返還房屋等

事實及理由

被上訴人主張：㈠臺東縣○○市○○段00000○號建物(下稱本案建物)辦理保存登記為被上訴人所有，經區隔為兩間，分別申設門牌號碼臺東縣○○市○○路0段00000號(下稱系爭房屋)與同路段595號(下稱595號房屋)，各有獨立出入口。被上訴人為本案建物(含系爭房屋及595號房屋，下同)所有權人，然上訴人長期無權占有系爭房屋，被上訴人自得請求上訴人遷讓返還。㈡上訴人無權占有系爭房屋使用收益，受有下述相當於租金之不當得利，共計新臺幣(下同)139萬5,000元：⒈民國105年1月1日至107年3月20日，出租予第三人「比利時鬆餅店」，每月收取租金2萬元；⒉107年3月21日至110年10月20日，自營「尖峯髮型店」，占有利益金額為每月2萬元；⒊104年10月至105年12月止，無權占有系爭房屋如原審卷二第191頁照片12所示通道後方空間作為養殖鰻魚使用，占有利益金額為每月1,000元。㈢爰依民法第767條、第179條、第181條規定，求為命：上訴人應將原判決附件所示系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人139萬5,000元之判決。上訴人則以：㈠本案建物坐落之臺東縣臺東市臺東段694-1地號土地(下稱694-1地)係兩造與訴外人即兩造胞姐劉芳玲(下亦稱姐弟3人)集資購買並以應有部分比例：被上訴人3/8、伊1/2、劉芳玲1/8，登記為共有。本案建物亦係姐弟3人依694-1地應有部分比例出資興建而共有，推由被上訴人為名義上起造人，伊與劉芳玲係將應有部分借名登記在被上訴人名下，被上訴人及劉芳玲有同意伊得使用系爭房屋，且伊使用範圍未超過伊所有應有部分比例，並無不當得利。且姐弟3人於109年11月10日已簽訂分割協議(下稱系爭協議)，由伊分得系爭房屋，被上訴人應履行系爭協議。㈡本案建物於103年間發生火災，母親胡秋桂遂主導規劃由姐弟3人以694-1地等不動產，共同向銀行貸款整修後出租，再以租金繳納貸款，並委由伊負責整修、後續出租管理及繳納貸款事宜。伊依胡秋桂指示收取「比利時鬆餅店」租金，係因處理委任事務，將租金用以整修本案建物，並按月匯款1萬240元至胡秋桂帳戶繳納貸款，伊未受有不當利益；且本案建物因整修而增加價值，姐弟3人上開銀行借款債務亦因以租金清償而減少，被上訴人未受損失。至伊於系爭房屋自營髮廊期間，因伊整修房屋出資多於被上訴人、劉芳玲，故有權使用，且伊持續按月匯款1萬240元至胡秋桂帳戶繳納貸款，合計45萬560元，亦應予扣除等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，全部提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯：上訴駁回。下列事項，為兩造所不爭執或有標示卷證出處之資料可參，堪信為真。㈠本案建物及694-1地、臺東縣○○市○○段000000地號土地(下稱694-12地)部分：⒈本案建物坐落694-1地，87年11月13日取得使用執照，起造人為被上訴人，於88年1月26日第一次登記所有人為被上訴人，迄未變更。嗣由兩造母親胡秋桂(112年3月歿)申請系爭房屋、595號房屋門牌，2間房屋各有獨立之出入口，並有以牆壁區隔，彼此間互不相通(原審卷一第297頁，本院卷第75、93頁)。⒉被上訴人與劉芳玲於83年4月2日以買賣為原因登記為694-1、694-12地所有權人，應有部分各1/4，嗣於93年5月19日變更為被上訴人3/8、劉芳玲1/8；上訴人於84年6月26日以買賣為原因登記為所有權人，應有部分為1/2；被上訴人於110年3月8日贈與應有部分1/80與訴外人即配偶李玉釵(原審卷二第81至83頁、卷三第37至45頁，本院卷第103頁)。⒊694-1、694-12地及本案建物於94年11月28日共同設定抵押權予訴外人台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行），債務人為兩造及劉芳玲。嗣於103年借新還舊並增貸至700萬元(下稱103年貸款)(原審卷三第37至47頁，本院卷第173至273頁)。⒋兩造與劉芳玲於109年11月10日簽訂共有物分割協議合約書（即系爭協議），被上訴人於其上親自簽名，約定：分割標的為694-1、694-12地、系爭房屋與595號房屋，系爭房屋與595號房屋均借名登記於被上訴人名下，實為共有人3人共有，故應亦予一併分割之(第2條)，由上訴人分得系爭房屋、被上訴人分得595號房屋(第3條)（原審卷一第201至211頁，本院卷第75頁）。㈡上訴人自105年1月1日至107年3月20日止，占有使用系爭房屋，並將之出租予第三人作「比利時鬆餅店」店面使用，租金為每月2萬元(原審卷三第33頁)。㈢上訴人自107年3月21日至110年10月20日止，占有使用系爭房屋，並作為自營「尖峯髮型店」使用，占有利益金額為每月2萬元(原審卷三第33頁)。㈣上訴人自104年10月至105年12月止(共計15個月)，占有系爭房屋如原審卷二第191頁照片12所示通道後方空間，作為養殖鰻魚使用，占有利益金額為每月1,000元(原審卷三第33頁)。㈤系爭房屋現作為「尖峯髮型店」使用，位置如原審卷二第179照片1及183頁照片4所示(即如原判決附件所示)。㈥被上訴人另案訴請上訴人與劉芳玲分割共有物694-1、694-12地，經臺東地院111年度東簡字第14號判決由上訴人分得595號房屋坐落之694-1地，被上訴人分得系爭房屋坐落之694-1地確定(694-12地與本案無關，不贅，下稱另案)。本案建物非另案請求分割標的(本院卷第367頁)。本院之判斷㈠兩造就本案建物有借名登記法律關係。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。惟此登記之推定力，登記名義人不得援以對抗真正權利人。被上訴人主張：伊於87年8月31日，將李玉釵二哥標會所得32萬9,700元交與母親胡秋桂，以興建本案建物，由伊擔任起造人並登記為所有權人，為伊單獨所有等語。上訴人抗辯：兩造及劉芳玲係按694-1地應有部分比例出資興建本案建物，嗣亦以694-1地等不動產共同貸款整修，為姐弟3人共有，伊與劉芳玲僅將應有部分借名登記與上訴人，3人於109年11月10日簽訂系爭協議時，被上訴人亦同是認，應履行系爭協議等語。經查：⒈胡秋桂為家庭財務管理者，於83年間統籌子女即兩造與劉芳玲，與訴外人蔡忠鶴合資購買694-1地等多筆土地，資金來源包括現金出資及銀行貸款，蔡忠鶴於84年退股；為增加收益以繳納貸款，由胡秋桂於87年間規劃並委託廠商興建本案建物，以租金繳納貸款，為兩造所是認(原審卷一第252頁，本院卷第76頁、第93至94頁、第109至111頁)，並有合資帳目及投資退股協議書可參(原審卷一第255至260頁)。⒉證人劉芳玲於本院證稱：當時是母親胡秋桂與繼父蔡先生作主，全家集資購買694-1、694-12地及知本的土地。長期以來，姐弟依母親指示，把錢交給母親，就是大水庫的概念，由母親從大水庫統籌運用。我不清楚本案建物是否由大水庫支付，只知道土地、房子長久以來是由大水庫的錢在支應。興建本案建物是母親在主導，用租金來繳貸款，多年以來大家心知肚明，本案建物是大家的。當初登記在被上訴人名下，是因為擔心大家合資買的土地有糾紛，中華路的土地有被占用，需要處理，當時我在臺北，上訴人是警察，都不方便登記為所有人，被上訴人非公職，也住臺東，所以就用被上訴人名字登記。被上訴人10多年來都沒有主張租金是他1人所有，分割協議書也承認是借名登記，為何被上訴人要於書面說謊對他不利的事等語(本院卷第290至299頁)。查證人劉芳玲為兩造至親，於系爭協議未分配本案建物(原審卷一第204頁)，另案亦未分得694-1地(本院卷第367頁)，如以土地應有部分比例為計僅1/8，於本案利害關係非鉅，應無甘冒偽證罪刑事風險為虛偽陳述或有所偏頗之必要，其證詞當屬可採。⒊上訴人抗辯：胡秋桂為減輕利息負擔，整合債務，於94年間以694-1、694-12地及本案建物共同向台灣銀行貸款800萬元，以租金清償房貸等語，被上訴人對此未予爭執。另，本案建物於103年因故毀損，係由胡秋桂再度統籌貸款整修，並由上訴人負責整修及後續出租以租金繳納貸款事宜，被上訴人未參與整修，亦不清楚整修後之狀況，為兩造所是認(原審卷二第33頁，本院卷第78頁)；姐弟3人於103年間擔任借款債務人，以借新還舊方式，增貸至700萬元，清償上開800萬元貸款剩餘本金379萬餘元後，餘款用以整修本案建物乙節，兩造並未爭執，復有台灣銀行113年2月15日臺東營字第0000000000號函覆貸款資料與帳戶明細可參(本院卷第173至273頁)；被上訴人自承：本案建物蓋好後，由胡秋桂負責出租及以租金繳納貸款等語(本院卷第94頁)；足知，倘本案建物為被上訴人單獨所有，何以全然未參與出租事宜？何以上訴人與劉芳玲願於103年間以自己土地設定抵押並擔任借款人而向銀行增貸整修被上訴人1人之房屋？被上訴人何以對後續整修、出租、貸款繳納事宜全然不予聞問？何以多年來幾無以單獨所有人身分自居之外顯事實，凡此諸節，俱與常理相悖。⒋再者，被上訴人對胡秋桂000年00月00日出具之證明書(原審卷一第97頁)，形式真正並不爭執(原審卷一第323頁，本院卷第77頁)，該證明書載明：兩造與劉芳玲集資共同購買本案建物及694-1地，並依持分比例貸款建設，以被上訴人為起造人，非其個人獨資建設等語；胡秋桂既為當時家庭財務管理統籌之人，亦由其負責籌建本案建物事宜，對所需資金來源，自當清楚明白，是胡秋桂上開證明書，應屬可採。至被上訴人主張：胡秋桂不識字，出具上開證明書時，已罹患阿茲海默症，呈現失智，是否能辨識證明書內容，洵屬有疑等語。惟被上訴人於113年1月25日提出胡秋桂於「請求給付租金返還租金明細表」手寫註記「當初蓋房子是穎村拿錢蓋的胡秋桂」、「以上說明都是實情，說明人：胡秋桂」(本院卷第169頁)，並主張為胡秋桂所書寫(本院卷第299頁)，則其嗣改稱胡秋桂不識字等語，自相矛盾，不可採信。又被上訴人所提出天主教台東聖母醫院胡秋桂診斷書日期為「111年6月24日」(本院卷第91頁)，被上訴人復陳：胡秋桂於111年6月24日始確診阿茲海默症等語(本院卷第300頁)，故並無證據證明胡秋桂於110年11月22日簽具證明書時，已呈現失智而有無法或難以理解證明書內容之情形，被上訴人此部分主張，乏其所據，並非可採，併予敘明。⒌系爭協議係由地政士李明諭代為撰寫，簽訂日期為109年11月10日(見不爭執事項㈠4)，協議第3條記載：兩造與劉芳玲係於109年6月至同年9月為分割共有物，經幾番協調終於達成系爭協議(原審卷一第204頁)，被上訴人復自承其於109年5月中旬委託李明諭處理協議分割事宜(原審卷一第244頁)，足見被上訴人係經長達數月協商、思索後，而於系爭協議第2條明白承認本案建物為姐弟3人所共有，僅借名登記其名下，並同意一併分割，李明諭既受其委託，亦無故意反於被上訴人之意而擬訂協議內容之可能，則被上訴人推稱不知借名登記之意等語，容係臨訟推諉，並非可採。⒍另案判決並未認定系爭協議全部無效，僅關於694-1、694-12地約定合併分割部分，因違反法令規定，而認不得據為分割上開土地之依據(本院卷第371頁)；而系爭協議第2條關於本案建物為姐弟3人共有，僅借名登記被上訴人名下，並同意一併分割，及第3條關於由上訴人分得系爭房屋之約定，並無違反強制規定或有其他無效原因，被上訴人自當受拘束。⒎綜析上情，審酌依劉芳玲證述、胡秋桂上開證明書，兩造自承當時由胡秋桂管理家庭財務，統籌土地投資、興建本案建物及貸款事宜，上訴人與劉芳玲於103年間以名下共有土地為抵押並擔任借款人，共同增貸整修被上訴人單獨所有本案建物之不合理性，及被上訴人多年來幾無以本案建物單獨所有人自居之外顯事實，經長達數月利害考量後，於系爭協議第2條明白承認本案建物為姐弟3人共有，僅借名登記其名下，並同意一併分割等情，在在可證被上訴人始終明白知悉本案建物為姐弟3人共有，上訴人與劉芳玲之應有部分係借名登記其名下，堪認上訴人抗辯：本案建物為姐弟3人按694-1地應有部分比例共有，伊與劉芳玲係將應有部分借名登記與被上訴人等語，應屬可採。被上訴人主張本案建物登記依民法第759條之1具絕對效力，然上訴人既為真正權利人，自不得援以對抗上訴人。⒏系爭協議關於系爭房屋由上訴人分得之約定既屬有效，則上訴人現況即有占有之正當法律源權。況本件上訴人與劉芳玲為系爭房屋真正共有人，已認定如上，經本院闡明後，被上訴人仍維持原審聲明(本院卷第80、136頁)。被上訴人既僅為系爭房屋真正共有人之一，則其請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還與其1人，非為共有人全體之利益，亦屬無據，不應准許(民法第821條規定參照)。⒐被上訴人雖主張：伊於87年8月31日，將李玉釵二哥標會所得32萬9,700元交與母親胡秋桂，用以興建本案建物，由伊擔任起造人並登記為所有權人，為伊單獨所有等語，並提出下列證據，然均不足以動搖上訴人就本案建物為借名登記被上訴人名下之舉證：⑴雷豐工業鐵工廠發票及李玉釵手寫帳目部分(原審卷一第301頁，本院卷第167頁)：①雷豐工業鐵工廠發票金額為15萬8,450元，李玉釵手寫帳目雖記載「二哥會標得 1,260，$329,700」，然緊接記載：「先付5個月分，共56,300，87/9至88.1止，匯入合庫，87.9/1」，其下並有「87年8月31日」、「二哥會錢」、「媽和穎村各1/2份」、「新會錢，大哥和穎村1/8份」等明細，胡秋桂則於最下方簽名並手寫註記「87年8月31日」(本院卷第167頁)。細繹上開手寫帳目，並無本案建物相關費用記載，且依帳目記載順序，帳目開頭記載「87年8月31日」，之後於表格內逐行列出明細，胡秋桂則於最下方簽名並手寫註記「87年8月31日」，應係對「表格內」帳目予以確認，固屬無疑。惟系爭「二哥會標得 1,260，$329,700」、「先付5個月分，共56,300，87/9至8

8.1止，匯入合庫，87.9/1」等記載，係加註於帳目開頭「87年8月31日」之上方空白處，未記載於「表格內」，則胡秋桂於簽名時，是否已為記載，尚非無疑。再者，依上開手寫帳目，適可印證劉芳玲所稱當時大家都把錢集中大水庫，由胡秋桂統籌管理之事實，故胡秋桂縱有收受被上訴人所稱李玉釵二哥標會所得，然是否用於興建本案建物、是否已由胡秋桂從大水庫款項分期清償，亦非明確。②兩造均自陳當初係由胡秋桂委請廠商興建本案建物，不清楚總工程款為何(原審卷一第32頁)，對照本案建物使用執照所載工程造價達92萬1,000元，有該使用執照可參(原審卷一第297頁)，與被上訴人主張之出資額相差甚大，是否為被上訴人單獨出資興建，顯非無疑。③基上，被上訴人以雷豐工業鐵工廠發票及李玉釵手寫帳目為據，主張其獨資興建本案建物，應不可採。⑵被上訴人主張其為本案建物起造人，單獨取得本案建物所有權全部等語，並提出使用執照為據。惟本案建物為臨時建物，此觀建物登記第一類謄本及使用執照備註「依都市計劃公共設施保留地，臨時建築使用辦法規定發照」自明(原審卷一第297頁、卷三第37頁)；而當時係以兩造及劉芳玲名義，申請臨時建物，復有上訴人所提台灣鐵路管理局(改制前)86年11月26日86鐵工產字第029215號函可參(本院卷第329頁)，參以上訴人與劉芳玲早於83、84年間已取得694-1地應有部分(見不爭執事項㈠2)，何以同意被上訴人於其上建蓋屬其1人所有之建物？又何需以姐弟3人名義或配合被上訴人而共同申請臨時建物許可？故被上訴人以其為起造人主張單獨取得本案建物所有權，容非可採。⑶被上訴人於113年1月25日提出胡秋桂於「請求給付租金返還租金明細表」手寫註記「當初蓋房子是穎村拿錢蓋的 胡秋桂」、「以上說明都是實情，說明人：胡秋桂」(本院卷第169頁)，然為被上訴人否認形式真正(本院卷第300頁)。審酌被上訴人於111年2月21日已提出內容相同之「請求給付租金返還租金明細表」，並註明「修訂111/2/21」(原審卷一第309頁)，然其上並無胡秋桂手寫註記，故胡秋桂究於何時於該表為上開註記，已屬不明；又胡秋桂於111年6月24日確診阿茲海默症，於112年3月死亡，於死亡前2週，精神狀況急速惡化，業據兩造陳述在卷(本院卷第77、301頁)，並有天主教台東聖母醫院出具胡秋桂診斷書可參(本院卷第91頁)；縱上開註記為胡秋桂所撰，惟係何時書寫、當時精神狀況是否可知其意等節，俱非無疑，則上訴人於胡秋桂死亡後，方提出上開資料，除證據適格性有疑，證明力亦屬薄弱，不足為信。㈡被上訴人依不當得利規定請求上訴人給付139萬5,000元，為無理由。⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條第1項前段定有明文。另，民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。是共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受利益超過其應有部分比例，即屬不當得利，應對他共有人負返還不當得利之責(最高法院55年台上字第1949號、109年度台上字第21號民事判決意旨參照）。反面言之，倘共有人按其應有部分之範圍用益共有物，則在其「應有部分範圍內」之獲益，本係基於民法第818條規定用益共有物而來，即有法律上之原因，難謂係不當得利。而民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。此項規定與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同(最高法院111年度台上字第2096號民事判決意旨參照)。⒉被上訴人主張本案建物為其單獨所有，上訴人無權占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利，應予返還等語。上訴人抗辯：伊於694-1地及本案建物之應有部分比例均1/2，故伊使用系爭房屋，未超過伊得使用之範圍，並未不當得利。系爭協議有效，被上訴人應依約履行等語(原審卷一第87頁、卷二第106、107頁)。經查：⑴被上訴人於原審原依不當得利規定請求上訴人返還595號房屋租金利益，嗣因得悉該屋租金皆匯入胡秋桂台灣銀行帳戶繳納103年貸款，遂撤回該部分之請求(原審卷二第107頁)，合先敘明。⑵兩造與劉芳玲於109年11月10日簽訂系爭協議，關於系爭房屋由上訴人分得之約定既屬有效，則上訴人自斯時起依系爭協議占有使用系爭房屋，難認無法律上原因。⑶另兩造與劉芳玲於694-1地應有部分比例不同，上訴人應有部分為1/2(見不爭執事項㈠2)；參以胡秋桂出具之上開證明書記載：兩造與劉芳玲集資共同購買694-1地，並依持分比例貸款建設(原審卷一第97頁)，系爭協議亦約定將系爭房屋分由上訴人取得(原審卷一第204頁)，足知上訴人抗辯其於694-1地及本案建物之應有部分比例均1/2，尚屬有據。⑷694-1地面積為727平方公尺，系爭房屋與595號房屋之房屋稅課稅面積合計284.7平方公尺，有694-1地登記謄本、房屋稅籍證明可參(原審卷一第41頁、卷三第45頁)；而兩造對系爭房屋、595號房屋面積大約相當並不爭執(本院卷第350頁)，足知系爭房屋約占本案建物面積1/2。⑸從而，上訴人占有系爭房屋及所坐落之694-1地，俱未逾越其於694-1地及本案建物應有部分換算面積，依上開說明，尚無受有相當租金之不當得利。是以，被上訴人請求上訴人給付不當得利139萬5,000元，於法無據，不應准許。綜上所述，被上訴人本於民法第767條及不當得利法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及給付不當利益139萬5,000元，均無理由。原審判命上訴人敗訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　16　　日民事第一庭審判長法 官 劉雪惠 法 官 鍾志雄法 官 廖曉萍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　16　　日書記官 廖子絜 附 註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。