請求返還履約保證金

理 由

一、上訴人主張：伊於民國102年間向被上訴人承租門牌號碼○○市○○區○○街00號、17號、19號、21號之1樓、2樓、6樓至9樓房屋（1樓部分下稱1樓房屋，合稱系爭房屋）及地下室停車位，雙方並簽署租賃契約（下稱系爭租約）。嗣兩造合意於104年5月31日終止，伊已於同日交還系爭房屋並回復原狀，被上訴人應返還履約保證金新臺幣（下同）741萬9,210元。除已判決伊勝訴確定之28萬4,530元，被上訴人尚應給付713萬4,680元等情，依系爭租約第4條約定，求為命被上訴人給付713萬4,680元及自104年7月9日起加計法定遲延利息之判決（上訴人請求被上訴人給付28萬4,530元本息部分，已獲勝訴判決確定，不予贅敘）。

二、被上訴人則以：上訴人未按竣工圖、建築圖及水電圖將系爭房屋回復至97年10月1日狀態，亦未將使用執照變更至臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）96使字第000號（下稱系爭使照）狀態，其不得請求返還履約保證金。且伊得請求上訴人給付回復原狀費用1,800萬元、租金損失901萬100元及管理費24萬4,480元，經抵充後，上訴人已無餘額可資請求等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於104年5月31日合意終止系爭租約，上訴人於同日交還租賃物予被上訴人，為兩造所不爭執。次查㈠被上訴人前於97年10月1日將系爭房屋出租予第三人英屬維京群島商中購媒體科技股份有限公司台灣分公司（下稱中購公司），約定中購公司得變更部分牆面或樓地板之設置，被上訴人應配合其辦理申請變更1樓使用執照用途。嗣中購公司將1樓房屋由4戶變更為2戶，並經臺北市都發局核准系爭使照之核准用途，由原「G1金融保險業（銀行分支機構）」變更為「C2攝影棚」(下稱第一次變更之使照） 。而兩造於100年8月1日簽立租賃契約，約定以被上訴人與中購公司前開簽約時系爭房屋之原狀，為上訴人承租之租賃標的物，並檢附系爭使照；嗣於102年間續簽系爭租約，復為相同約定。是上訴人於租約終止時所負回復原狀義務，除將系爭房屋回復至符合97年10月1日時之狀態外，並包含系爭使照內容之回復。㈡上訴人於104年5月31日前已將1樓房屋回復為4戶，且完成系爭房屋之拆除運棄及水電空調、輕鋼架回復、油漆回復、防火門等回復原狀工程，消防安全設備部分則因缺失經補正後，迄至105年2月15日始經臺北市政府消防局（下稱臺北市消防局）查驗消防安全設備竣工合格。又上訴人於104年5月13日申請變更使用執照，臺北市都發局於105年4月7日以105變使字第0000號准系爭房屋1樓用途為「G1第30組金融保險業（銀行分支機構），其餘同原核准」，堪認上訴人於105年4月7日始回復系爭使照之內容。上訴人雖主張其就使用執照遲延回復無可歸責，然所持均屬已遲延後之事由，要與其是否不可歸責致生遲延無涉。應認上訴人系爭租約終止後，有可歸責於己之事由遲延至105年4月7日始履行回復原狀義務完畢。㈢依系爭租約第4條第1項後段、第10條約定，系爭租約終止時，上訴人將系爭房屋回復原狀、清除廢棄物、遷出並交還租賃物、付清租金、違約金、損害賠償金及其他一切費用後得請求返還履約保證金，如未能付清，則由履約保證金扣除後返還。上訴人於105年4月7日履行回復原狀義務，固得請求被上訴人返還履約保證金，惟系爭使照記載1樓房屋核准之使用用途為銀行業，上訴人因可歸責於己之事由，遲延至105年4月7日始回復1樓房屋及系爭使照之原狀，顯然影響被上訴人自104年6月1日起至105年4月7日間（下稱系爭期間）將1樓房屋適法出租予銀行，依被上訴人於105年4月26日、同年5月將15號、17號1樓及19號、21號1樓分別出租予玉山銀行、彰化銀行之租金數額，其於上開期間因系爭房屋1樓未能出租所受損害為713萬4,680元，得自履約保證金扣除，經扣除後，其應返還28萬4,530元。上訴人為負有辦理變更系爭使照義務之人，其主張被上訴人得自行辦理使用執照變更而不為，係自招租金損害且與有過失等語，洵無足採。又被上訴人主張扣除者為租金損失，自無民法第456條所定2年短期時效之適用。至被上訴人另抗辯上訴人應付清回復原狀費用1,800萬元及管理費24萬4,480元，業為上訴人所否認，被上訴人亦未舉證以實其說，被上訴人此部分抗辯，自無足採。故上訴人依系爭租約第4條第1項約定，請求被上訴人除已確定部分外，再給付713萬4,680元本息，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

四、原審係認兩造合意於104年5月31日終止系爭租約，上訴人於是日將系爭房屋點交予被上訴人；又系爭租約終止後，上訴人除應將消防安全設備回復原狀外，並應將第一次變更之使照所列用途「C2攝影棚」，回復為系爭使照所載「G1第30組金融保險業（銀行分支機構）」之用途，嗣其依序於105年2月15日、同年4月7日履行完畢。惟上訴人於原審即主張：被上訴人於104年12月10日自行會同臺北市消防局實地查（勘）驗後，始於同年月16日告知伊消防查驗缺失等語（見原審卷二第426、427頁），並提出104年12月28日函文為證。而該函記載：「至於旨揭來函（即被上訴人104年12月16日之函文）要求本公司應就該函附件中不符合規定事項欄所示情形進行修繕云云，然查該等事項，多為貴公司（即被上訴人）交付租賃物時即已存在現況（例如排煙設備無法勘查）等非可歸責於本公司事由所致疑義，尚非本公司應辦理之事項。」等語（見原審卷二第267頁）。攸關臺北市消防局查驗所列消防安全設備缺失，是否為上訴人應負回復原狀義務之範疇，系爭使照回復原狀遲延可否歸責於上訴人，係屬重要之攻擊方法。原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，遽以前揭理由謂上訴人應就臺北市消防局查驗所列消防安全設備缺失負擔回復原狀及給付遲延之賠償責任，已有可議。次按依建築法第73條第2項本文、第91條第1項第1款規定，建築物應依核定之使用類組使用，除同法第73條第2項但書所示情形外，有變更使用類組或有與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。上訴人於事實審主張：伊承租系爭房屋之目的，係為供攝影棚使用；且辦理使用執照變更，須先向主管機關提出變更前後建築圖說等文件，申請圖說審查，經主管機關核發變更使用執照申請許可審核通知及開工許可證後，經按圖施工完畢後，再檢具向建築師公會申辦之室內裝修合格證明文件、當地政府核發之消防審查許可書圖文件，再向主管機關申請竣工勘驗，整體所需時程約一年半等語（見原審卷一第197頁、卷二第425頁）；系爭租約第7條第3項亦約定被上訴人須配合上訴人取得相關主管機關之執照。似見兩造已合意上訴人承租期間有依第一次變更之使照所列用途「C2攝影棚」使用系爭房屋之必要。倘辦理使用執照變更非立時可就，為兩造所得預見，能否謂上訴人於系爭租約終止翌日即104年6月1日即負有遲延回復使用執照之責任，亦滋疑問。原審未詳予研求，逕認上訴人應賠償被上訴人系爭期間遲延回復系爭使照原有用途之損害713萬4,680元，進而為其不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決上開不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　27　　日最高法院民事第八庭審判長法官 鄭 純 惠法官 吳 青 蓉法官 林 慧 貞法官 陳 秀 貞法官 石 有 爲本件正本證明與原本無異書　記　官　林 蔚 菁中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　10　　日