拆屋還地等

事實及理由

上訴人主張：　　　伊為坐落花蓮縣○○鄉○○段(下略)000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地（下合稱系爭地)所有權人，系爭地皆屬都市計畫之公共設施保留地（道路用地），伊為容積移轉而於民國111年3月間向訴外人郭姿吟購買，測量後才發現被上訴人許愛珠所有如附圖所示A斜線部分地上物(下稱系爭A地上物)占用000之0地號土地面積2.7平方公尺、被上訴人吳寶絹所有如附圖所示B斜線部分地上物(下稱系爭B地上物)占用000之0地號土地面積4.82平方公尺、被上訴人曾峙勳所有如附圖所示C斜線部分地上物(下稱系爭C地上物)占用000之0地號土地面積4.62平方公尺，被上訴人謝美恕所有如附圖所示D、E斜線部分地上物各占用000之0、000之0地號土地面積4.36、6.22平方公尺(下稱系爭D、E地上物)。被上訴人未經上訴人同意，無權占用系爭地，爰依民法第767條第1項規定，求為命：㈠許愛珠應拆除系爭A地上物並騰空返還000之0地號土地。㈡吳寶絹應拆除系爭B地上物並騰空返還000之0地號土地。㈢曾峙勳應拆除系爭C地上物並騰空返還000之0地號土地。㈣謝美恕應拆除系爭D、E地上物並騰空返還000之0、000之0地號土地。(未繫屬本院部分，不贅)被上訴人聲明：上訴人之訴駁回，各抗辯如下：㈠許愛珠部分：分割前000地號土地為道路預定地、公用地段，無占用之理。建物的圍牆及柱子於核發使用執照時即存在，伊於82年間買入附表編號1所示建物迄今未曾變動，亦不知有占用系爭地。建商收購畸零地、更換容積率，一般行情為公告地價約5%，上訴人要求以現有公告地價購買，有權利濫用之嫌等語。㈡吳寶絹、曾峙勳除與許愛珠抗辯相同外，吳寶娟補充：伊於80年間買入附表編號2所示建物，迄今未曾變動。上訴人買系爭地前，已經知道土地占用情形，卻仍購買等語；曾峙勳則補充：我於96年買入附表編號3所示建物時，即是現況之面積，當初建商就已蓋到此地，為何要縮小80公分？㈢謝美恕部分：伊於79年間入住附表編號4所示建物，在前院依建築線蓋鐵皮屋車庫及圍牆使用迄今無礙。謄本上未記載為道路用地，但現場可看出事實上就是道路用地，已經有5、60年了等語。原審判決許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕均應自111年4月13日起至返還上訴人如附圖所示斜線A至E部分土地之日起，各按月給付上訴人新臺幣(下同)32、58、55、127元，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，部分提起上訴，於本院聲明如上，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。原審其餘判決不利上訴人及被上訴人部分(即不當得利部分)，未據兩造聲明不服，非本院審理範圍，併予敘明。兩造不爭執事項(見本院卷第134至136頁，並依卷證及論述方式而為修正)：㈠系爭地相關資訊如下：⒈000-0、000-0、000-0地號土地分割自同段000地號土地；同段000-0地號土地分割自000地號土地；000-0地號土地則分割自OOO地號土地。上開分割原因為土地原所有權人郭姿吟為申辦公共設施保留容積移轉需要，須分割出遭占用部分土地，並於111年3月29日分割登記。⒉上訴人於111年4月13日以買賣為原因，登記為系爭地所有權人。⒊系爭地遭被上訴人占用情形如附表及附圖所示。⒋系爭地於111年1月公告土地現值均為24,700元/平方公尺。⒌系爭地於64年1月4日為吉安都市計畫發布實施時即為計畫範圍內之道路用地且迄今未檢討變更為其他分區或用地，土地權為私有，且符合內政部87年6月30日台內營字第8772167號函釋之「公共設施保留地」。㈡郭姿吟分別於111年2月16日及同年3月11日申請就花蓮縣○○鄉○○段000地號土地進行複丈；另於同年3月9日申請就同段000地號土地進行複丈。㈢附表編號1至4所示建物第一次登記日期分別為OO年OO月O日、OO年OO月O日、OO年OO月O日及OO年O月O日，使用執照字號均為OO○○○字第OO7號。本院之判斷　兩造對上訴人為系爭地所有權人，被上訴人占用系爭地情形如附表及附圖所示，並不爭執(見不爭執事項㈠2、3)。原審認定被上訴人無占有之正當權源，應給付上訴人相當於租金之不當得利部分，被上訴人並未上訴，則被上訴人分別所有之系爭A至E地上物，係無權占有系爭地之事實，應屬明悉。故本件爭點厥為：本件上訴人請求被上訴人分別拆除系爭A至E地上物並騰空返還各該占用之系爭地，權利之行使有無民法第148條權利濫用之情事？謹按：㈠民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。(最高法院108年度台上字第753號民事判決意旨參照)。㈡其次，「容積：指土地可建築之總樓地板面積。容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。送出基地：指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地」、「送出基地以下列各款土地為限：都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。」都市計畫容積移轉實施辦法第5、6條分別定有明文。又送出基地如符合申請移轉容積要件，經贈與登記為公有地，即得依同辦法第9條等規定，計算取得接受基地移入送出基地之容積。因土地交易市場資訊透明度有限，符合送出基地之標的，不易透過公開資訊得知，開發商為提高開發土地(接受基地)之容積率而有取得送出基地之動機與需求，容積移轉投資客因應而生，此投資模式係自由市場供需法則所生，商業行為本以謀求最大利益為目的之一，如未違反強制規定，尚難僅因其性質具高獲利之投機性，即予以法律非難評價。經查：⒈系爭地於64年間即規劃為都市計畫道路用地，為公共設施保留地(見不爭執事項㈠5)，合於送出基地要件，則上訴人主張係為容積移轉而購地，尚屬有據。⒉被上訴人所有如附表所示建物，使用執照之竣工圖說均未包括系爭A至E地上物，經本院當庭勘驗Google map 現況及歷史街景圖，對照被上訴人所有上開建物，與其他鄰近街區建物，除系爭A至E地上物有所不同外，其餘建物外觀大致相同，為同一建商同時期所建蓋，乃兩造所是認(本院卷第133頁)；再細觀附表編號1至3所示建物現場照片(原審卷一第43至45、51至53、61至63頁)，每棟建物前方靠近現況道路處各有2支矮柱，柱體型式、磁磚類型、顏色、新舊等，均高度相似，同街區其他建物亦有類此矮柱，而矮柱至本體建物之空間，即為系爭A至E地上物所在位置，或以鐵網、或以水泥包覆與鄰房區隔，利用方式各有不同，衡情上開矮柱應係建商建蓋時所設置，而矮柱至本體建物之空間，則係住戶後來各視所需自行增建，此即上訴人請求拆除標的，既為使用執照竣工圖說所無，亦非被上訴人所有如附表所示建物土地權狀面積涵蓋之範圍，應屬擅自加蓋之違法地上物。縱非被上訴人所加蓋，依不動產交易實務，買賣價金多以不動產權狀面積為據，違法增建部分應未計入且會註明增建。換言之，系爭A至E地上物，非建商原始建造，是否為被上訴人增建、被上訴人買入時有無支付該部分之對價、是否已知違法加蓋、是否為善意和平地長期占有等節，均非無疑。⒊系爭地狹長且為道路用地，上訴人買賣容積移轉基地，除購地費用外，應尚有洽尋、整合等勞力、時間及人事等成本支出，亦需承擔無法轉售之風險。觀之上訴人提出之調解條件(本院113年度上移調字第9號卷第33頁)，其按公告現值60％加計相關費用後出售，並無顯然過高之情，其中訴訟費用占比各達2至4成，該部分費用既因本案訴訟所生，即難計入上訴人原本售價，遽而推認上訴人有意提高售價致被上訴人無法負擔之惡意。⒋是以，經衡酌系爭地起訴時公告現值為每平方公尺2萬4,700元，為都市計畫道路用地，可供容積移轉，於市場上具有相當交易價值。上訴人請求被上訴人拆除部分，面積僅約2.7平方公尺至6.22平方公尺不等，其上開調解條件提出之讓售金額，總價各為8萬5,320元至20萬2,200元不等，被上訴人應力能負擔，查無上訴人刻意提高價額欲令被上訴人無法負擔而達其本件訴訟之目的。又上開請求拆除部分，係屬違法增建，非建築本體結構，被上訴人復未提出拆除將危及建築本體結構安全之證明，對被上訴人造成之損害應屬有限。系爭地自64年間起即編列為道路用地(見不爭執事項㈠5)，早於被上訴人取得附表所示建物之時點，被上訴人以違法增建之地上物長期據為己用，衡情對公共往來交通安全應非全無影響，查無有特別值得保護之權益。從而，上訴人為求回復其對系爭地之權利，請求被上訴人分別拆除系爭A至E地上物，並騰空返還各該占用之系爭地，乃維護自身權利之正當行使，並非以損害被上訴人為主要目的，自不生權利濫用問題，是被上訴人主張上訴人上開請求為濫用權利，並不足採。綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求許愛珠拆除系爭A地上物(面積2.7平方公尺)並騰空返還000之0地號土地、吳寶絹拆除系爭B地上物(面積4.82平方公尺)並騰空返還000之0地號土地、曾峙勳拆除系爭C地上物(面積4.62平方公尺)並騰空返還000之0地號土地、謝美恕拆除系爭D、E地上物(面積各4.36、6.22平方公尺)並騰空返還000之0、000之0地號土地，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判決上訴人敗訴，並駁回其假執行之聲請，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，改判如主文第二至五項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。　　據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日民事第一庭審判長法　官　劉雪惠法　官　鍾志雄法　官　廖曉萍以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日書記官　廖子絜附表：系爭地遭占用情形(未標示之土地地號及建物建號均為「花蓮縣○○鄉○○段」)編號 所有人 土地坐落 建物門牌及建物號碼 取得建物登記日及登記原因 附圖所示占用情形 1 許愛珠 000地號 (重測前： ○○段000- 0地號) 花蓮縣○○鄉○ ○○街000巷00號（000建號） OO年OO月OO日；買賣 門柱、雨遮、水泥加大理石石板、車庫，即斜線A部分，占用000-0地號土地約2.7平方公尺。 2 吳寶絹 000地號(重測前：OO段000-0地號) 花蓮縣○○鄉○ ○○街000巷00號（000建號） OOO年O月OO日；分割繼承 門柱、鐵圍籬、水泥加大理石石板、車庫，即斜線B部分，占用000-0地號土地約4.82平方公尺。 3 曾峙勳 000地號(重測前：OO段000-00地號) 花蓮縣○○鄉○ ○○街000巷0號（000建號） OO年O月OO日；買賣 車庫即斜線C部分，占用000-0地號土地約4.62平方公尺。 4 謝美恕 000地號(重測前：OO段000-00地號) 花蓮縣○○鄉○ ○○街000巷0號（000建號） OO年O月OO日；買賣 雨遮、圍牆即斜線D部分，占用000-0地號土地約4.36平方公尺。 雨遮、花圃即斜線E部分，占用000-0土地約6.22平方公尺。