴卷第141、147頁），至多僅能證明王維詩知悉蔡其頷、黃淑幸有積欠債務之情形，要不能僅以此即足證明王維詩有詐害債權之行為。⒊關於系爭買賣契約乃約定價金1,200萬元，王維詩共匯入簽約金120萬元、完稅款120萬元，尾款120萬元進入第一建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱履保專戶），其餘840萬元則申請銀行貸款，而上開款項進入履保專戶後，因黃淑幸已動用買賣價金50萬元（由蔡侑璋先支付），故50萬元匯入蔡侑璋帳戶（買方先動撥）、50萬元仲介費、32,759元代書、稅費費用、王維詩清運費用5萬元，履約保證費5,399元，其餘買方指定代償蔡棨合（蔡其頷胞兄）315,609元，剩餘2,196,233元則匯入蔡庚伯（蔡其頷父親）帳戶等情，有第一建築經理股份有限公司函文暨專戶明細及買賣雙方收支明細暨點交確認單在卷可參（見本院卷第203-209頁），上開付款內容業有匯款明細可證，而付款名目業經買賣雙方簽名確認（見本院卷第207、209頁下方），足見上開匯款內容為真，付款對象及細目亦係經買賣雙方同意，上訴人否認其真實性，辯稱：此均未經賣方同意云云，自無可採。而上訴人雖主張：實際價金只有1,150萬元云云，然其先主張：賣方取得款項後，有經由郭長榮將50萬元交還給買方一節，經王維詩否認，上訴人對於上情亦未能有任何舉證以實其說，其僅憑聽聞郭長榮一方之陳述，自難採信；又其復主張仲介費50萬元係屬不實，然麗鼎不動產有限公司（下稱麗鼎公司）收受撥款之50萬元後，即將該50萬元支付予王永信一節，業經麗鼎公司陳報並提出相關帳戶明細附卷可參（見本院卷第359頁），參諸王維詩等人就系爭不動產之交易資訊係輾轉自王永信處介紹得知一情，業經另案毀損債權案件調查在案，已如前述，是渠等支付王永信仲介費用一節，亦未違反常情，而兩造既簽署買賣契約約定買賣價金為1,200萬元，其交易價金亦經向主管機關申報登錄，有內政部不動產交易實價查詢在卷可參（見本院卷第223頁），上訴人又無任何證明得推翻上開事實，自堪認系爭不動產之交易價格為1,200萬元。⒋參諸上開交易過程，堪認王維詩除向銀行貸款支付價金外，另籌款360萬元以支付其餘價金，而蔡其頷、黃淑幸於償還房貸、支付相關費用後，尚受有代償蔡棨合債務315,609元之利益，及取得餘款2,196,233元，此亦經蔡其頷到庭確認無訛（見本院卷第396頁），是王維詩辯稱：其不認識蔡其頷、黃淑幸，沒有幫蔡其頷、黃淑幸脫產之動機，其與蔡其頷、黃淑幸間是正常交易等語，並非無稽。而蔡其頷取得餘款後，自行選擇清償其他人之債務，即屬債務人自身之選擇，上訴人之債權未獲得清償，並非系爭交易行為所致。⒌又本件有償契約，是否有以顯不相當之對價出售一節，參諸一般社會經驗而言，宮廟附近容易形成噪音與空氣汙染，及人員出入複雜問題，亦易生治安疑慮，為多數欲購買房地者所嫌惡，不僅建商購地時會閃避，金融機構放款態度也相對保守：又賣方若有時間壓力急欲出售，往往會因為時間壓力而失去議價之主動權，又因資金周轉或時間有限，只得調降價格以吸引買方，以求快速成交，導致定價低於市場行情，甚至在面對買方之大幅砍價時選擇妥協，不得不以低於資產實際價值之價格成交，此為眾所周知事項。是依證人王永信於另案毀損債權案件中陳述，系爭不動產求售時，已說明屋主急著賣房子、缺錢，且1樓還是宮廟，故王永信自身才會無意購買並轉介紹予呂冠萮等語，而上訴人於原審自行委託元一國際不動產估價師聯合事務所就系爭不動產當時合理交易價格估價，其於不考慮1樓係宮廟之前提下（見原審訴字卷第238頁），其估算之市價為14,782,976元，有估價師估價報告在卷可稽（見原審訴字卷第235-326頁），而系爭不動產之成交價格為1,200萬元，約為上開估算市價之8折左右，是王維詩縱使從事不動產仲介行業，其參考房地周遭均價，再審酌賣方急售之心態、1樓宮廟也尚未清除、約定由買方自行處理等節，要求賣方價格應給予一定折扣，並不偏離社會常情，其對價亦未達顯不相當之程度，上訴人主張此為詐害債權之有償行為，舉證即認不足。至於系爭不動產移轉登記前，固先由賣方信託登記予蔡侑璋，然黃淑幸簽約時確實有先動用50萬元價金一情，是王維詩辯稱：其為避免系爭不動產於移轉前遭賣方另行轉賣，或有其他侵害買方權益之行為，而先為信託登記保障自身權益等語，並非完全無據，則上訴人主張依民法第244條第2項、第4項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並請求王維詩塗銷所有權移轉登記，即屬無據。㈢按法院依民法第74條第 1項之規定撤銷法律行為或減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，最高法院110年度台上534號判決參照。是蔡其頷、黃淑幸為具備正常智識之成年人，要無證據足認其係輕率、無經驗之人，而其僅需要資金，上訴人亦無證明足認其有何陷於生命或其他法益受到緊急迫害之重大困境，另其實際交易價格約為估價報告之8折左右，已如前述，此亦關係系爭不動產之屋齡、位置、面積等因素，及涉關契約當事人之主觀意願、資力及議價能力等因素所定之，要難認有顯失公平之情形，故本件並不足以認定符合民法第74條規定之撤銷事由，是上訴人此部分主張，亦屬無據。㈣末按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及一般道德觀念而言，最高法院69年度台上字第2603號判決可資參照。查被上訴人間就系爭不動產之買賣行為，無非僅一般交易行為，上訴人主張：王維詩利用蔡其頷、黃淑幸遭債權人追償之急迫處境，不當扣減蔡其頷應受領之款項，上訴人在刑事偵查中也表示願意以1,200萬元向王維詩買回，惟竟遭王維詩冷處理而無下文，可見其有意維護其既得利益而有主觀上之惡意云云。惟蔡其頷、黃淑幸若認王維詩等人開價過低，自有拒絕而不出售予王維詩之自由，渠等本為素不相識之陌生人，蔡其頷、黃淑幸之意思表示自由未受抑壓，交易過程又未見有何不法之情事，於公開交易市場中，蔡其頷、黃淑幸自得尋覓其他願意出更高價格者而出售之，其經考慮後，願意接受王維詩之出價，打折出售其所有之不動產，自無違反善良風俗可言；而王維詩不願意與上訴人達成和解，亦為其自由意志選擇之結果，此與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，其不生是否違背公序良俗問題，上訴人此部分主張，亦未見所據，自無可採，本件即無違反民法第72條無效之情形。

九、綜上所述，上訴人依民法第244條第2項、第4項、第242條、第74條、第767條第1項規定，請求撤銷被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約，並請求王維詩塗銷所有權移轉登記，並追加民法第72條規定，主張被上訴人間就系爭不動產之買賣契約及物權契約無效，並請求王維詩塗銷所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴及追加之訴。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　8 　　月　　31　　日民事第四庭審判長法　官　洪能超 法　官　楊淑珍 法　官　張琬如　　　以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　115 　年　　8 　　月　　31　　日書記官　戴育婷附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

附表一：編號 票據種類 發票日 票面金額 （新臺幣） 到期日 付款人 票據號碼 1 本票 112年6月16日 200萬元 112年6月16日 2 支票 112年10月16日 40萬元 臺灣土地銀行五甲分行 SCAA0000000 3 支票 112年11月16日 40萬元 臺灣土地銀行五甲分行 SCAA0000000

附表二：編號 土地坐落 面積 權利範圍 1 ○○區○○段00-0地號 82.03平方公尺 蔡其頷2分之1 黃淑幸2分之1 2 ○○區○○段00-00地號 7.0平方公尺 蔡其頷20,000分之667 黃淑幸20,000分之667 建物 基地坐落/ 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及房屋層數 權利範圍 1 ○○區○○段00-0地號/ 高雄市○○區○○○路 0000號 4層鋼筋混泥土 總面積：004.68 一層：30.84 二層：38.08 三層：38.08 四層：22.68 陽台面積： 29.60 蔡其頷2分之1 黃淑幸2分之1