拆屋還地

事實及理由

上訴人主張：伊係坐落臺東縣○○鄉(本件涉案不動產均位於臺東縣○○鄉，下略)○○段000地號土地（下稱系爭地)所有權人（起訴後，已將土地移轉予訴外人林洋銘，詳後四、㈨所述），被上訴人所有門牌號碼：○○路000巷00之0號未保存登記建物，無權占用系爭地，妨礙伊就系爭地之所有權行使，前經訴外人即伊配偶蔡睿東分別於民國110年3月31日、同年4月15日寄發存證信函要求被上訴人於限期內搬離，被上訴人皆未置理，爰依民法第767條第1項中段、前段規定，求為命：被上訴人應將系爭地上如臺東縣○○地政事務所製作(複丈日期OOO年O月OO日)之複丈成果圖(原審卷一第327頁)831(A)所示面積729.38平方公尺之地上物(下稱系爭地上物）拆除，並將該部分之土地交還上訴人之判決。被上訴人則以：㈠系爭地係伊所有，借名登記在訴外人張德法名下，於109年間發生糾紛，蔡睿東向伊佯稱可協助索回系爭地，伊便委任蔡睿東處理終止伊與張德法間借名登記關係並取回系爭地之事務。蔡睿東明知系爭地係借名登記予張德法，竟違背伊所託，逕以買賣為原因登記在其配偶即上訴人名下，此為上訴人所明知，故上訴人並非系爭地實際所有權人，自不能依民法第767條行使物上請求權。㈡又縱認上訴人得行使民法第767條，伊原為系爭地與系爭地上物之所有權人，依民法第425條之1規定，伊在系爭地上物得使用之期限內，就系爭地有法定租賃關係存在，非無權占有。㈢伊僅委託蔡睿東向張德法要回系爭地，蔡睿東逕將系爭地登記予上訴人，上訴人與張德法間並無買賣關係存在，蔡睿東與上訴人明知無法律上權利逕將系爭地登記予上訴人，已違誠信。上訴人以不適法之方式登記為系爭地所有權人，再訴請被上訴人拆屋還地，破壞伊於系爭地上原有自住房屋(即系爭地上物)，為權利濫用等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，於本院聲明：原判決廢棄，請判准如其上開聲明。被上訴人答辯：上訴駁回。兩造不爭執事項(見原審卷二第275至277頁，並依卷證及論述方式而修正)：㈠系爭地原登記所有權人為張德法，上訴人於109年12月22日以買賣為原因，登記為所有權人。㈡系爭地上物部分：⒈為被上訴人原始建築所有，非保存登記建物，亦無設立稅籍，現由被上訴人居住使用，事實上處分權人僅被上訴人1人。⒉占用系爭地如原審卷一第327頁臺東縣○○地政事務所OOO年O月OO日複丈成果圖OOO(O)所示面積729.38平方公尺。㈢蔡睿東先後於110年3月31日、同年4月15日以台中○○路郵局OOO號、OOO號存證信函，催告被上訴人搬離系爭地上物，分別經被上訴人於同年4月6日、19日收受。㈣上訴人所提出之張德法印鑑證明，其上註記有：「限辦移轉蔡婕榆小姐土地坐落○○段000地號」。㈤被上訴人於000年0月間以上訴人及蔡睿東等2人涉嫌背信、侵占、使公務員為不實登記罪等事由提出刑事告訴，經臺灣臺東地方檢察署（下稱臺東地檢署）檢察官於111年1月16日以110年度偵字第1838號為不起訴處分，嗣經被上訴人聲請再議，經臺灣高等檢察署花蓮檢察分署以112年度上聲議字第88號駁回再議確定，被上訴人復於同年3月15日提起交付審判，嗣於同年5月11日具狀撤回。㈥上訴人前以民法第767條第1項中段、前段規定，認被上訴人無權占有系爭地上物，請求遷讓返還，經原法院以110年度訴字第147號民事判決駁回上訴人之訴確定在案（下稱前案）。㈦被上訴人於000年0月00日出具授權書（經原法院所屬民間公證人蕭宗民認證，下稱系爭公證授權書），內容略以：被上訴人授權蔡睿東就○○段OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO地號等8筆土地及同段OOO、OOO建號建物及○○段OOO、OOO-O、OOO、OOO、OOO、OOO地號等6筆土地全權代理授權人（即被上訴人）與張德法簽訂契約書。㈧依系爭地（重測前：○○段000-0地號）之土地登記簿、地籍異動資料所示，上訴人登記為系爭地所有權人之前所有權人依序為張國海（登記日期：78年1月23日；登記原因：買賣）、黃鍼（登記日期：85年10月21日；登記原因：買賣）；王夏花（登記日期：92年1月21日；登記原因：買賣）；張德法（登記日期：107年8月13日；登記原因：分割繼承）。㈨蔡婕榆於112年1月12日以買賣（原因日期：111年12月28日）為登記原因，移轉系爭地所有權登記予訴外人林洋銘。㈩不爭執事項㈦所示房地(含系爭地)為訴外人即被上訴人之子張智翔共同擔保向○○農會之貸款，於109年11月26日清償新臺幣(下同)3,449萬2,347元，○○農會於同日出具抵押權塗銷同意書，嗣於同年月30日塗銷抵押權登記。○○段OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOOO及○○段OOO-O、OOO、OOO、OOO、OOO地號土地及○○段OOO、OOO、OOO建號建物於109年12月1日設定登記最高限額抵押權1億1,400萬元予○○地區農會（共同擔保）。除上訴人所提出原證8、9、10(原審卷一第103至119、121至123、125至129頁)、上證1、2、4、5、13(本院卷一第333至339、343至349、393頁)、外，兩造對其餘卷附證據之形式真正不爭執。本院之判斷㈠被上訴人與張德法間就系爭地有借名登記關係，且為蔡睿東所明知。上訴人主張：系爭地為張德法所有，蔡睿東不知道被上訴人與張德法就系爭地之關係。蔡睿東與張德法於109年9月6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，蔡睿東指定登記與伊，伊因此取得系爭地所有權等語。被上訴人抗辯：我與張德法就系爭地有借名登記關係，委託蔡睿東代為處理終止借名登記並取回系爭地等語。經查：⒈證人張德法於原審結證：系爭地係張國海登記我的名字，我不是真正所有權人。原本是我太太王夏花當人頭，我太太過世後要還給他們，他們不要才登記在我名下等語（原審卷一第493、499至500頁）、證人張智翔於原審證稱：系爭地都是我爸爸(被上訴人)的，原本登記在舅媽王夏花名下，舅媽過世就登記在舅舅張德法名下，蔡睿東知道系爭地實際所有權人是我爸爸等語（原審卷二第20頁及第22頁）。⒉上訴人所提出上證13「被上訴人於109年3月12日委託授權書」(本院卷一第393頁)，被上訴人不爭執與原本內容相符，僅以未逾時提出而爭執形式真正(本院卷二第36頁)，但所持理由與形式真正判斷無關，並非可採，應認上證13所示書證具有形式真正。觀之上證13所示授權書，其上有蔡睿東簽名，內容係委託蔡睿東辦理含系爭地在內之多筆不動產過戶事宜，若非被上訴人為真正權利人，何能為此授權。⒊再者，被上訴人亦於109年3月12日寄送台中○○路存證信函OO號(下稱OO號存證信函)催告張德法返還多筆借名登記不動產(含系爭地)(原審卷一第527頁)，於109年9月22日復寄送台中○○路郵局營收股存證信函1717號(下稱1717號存證信函)予張德法，載明：被上訴人授權予蔡睿東辦理張德法名下含系爭地在內之多筆土地，請求張德法協助提出文件以辦理土地移轉登記，並檢附系爭公證授權書(原審卷一第511至519頁)；張德法於OOO年O月OO日寄送○○○○郵局存證信函OOO 號(下稱000號存證信函)亦載明：系爭地係借名登記之產權，是不爭事實，故本人（張德法）才配合台端（被上訴人）所交辦之事件等語（原審卷一第507至508頁)，前述OO、OOOO、000號存證信函皆副本寄送蔡睿東。⒋基上，足認被上訴人與張德法間就系爭地存有借名登記關係，其等間上開存證信函均副知蔡睿東，被上訴人亦於109年3月12日授權蔡睿東處理系爭地過戶事宜(上證13)，堪認蔡睿東於109年9月6日簽訂系爭契約前，應已知悉被上訴人係將系爭地借名登記予張德法，故被上訴人主張系爭地原是伊借名登記在張德法名下，此為蔡睿東所知悉，伊方為系爭地之真正所有權人等情，要屬有據，應可採信。⒌至上訴人稱：蔡睿東未收到000號存證信函，但看過OO號、OOOO號及○○郵局存證信函O號(下稱0號存證信函，原審卷一第523頁)等語(本院卷二第57、197頁)，然張德法於原審111年12月7日開庭庭呈之OO號、OOOO號、000號及0號存證信函，副本送達地址均為「台中市○○路000○0號O樓」，適與上訴人所提出蔡睿東所寄送不爭執事項㈢所示存證信函之寄件人地址相同(本院卷一第253、263頁)，堪認OO號、OOOO號、000號及0號存證信函副本均有送達蔡睿東，故上訴人空言泛稱蔡睿東未收到000號存證信函，並非可採。㈡蔡睿東與張德法於109年9月6日簽訂系爭契約，係隱藏終止系爭地借名登記關係後，履行出名人(張德法)移轉登記返還義務之法律行為，並無買賣之真意。⒈上訴人提出系爭契約原本(外放)，形式真正固無疑義。然被上訴人承認有授權張德法、蔡睿東處理系爭地過戶事宜(本院卷一第233頁)，並有系爭公證授權書可參(見不爭執事項㈦)，復稱：伊對張德法是終止借名登記關係，請求返還系爭地予伊或張智翔，蔡睿東是伊代理人，伊才是買方，系爭地之返還，可能會以買賣、互易、贈與等方式，蔡睿東與張德法是用買賣方式等語(本院卷一第186頁)，適與張德法於原審證稱：當時在被上訴人住處(即系爭地上物)，被上訴人叫我簽，我就簽了6、7份契約，包括系爭契約，我只負責簽我的名字、住址及蓋章，被上訴人與張智翔都在場等語(原審卷一第495、496、499、501頁)，及張智翔於原審證稱：張德法在配合出售不動產(含系爭地)過程中，有來我家討論，我們請張德法簽了近10份左右的契約等語大致相符，被上訴人復對於張德法所述，並不爭執(本院卷二第57頁)，足認被上訴人於終止借名登記關係後，應有同意並授權蔡睿東與張德法以簽訂系爭契約之方式，處理系爭地返還事宜。⒉系爭契約第三條買賣價金之給付雖記載買賣總價款「壹仟萬元整」，然以下有關付款方式之約定、約定各期付款金額、支付日期等均為空白記載（本院卷一第275至277頁），顯與一般土地交易之買賣方式不符，且該契約書之最末頁「其他特約事項」欄，固記載「只要蔡睿東完成本人109年4月28日簽立授權書內容第5條唯一要求清償○○農會貸款約3500萬債務，本人張德法願將○○段000地號包含（未保存建物在內）當作傭金壹仟萬元整，讓蔡睿東得指定第三人所持有且日後得再另行自由買賣，本人張得法並放棄法律所有權力」等語（本院卷一第289頁），惟張德法於原審證稱：張國海父子叫我簽了很多張空白的紙，我是人頭，當時我只要還清○○農會貸款就好，因為我是保證人，系爭契約簽訂前後，我沒有與蔡睿東約定1,000萬元佣金。伊簽系爭契約時，「其他約定事項」欄是空白的，所以該部分手寫內容伊不知道也沒有看過等語（原審卷一第494至496頁），且上訴人自承系爭契約書特定事項之內容係蔡睿東所填寫（原審卷二第275頁），再佐以系爭公證授權書內容(見不爭執事項㈦)，均無從推定有所謂以佣金作價，由蔡睿東買受系爭地之情事。⒊又被上訴人委託蔡睿東處理○○農會貸款債務為3,449萬2,347元，於109年11月26日清償完畢(見不爭執事項㈩)。而被上訴人其他借名登記張德法名下之○○段OOOO地號土地等多筆不動產，經委由蔡睿東出售訴外人，於109年12月1日設定最高限額抵押權達1億1,400萬元(見不爭執事項)，以現今金融機構不動產抵押貸款行情，貸款額度約7至8成，換言之，其價值顯逾上開○○農會貸款債務，蔡睿東以價金清償貸款後應尚有餘款，被上訴人當無再應允高達1,000萬元酬金之理。⒋甚且，被上訴人於109年9月16日簽具之切結書，其上有蔡睿東簽名(原審卷一第521頁)，內容略以：被上訴人同意於109年9月20日前，將○○段0000地號土地等不動產，全部點交買方，並由蔡睿東辦理點交等語，惟並未包括系爭地與系爭地上物，蔡睿東與張德法於109年9月6日簽訂系爭契約，倘具有買賣真意且上開特約事項手寫內容為被上訴人、張德法所同意，蔡睿東自屬系爭地之買方，何以未一併列入點交標的，亦違常情。⒌上訴人提出上證2「被上訴人109年9月16日切結聲明書」(本院卷一第335頁)、上證13「被上訴人109年3月12日委託授權書」(本院卷一第393頁)，及張智翔委託授權書(上證11、12，本院卷一第177至179頁)，欲證明其為系爭地真正所有權人部分：⑴經將上證2原本送鑑定結果，其上「張國海」印文及指印與被上訴人印鑑印文及指紋相符，有法務部調查局OOO年O月OO日○○○字第OOOOOOOOOOO號函附鑑定書可參(外放)，應具形式上真正，其上手寫備註為蔡睿東所寫，乃上訴人所是認(本院卷二第58頁)。經細繹該手寫備註，關於○○段0000地號等不動產部分，係記載「全部讓渡給蔡睿東先生持有，包涵日後與陳中銘、吳瓊玲買賣後所有權利，全部讓予」，然關於系爭地則記載「蔡睿東先生得指定第三人，持有臺東縣○○鄉○○段OOO土地及建物」，有意區別系爭地及系爭地上物與其他借名登記不動產之處理方式，被上訴人僅同意蔡睿東指定第三人持有系爭地，與其所簽立系爭公證授權書內容無齟齬之處，足見被上訴人並無將系爭地「讓與」蔡睿東之意，應屬明確，且若系爭契約確有買賣真意，又何需再以上證2授權書將系爭地「讓與」蔡睿東，故上訴人執此主張被上訴人同意讓與系爭地所有權予蔡睿東，並非可採。至上證2切結聲明書雖記載被上訴人對張德法與蔡睿東於109年9月6日所立切結書無意見，也同意按照辦理等語，並於其後訂附上證4「切結聲明書」(本院卷一第339、343頁)，上訴人已當庭提出上證4切結書原本，經本院核對與上證4影本內容相符(本院卷一第232頁)，固具形式真正，然對照上證2、4所示書證內容，後者記載：張德法名下所持有臺東縣○○鄉○○段0000地號等不動產(含系爭地)，授權蔡睿東處理、開發合作或買賣土地過戶事宜，蔡睿東需在委託時間過戶完成、讓蔡睿東指定之第三人持有、日後經營使用或得再行自由買賣，張德法不得有異議，並放棄法律所有權利等語，並未區別系爭地與其他不動產處理方式，與上證2所示內容有意區別已有不同，且張德法僅為出名人，故其於上證4切結「不得有異議，並放棄法律所有權利」，充其量僅再次重申其非實際所有權人，無從憑以認定被上訴人亦放棄系爭地所有權利。至上證2所訂附之被上訴人109年5月7日授權書(即上證1，本院卷一第333、337頁)，業經被上訴人爭執形式真正，上訴人自陳無法提出原本(本院卷一第231頁)，此部分欠缺形式上真正，不得作為證據，爰不予審酌，併予敘明。⑵上證13所示授權書，內容係授權含系爭地在內之多筆不動產過戶事宜，雖備註：「希望蔡睿東盡速先過戶及無償讓與蔡睿東所指之第三人及使用，張國海日後不得有異議，並放棄法律所有權利」，惟本件係始於被上訴人發現張德法擅自於000年0月間委託仲介公司銷售其借名登記張德法名下之多筆不動產，急於終止借名登記關係，而於109年3月12日簽訂上證13授權書，此觀OO號存證信函及張德法委託仲介銷售契約書可明(原審卷一第529、533至547頁)，故上證13所示授權書僅得證明被上訴人授權蔡睿東處理終止借名登記關係及後續不動產返還事務，難認被上訴人已放棄系爭地所有權或將之讓與蔡睿東。況上證13所示授權書內容，與被上訴人後來簽訂之上證2切結聲明書及系爭公證授權書，並不相同，則上訴人以此作為取得系爭地所有權之憑據，亦非可採。⑶至上訴人所提張智翔109年4月25日、109年9月1日委託授權書(本院卷一第177、179頁)，係以張智翔自己名義為之，惟系爭地實際所有權人為被上訴人，借名登記在張德法名下，故張智翔實無處分系爭地之權限，且上開張智翔委託授權書並未載明代理被上訴人之意旨，復經被上訴人否認授權張智翔簽訂在案(本院卷一第196頁)，對被上訴人自不生效力，故上訴人憑以主張取得系爭地所有權，尚非可採。⒍由上，系爭契約其他特約事項之手寫記載，應係蔡睿東於張德法簽名之後，再自行書寫填載，是否為契約當事人合意約定之內容，已非無疑；況系爭契約僅係被上訴人授權蔡睿東處理終止借名登記關係後，返還系爭地之方式，並要求張德法配合簽訂，參以附件所示對話譯文，及被上訴人長期居住系爭地上物，其於系爭公證授權書並未授權蔡睿東處理系爭地上物讓與事宜等情，在在可證被上訴人應無將系爭地所有權讓與蔡睿東之意，至為明灼，足認蔡睿東與張德法簽訂系爭契約，係隱藏終止系爭地借名登記關係後，履行出名人(張德法)移轉登記返還義務之法律行為，並無買賣之真意，應屬明悉。㈢被上訴人與蔡睿東間就系爭地有借名登記關係。　⒈蔡睿東與張德法所簽訂系爭契約係為處理終止系爭地借名登記關係後，履行張德法移轉登記返還義務，被上訴人無讓與系爭地所有權予蔡睿東之意，再參諸附件所示蔡睿東與張智翔對話，堪認被上訴人與蔡睿東就系爭地應有借名登記關係。⒉上訴人自承：蔡睿東基於系爭契約，將系爭地指定移轉登記予伊，伊與蔡睿東為借名登記關係，沒有其他法律關係等語(本院卷一第189頁)，足認上訴人乃被上訴人與蔡睿東間借名登記關係之履行輔助人，為系爭地之出名人。⒊至被上訴人雖抗辯：終止借名登記關係後，應將系爭地移轉登記予伊或張智翔等語，惟依系爭公證授權書及上證2切結聲明書，被上訴人並未限制蔡睿東指定何人登記為所有權人，參以張德法於原審證稱：系爭地原借名登記王夏花名下，王夏花死亡後，伊要還給他們，他們不要，伊才繼續當人頭等語(原審卷一第500頁)，故被上訴人此節抗辯，容非可採，併予敘明。㈣上訴人不得依民法第767條第1項中段、前段規定，請求被上訴人拆屋還地：按登記為不動產物權公示之方法，經登記之不動產物權，依民法第759條之1第1項規定，推定登記權利人適法有此權利，此項登記之推定力，登記名義人雖得對其他任何人主張之，惟仍不得援以對抗其直接前手之真正權利人(最高法院106年度台上字第114號民事判決意旨參照)。查，系爭地真正權利人為被上訴人，上訴人僅為出名人，不受民法第759條之1第1項之推定效力，其既非系爭地所有權人，自不得依民法第767條第1項規定，請求真正權利人即被上訴人拆屋還地。綜上所述，上訴人本於系爭地所有權人地位，依民法第767條第1項中段、前段規定，請求被上訴人將坐落系爭地上之系爭地上物(占用面積729.38平方公尺)拆除，並將該部分土地返還上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，然結果並無二致，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　30　　日民事第一庭審判長法 官 劉雪惠法 官 鍾志雄 法 官 廖曉萍以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　30　　日書記官 廖子絜

附件（張智翔與蔡睿東對話譯文節錄，原審卷二第105至125頁）張智翔：000是那個蔡睿東：你爸現在在住個那塊，講破就是這個啦，簽約款，父親改作你本人而以，我為啥要用兩個版本，我看律師怎麼用，還有本票那個，所以電話理我不敢跟你說，因為不能說你知道嗎，那有官司的問題餒。那該給你的我都會寫給你，沒趕快寫出去我也很煩。張智翔：等於是說那個，這塊地，我爸現在住的那塊地是，本來是張德法的名字，阿然後等於是說用張德法的名義，賣到你們這邊這樣子的意思？蔡睿東：對對對。張智翔：阿等於是說這些金額的話是蔡睿東：作出來的。張智翔：所以這塊地本來是登記王夏花的名字蔡睿東：對阿張智翔：後來繼承給張德法蔡睿東：對阿，人過世了他們無法去問啦張智翔：那繼承給張德法張智翔：所以變成張德法名下阿，他等於事說這塊地要連同紫熹那些地一起處理？蔡睿東：對阿，不然你跟他說把借名登記證據拿出來，他又拿不出來，你記得我們去找他處理，他拿不出來硬要坳，他要坳這些○○段OOO-O、OOO、OOO、OOO、OOO。張智翔：所以這塊地(OOO)現就先登記在你這邊嗎？蔡睿東：對阿。張智翔：阿登記在你那邊的話，那我爸他們我要怎樣跟他講。蔡睿東：你說你沒空就好，不用騙他。張智翔：因為他現在一直問說為甚麼不是登記在我這邊，是登記在你那邊，我解釋不出來阿，我要怎麼解釋這塊。蔡睿東：阿他就欠我們錢阿，你不用管啦，你就說你沒空就好了… 。張智翔：所以等於說這塊地的的買賣契約書?蔡睿東：對張智翔：阿等於張徳法當時名宇用等於是說用這個方式過戶過去就對了。蔡睿東：拼的起來的話，沒事就沒事，如果有事的話，他會很針對你懂我意思，所以我才拖久，因為我覺得沒很急阿，這個還好啦，來地號OOOO，2416㎡ ，全部，這個寫○○鄉，○○段，增建部分，有吧上面有房子張智翔：這個不用代書寫喔? 我們自己寫就可以？蔡睿東：沒有這是私約，這個勾其它張智翔：所以我幫張徳法寫就對了？蔡睿東：這不是幫他寫我們沒有幫他蓋章阿，這誰都可以寫阿張智翔：阿這個章的意思是？蔡睿東：我是給你寫，沒有這需要蓋騎縫章，到時我也會蓋我的張智翔：代表說是張徳法名下的地蔡睿東：他授權的，依照現況張智翔：依現況（其餘均略）