返還買賣價金等

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國110年8月12日向被上訴人購買坐落臺東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺東縣○○鄉○○路000巷00號未辦保存登記建物(下稱系爭房屋，合稱系爭房地），約定價金為新臺幣（下同）710萬元，並簽訂不動產買賣契約書（該買賣下稱系爭買賣，契約下稱系爭契約），伊已付價款共404萬元。兩造約定系爭房地應於系爭土地所有權移轉登記之日即110年11月2日點交，然系爭房地因遭被上訴人胞弟李鐘讓占用而遲未點交，經伊以存證信函催告被上訴人於10日內履行點交，逾期即解除系爭契約，被上訴人於110年12月21日收受後並未依限點交，故於111年1月1日已生解除系爭契約之效力，若認上開解約不合法，再以上訴狀繕本送達被上訴人催告其應於7日內點交系爭房地，逾期即解除契約，因被上訴人仍未履行，故系爭契約已合法解除等情，爰依系爭契約第8條第1項及第9條第1項約定，請求被上訴人返還上開價金404萬元及給付違約金330萬元。並聲明：㈠被上訴人應給付伊734萬元，及其中330萬元自解約日即111年1月1日起，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：上訴人於簽約當日僅交付50萬元而非124萬元，故支付之價金共330萬元。上訴人在未支付尾款前已將系爭土地偷過戶。又系爭契約第7條第1項約定上訴人交付尾款時始須同時點交系爭房地，上訴人既未交付尾款，伊無先點交義務。上訴人主張已合法解約並無理由。另上訴人請求之違約金過高應予酌減等語置辯。並聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服提起上訴，聲明：原判決廢棄及判如上開聲明所示；被上訴人則答辯：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第62頁）：㈠兩造於110年8月12日簽立原審卷一第9至14頁之不動產買賣契約書，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房地，買賣價金710萬元，兩造約定上訴人於簽約當日支付124萬元，110年8月31日應給付80萬元，其餘款506萬元待所有權移轉買方名義一次交付。㈡上訴人因系爭契約已給付被上訴人買賣價金情形：

1.上訴人已於110年8月12日給付至少50萬元予被上訴人。

2.上訴人已於110年8月31日給付80萬元予被上訴人。

3.上訴人於110年10月26日支出代墊被上訴人應負擔之系爭土地之土地增值稅175,757元，及由張湘蓉於110年11月4日匯款給被上訴人1,812,485元，及代為支付其他規費等，以上共給付被上訴人200萬元。㈢被上訴人已於110年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人指定之登記名義人張湘蓉。㈣系爭房屋於系爭契約成立時迄今均由被上訴人胞弟李鐘讓占用。

五、本院之判斷：㈠上訴人已給付被上訴人之價金共為404萬元：上訴人主張110年8月12日簽約當日已交付124萬元予被上訴人，被上訴人辯以僅收到50萬元。經查，依兩造各自提出之系爭契約書上第3條付款約定均有記載「...110.8.12。立約日買方即支付新台幣壹佰貳拾肆萬元交由賣方親自收訖」等語，且上訴人所執之契約於該上開記載之末並有被上訴人確認已收訖款項之用印（見原審卷第9至10頁、第44頁，本院卷第67頁），再據證人陳玉真於原審證稱：我是代書，系爭契約是我幫兩造打的，簽約現場確實交124萬元，我請被上訴人確認過，合約有三聯，我保管1份，買賣雙方各1份，如果交付價款，只會在買方那份簽名當作收據，另外兩份沒有等語（見原審卷第93至96頁），堪認上訴人簽約當日已交付第1期款124萬元，並經被上訴人確認無訛後用印。而被上訴人所舉之證人楊陳阿蜜亦證稱：簽約時我在場，我沒有坐在簽約那間辦公室，我只是帶被上訴人過去，我沒看到交付現金，但依我經驗，簽約會拿錢很正常等語（見原審卷第98頁），故被上訴人抗辯簽約當日僅收取50萬元乙節，與前開事證未合，洵無可採。參以上開兩造不爭執事項㈡之內容，上訴人主張共已給付404萬元價金予被上訴人（計算式：124萬＋80萬＋200萬＝404萬）等節，應可認定為真。㈡兩造就系爭買賣有被上訴人應先交付系爭房地後，上訴人再付尾款之約定：

1.按系爭契約第3條約定：「...110.8.12立約日買方即支付新台幣壹佰貳拾肆萬元交由賣方親自收訖。雙方約定110.8.31買方支付新台幣捌拾萬元。其餘尾款新台幣伍佰零陸萬元待所有權移轉買方名義一次交付。...」、第7條第1項約定：「不動產點交：1.本約標的物，雙方同意應於尾款交付日點交。由賣方於標的物現場點交買方或登記名義人」、第8條第1項約定：「賣方擔保本約標的物產權清楚，並無一屋（地）數賣、被他人佔用或佔用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於前條點交日前理清，但本契約另有約定者，從其約定。」（見本院卷第67至71頁）。又按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院108年度台上字第1210號判決意旨參照）。

2.經查，依上開兩造不爭執事項㈠、㈡，並參酌系爭契約第3條付款記載，可知上訴人交付買賣價金之過程，就契約書上所載之第1期簽約日應付124萬元、第2期110年8月31日應付80萬元，上訴人均有按時付款。惟就契約第3條所載尾款應付506萬元部分，上訴人係在110年11月2日系爭土地移轉登記日前後給付共200萬元予被上訴人，其餘款項則保留未付。雖系爭契約第7條第1項約定：「本約標的物，雙方同意應於尾款交付日點交」，然酌以系爭買賣標的物包含未辦保存登記之系爭房屋，依法並無法為所有權移轉登記，僅可以交付、受領占有而為事實上處分權之移轉，參依證人陳玉真於原審證稱：兩造有談到上訴人資金不足要先拿土地向銀行抵押貸款，核貸以後才能交付尾款，被上訴人弟弟住在系爭建物裡面，裡面有牌位，牌位由被上訴人找好日子移走，被上訴人弟弟要請他姪女、姪兒把他帶走，本來有要在契約裡記載何時帶走，但後來兩造口頭約定尾款交付日要把牌位移走、被上訴人弟弟帶走才能點交，再交付尾款等語（見原審卷第93至94頁），可證兩造已約定上訴人應付之尾款係迨至系爭房地點交時方生給付義務。且由上訴人於110年12月21日寄發予被上訴人之存證信函，要求被上訴人應於10日內排除他人占用及完成點交系爭房地，逾期即解除系爭契約，並請求返還已付價款及違約金等內容，被上訴人同年月24日以存證信函回覆告知上訴人近日應可排除占有解決履約爭議，並未為同時履行抗辯（見原審卷第20至26頁），已可推知系爭契約第3條約定之尾款待「所有權『移轉』買方名義」一次交付之真意，應為被上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記暨點交系爭房屋讓與占有完竣時，上訴人應給付全部尾款。是以，兩造就系爭買賣應有先點交系爭房地後，上訴人再交付尾款予被上訴人之約定，故被上訴人為同時履行抗辯並否認給付遲延之責任等語，並不可採。㈢被上訴人遲延點交系爭房地，上訴人已合法解除系爭契約：

1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第2項前段、第3項、第254條分別定有明文。故除法律別有規定或契約另有約定者外，必債務人已負遲延責任後，經債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約（最高法院111年度台上字第1365號判決意旨參照）。又系爭契約第9條第1項約定「賣方違反前條約定，致影響買方權益時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已付之價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按買方已付之價款賠償買方作為懲罰性違約金，買方不得另行請求其他損害賠償。」（見本院卷第71頁）。

2.上訴人主張被上訴人應於系爭土地所有權移轉登記予上訴人之日即110年11月2日點交系爭房地，嗣後以存證信函催告被上訴人於10日內履行點交，逾期未點交即解除系爭契約，然被上訴人於110年12月21日收受後並未依限點交，依系爭契約第8條第1項及第9條第1項約定，系爭契約已於111年1月1日解除。若認上開解約不合法，再以上訴狀繕本送達被上訴人作為催告及解除契約意思表示，並提出110年12月16日郵局存證信函及收件回執等件為證（見原審卷第20至24頁），被上訴人則辯以上詞。經查，依系爭契約內容，兩造並未約定何時應點交系爭房地，故該給付無確定期限，依上開規定及約定，上訴人自應先催告被上訴人點交系爭房地，待被上訴人給付遲延後，上訴人始可再催告被上訴人履約，並於未履行時行使契約解除權。依上訴人所提之上開存證信函及收件回執資料，固可證明其已催告被上訴人於收受存證信函之110年12月21日起10日內（即110年12月31日前）應履行點交義務，並因被上訴人未依期點交而生遲延責任，然上訴人於寄發上開存證信函催告之時，被上訴人既尚未給付遲延，該信函所載逾期未點交即解除系爭契約，即不生效力。

3.又被上訴人於上訴人以上開存證信函催告後未履行點交系爭房地義務而生給付遲延之責，經相當期間後，上訴人以民事上訴狀繕本送達被上訴人催告其應於7日內點交系爭房地，逾期未點交即解除系爭契約（見本院卷第9頁），即與民法第254條及系爭契約第9條約定相合。查該書狀繕本已於112年10月26日送達被上訴人（見本院卷第15頁送達證書），被上訴人於收受後7日內即112年11月2日前仍未點交系爭房地，上訴人據此解除系爭契約應為合法，並於112年11月3日生解除之效力。　㈣上訴人得請求返還已付價金及賠償違約金：

1.請求返還價金及其利息部分：查上訴人既於112年11月3日合法解除系爭契約，自得依系爭契約第9條第1項約定，請求返還已付價金404萬元，及自解約時即112年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。至逾此範圍之利息請求（即404萬元自起訴狀繕本送達翌日即111年6月22日《見原審卷第33至35頁送達回證》起至112年11月2日止按年息5%計算之利息）則為無理由。

2.請求違約金及其利息部分：　⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。另違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。⑵上訴人主張依系爭契約第9條第1項約定請求按已付之部分價款賠償違約金330萬元，被上訴人則辯以違約金過高。查系爭契約第9條第1項約定被上訴人違約時，應按上訴人已付之價款賠償上訴人作為懲罰性違約金，上訴人不得另行請求其他損害賠償等內容，該違約金雖明文為懲罰性質，但又約定上訴人不得另行請求其他損害賠償，可見該違約金應為賠償總額預定性質。本院審酌上訴人陳稱其為建商，就系爭房地原有改建計畫，因無法取得土地進行開發受有損害（見原審卷第128頁、本院卷第80頁），及被上訴人已依約將系爭土地為移轉登記，上訴人並以系爭土地向臺東地區農會貸款設定最高限額抵押權600萬元（見原審卷第86頁），上訴人雖負擔貸款利息但亦獲得資金之利益，及上訴人於本件陸續給付價金共404萬元，衡情應受有不能運用該款項之利息損失等一切情事，認上訴人主張之違約金有過高之情，應酌減為30萬元為宜，上訴人其餘300萬元金額請求（含其利息請求）並無理由。

3.又就上開30萬元違約金遲延利息請求部分，因系爭契約於112年11月3日經上訴人合法解除，依系爭契約第9條第1項約定自該日起始生此違約金債權，參酌民法第229條第1項、第233條第1項規定，上訴人得請求自翌日即112年11月4日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息。

六、綜上所述，上訴人於112年11月3日合法解除系爭契約，故其依上開約定，請求被上訴人返還已付價金404萬元及違約金30萬元，合計434萬元，及其中404萬元自112年11月3日起，30萬元自112年11月4日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。又原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人陳明願供擔保聲請假執行，於其勝訴部分核無不合，爰依聲請各酌定如主文第五項所示擔保金額為准免假執行之宣告。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　1 　　日民事第一庭審判長法 官 劉雪惠 法 官 廖曉萍法 官 鍾志雄　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　1 　　日書記官 蔣若芸

附 註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。