解除契約等

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國107年6月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊將附表編號1至3所示土地（下合稱系爭土地）及編號4所示建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以新臺幣（下同）680萬元出售予上訴人，且伊於同年8月16日依約將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。系爭契約另約定680萬元價金之給付如下：以伊積欠上訴人之借款62萬元充作定金，其餘價金分5期給付，且上訴人除已給付第1期款60萬元外，第2期款應於同年7月24日給付10萬元、第3期款應於同年8月20日以清償伊及合作金庫商業銀行間貸款（下稱系爭合庫貸款）方式給付500萬元、第4期款應於同年8月30日以清償伊之私人借款及玉山商業銀行股份有限公司間信用貸款（下稱系爭玉山貸款）方式給付30萬元、第5期款應於同年9月6日給付18萬元。詎上訴人卻未依約給付第2、4、5期款項及第3期餘款6萬0,375元，積欠價金共計64萬0,375元，伊無庸經催告，即得依民法第254條、第255條、系爭契約第12條約定，擇一解除系爭契約，伊業以113年5月27日員林員水路郵局39號存證信函（下稱39號存證信函）、113年9月9日員林郵局503號存證信函（下稱503號存證信函）向上訴人為解約之意，上訴人應依民法第259條規定、系爭契約第14條約定，將系爭房地所有權移轉登記與伊。又伊得依系爭契約第12條約定，請求上訴人給付違約金30萬元及自114年1月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息（下略稱30萬元本息）。爰依上開法律關係，求為命上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，及應給付被上訴人30萬元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人則以：系爭房地實際買賣價金為620萬元，記載為680萬元係為配合虛增貸款，以足額清償被上訴人之原銀行貸款餘額，故就該60萬元差額，伊無給付義務。縱伊尚有買賣價金未給付，惟伊未收受被上訴人所寄發39號存證信函，且39號存證信函與503號存證信函均未有定期催告伊給付價金之情，不生催告效力，被上訴人解約仍不合法。又第2期款業經被上訴人於上開支付明細表簽收無誤，而伊依系爭契約第9條約定，自107年8月20日起就系爭房屋有使用收益權，兩造間亦曾口頭約定每月租金1萬2,000元，被上訴人共積欠自107年8月20日（點交日）起至112年12月間止（共64個月）共計76萬8,000元租金（計算式：12,000元×64月＝76萬8,000元），伊於112年9月、12月間，即以上開租金債權抵銷尚未給付價金；倘認無上開租金債權，伊再以另案車禍賠償金60萬元補償（下略稱車禍補償債權60萬元）抵銷；再認無前開車禍補償債權60萬元，伊曾代被上訴人清償積欠他人借款後而取得乙張票面金額60萬元之本票（票據號碼：WG0000000號、發票日：107年3月26日，下稱系爭本票，就系爭本票之票據債權，下稱系爭本票債權），以系爭本票之票據債權及代償本票借款債權為抵銷，是伊已無積欠任何買賣價金，被上訴人解除系爭契約並無理由。此外，系爭契約第12條約定為定型化契約條款，應類推適用民法第247條之1規定而無效，況系爭房地於107年8月16日即已移轉，被上訴人遲至113年間始為解約之意，係權利濫用並違反誠信原則而無效。倘認伊應移轉登記系爭房地所有權予被上訴人，參照最高法院110年度台上大字第1353號民事裁定意旨，伊得類推適用民法第264條規定，於伊移轉所有權同時，被上訴人應返還595萬9,625元（計算式：上訴人已給付價金及定金（625萬9,625元）－原判決所認違約金【30萬元】）予伊。另伊已透過現金給付、代償及債權抵銷等方式如數付清買賣價金，無積欠情事，不生適用系爭契約第14條約定給付違約金之問題，且被上訴人解除權行使不合法，無權請求違約金，況系爭契約第12條約定性質屬損害賠償額預定性之違約金，被上訴人在過戶後，仍居住於系爭房地且未付租金，已受有免付租金之利益，被上訴人所受損失不應以法定利率5%之方式簡單計算，違約金應酌減至20萬元方為適當等語，資為抗辯。

三、參加人未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為陳述，然依其於原審陳稱：為輔助上訴人而為相同之主張及陳述等語。

四、原審判決上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人，及應給付被上訴人30萬元本息，暨駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明為：如主文所示。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。

五、兩造於審理中不爭執及爭執事項（見本院卷二第74至76、195至196頁，本院依判決格式修正或增減文句或依爭點論述順序整理內容）：㈠不爭執之事實：⒈兩造於107年6月22日親自於系爭契約上簽章。　⒉系爭契約第7條、第12條、第14條分別約定：「乙方（即被上訴人，下同）負擔買賣之土地增值稅、印花稅、地政規費、塗銷費用、承辦地政士（代書）業務執行費、甲方（即上訴人，下同）他項權利設定費用。」、「甲乙雙方應忠實履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金」、「甲方違約不付清價金，除應受本約第12條規定拘束外…如所有權已登記為甲方名義，甲方應負責辦理所有權移轉登記歸還乙方」。⒊就第3期期款，業經上訴人所代償金額分別為13萬7,159元、2萬6,233元、282萬6,290元、194萬9,943元，合計共493萬9,625元。⒋被上訴人所寄發503號存證信函於113年9月10日經上訴人收受，且記載：「本人張仁瑋於107年6月將花壇長沙村中正路105巷23弄1號房屋土地所有權以680萬元賣給白富松，其中房屋剩餘價金尾款共計66萬5,000元至今惡意不給，張仁瑋決心意志將契約解除要回房屋土地所有權，特此表明」等語。以上雙方所不爭執之事實，並有系爭契約、合庫銀行彰儲分行113年8月13日合金彰儲字第1130002513號函、合庫銀行放款帳務資料查詢單、合庫銀行彰儲分行113年8月13日合金彰儲字第1130002513號函暨貸款存款轉帳代償傳票、503號存證信函為證（見原審卷一第49、55、57、235至245、339頁、原審卷二第110至111、297頁），應堪信為真正，上開事實，本院均採為判決之基礎。㈡爭點之所在：⒈系爭契約之買賣價金是否為680萬元？抑或620萬元？⒉被上訴人以39號及503號存證信函所為解除系爭契約是否合法？及被上訴人主張依民法第254條、第255條規定、系爭契約第12條約定解除契約，並擇一依民法第259條規定、系爭契約第14條約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予其，是否有理由？⒊上訴人辯稱以租金債權76萬8,000元、車禍補償債權60萬元、系爭本票之票據債權及代償本票借款債權之順序，抵銷尚未給付價金，是否有理由？⒋被上訴人依系爭契約第12條約定，請求上訴人給付違約金30萬元本息，是否有理由？ ⒌倘被上訴人請求有理由時，上訴人行使同時履行抗辯，是否有理由？

六、本院得心證之理由：㈠系爭房地之買賣價金應為680萬元：觀諸系爭契約第2條約定：「本買賣總價款為新台幣陸佰捌拾萬元整」等語（見原審卷一第53頁），且依證人林○○於本院具結稱：系爭契約是伊所製作，其上所記載買賣價金680萬元是雙方約定好，伊有逐條告知系爭契約約定內容及意義，而兩造於在簽約之際，沒有提到車禍賠償金的問題，所以伊不清楚等語（見本院卷二第126至133頁），足認兩造就系爭房地約定價金為680萬元。雖上訴人辯稱系爭契約之實際買賣價金為620萬元乙情，然未舉證證明，無可採信。㈡被上訴人以39號及503號存證信函所為解約不合法，其主張已解除系爭契約，並依民法第259條規定、系爭契約第14條約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予其，均無理由：⒈被上訴人主張上訴人尚未給付價金，除簽約款62萬元給付係以兩造間積欠借款62萬元予以抵充，及上訴人於原審已自認未給付第4期款30萬元、第5期款18萬元，暨兩造於本院就第3期餘款6萬0,375元部分不爭執外（然上訴人抗辯已行使抵銷），茲就第2期款10萬元審究如後所述。經查：⑴第2期款為3萬0,894元之餘額：❶依系爭契約第7條約定，系爭土地之土地增值稅及承辦地政士（代書）業務執行費用應由被上訴人負擔（見原審卷一第55頁），而觀諸系爭契約之付款明細表第2期之欄位記載：「增值稅、契稅＄57,000-張仁瑋（簽章）」等語（見原審卷一第61頁），可認該筆5萬7,000元應與上訴人之價金給付相關；參以被上訴人簽章之處係在該筆5萬7,000元之後，應可推認係確認第2期款項之給付，然該第2期款欄位無其餘款項4萬3,000元之記載，自不能遽認上訴人已全部給付第2期款10萬元，上訴人此部分辯稱，尚非可取。❷又被上訴人已自陳：上訴人逕自從其應領薪資中扣留代書費用5萬,7000元、房屋貸款利息1萬2,106元款項予以抵充等語，核與被上訴人所提出宸富精機薪資預支單所示：被上訴人係於同年月26日分別借支5萬7,000元（備註：房屋稅、代書收）、1萬2,106元（備註：房屋貸款利息）等情相符（見原審卷一第397頁），足認上訴人就第2期價款已給付6萬9,106元（計算式：5萬7,000元＋1萬2,106元＝6萬9,106元），尚餘3萬0,894元未給付。⑵基上，上訴人尚未給付價金部分共計57萬1,269元（第2期餘款3萬0,894元＋第3期餘款6萬0,375元＋第4期款30萬元＋第5期款18萬元＝57萬1,269元）。⒉本件不符合民法第254條、第255條規定之解除契約要件：⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第254條、第255條分別定有明文。又依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符（最高法院74年度第1次民事庭會議決議㈠要旨參照）。而民法第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）已有所認識（最高法院110年度台上字第2079號判決意旨參照）。⑵被上訴人於原審業已自承：伊找不到39號存證信函回執，無法陳報，是郵局告知2至3天寄給上訴人，上訴人於113年9月10日收受等語（見原審卷二第110頁），故難認上訴人有無收受39號存證信函並知悉其內容。又參見39號存證信函內容（見原審卷一第105頁）及不爭執事項第⒋項所示，39號及503號存證信函均未有任何定期限催告上訴人履行給付價金之意，僅有表示被上訴人要解約並收回系爭房地所有權等語，揆諸前揭決議意旨，被上訴人主張其已依民法第254條規定合法解約，並非有據。⑶就被上訴人主張依民法第255條規定解約部分：　復觀之系爭契約約定及買賣標的之性質，兩造間未就給付第2至5期價金特別約定非於預定期限前完成給付，否則不能達契約之目的，被上訴人以此主張系爭契約應屬定期行為契約，且得依民法第255條規定，不定期限催告，即逕行解除系爭契約云云，委無可採。⒊另上訴人未依系爭契約第3條各款約定，按期依約給付第2至5期價金，應負給付遲延之責任，已如前述，然比對系爭契約第12條及第13條約定：「…甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約…」、「…倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害，若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約…」等語（見原審卷一第57頁），可見兩造僅就「可無需經催告即得解除契約」之情有特別約定，而系爭契約第12條既無「得不經催告」即得解除契約之文字，亦即無排除民法第254條應定期催告始得解除契約之特約存在。另參以證人林○○於本院具結稱：伊向兩造解釋系爭契約第12條內容時，沒有提到若上訴人遲延交付價款，被上訴人可不用先經過催討程序，即可以解除系爭契約等語（見本院卷二第129頁），更足認兩造並無達成被上訴人無庸催告，即可依系爭契約第12條約定解除系爭契約之合意。再考量系爭房地之交易金額高達680萬元，若任何一期或不管金額多寡之價金未付，他方當事人可無庸經催告（即令未付之當事人有說明或給付之機會），得立即解除契約，並得沒收已繳價金作為違約金，顯有失公允及誠信原則，並足資佐證兩造絕無排除催告即得解約之特約。是被上訴人未依民法第254條規定，先定相當期限催告上訴人給付價金，逕以39號、503號存證信函解約，仍不發生解除契約之效力。⒋從而，被上訴人依民法第254條、第255條規定、系爭契約第14條約定，擇一解除系爭契約均屬無據，其併依民法第259條規定，請求上訴人回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予其云云，自無理由。至系爭契約第12條有無違反民法第247條之1之規定而無效一節，即無再予論述之必要。　㈢上訴人以部分租金債權57萬1,269元抵銷尚未給付上開其餘價金57萬1,269元，為有理由：⒈上訴人辯稱：被上訴人於系爭房地過戶後仍繼續居住，且雙方約定每月租金1萬2,000元，則被上訴人共積欠伊自107年8月20日起至112年12月止之租金共76萬8,000元等語（見本院卷一第364頁），為被上訴人所否認，辯稱：兩造當初雖有租賃之口頭約定，但設有前提條件，即上訴人須付清買買價金後，才開始起算每月租金1萬2,000元，則上訴人迄今未付清全部價金，條件尚未成就，伊於居住期間並無給付租金之義務云云（見本院卷一第153、366頁）。⒉經查：⑴系爭契約第9條約定：「本約不動產定於付清買賣價款日現狀點交（107年8月20日）。如本買賣土地、建物有出租情事，除甲方於本契約表示繼續出租予原承租人以代點交乙方需負責會同承租人與甲方另訂租約外，乙方應於點交日前與承租人解除契約並收回點交給甲方…」（見原審卷一第55頁），雖「付清買賣價款日」及「107年8月20日」二者記載有所不同，但第4、5期款於系爭契約上已分別記載預定於107年8月30日、107年9月6日給付（見原審卷一第53頁），該2期價金給付期日尚在107年8月20日之後，可認「107年8月20日」係特別約定，顯非全部付清始點交系爭房地。又參見證人林○○於本院證述：系爭契約第9條約定107年8月20日現狀點交，是伊當時估算抓預定過戶時間，配合第3期款清償（過完戶清償合庫貸款），過戶都會抓預計時間，是因為會涉及過戶前、後利息應由何人負擔，所以系爭房地過戶登記日期為107年8月16日，伊以同年月20日定交屋和買方要負擔利息的時間點等語（見本院卷二第131至132頁），更足認「107年8月20日」係特別註記，且非以付清全部價款做為交付系爭房地之條件。綜上所述，可認兩造應係約定上訴人自107年8月20日起取得系爭房屋之使用收益權，可向系爭房屋占有使用人收取租金。另參見上訴人所提出由被上訴人親筆書寫之字據內容載明：「…房屋租金12,000元共61個月×12,000=732,000元…」等語（見原審卷一第357頁），顯示被上訴人於訴訟外曾自行計算並承認積欠租金73萬2,000元之事實甚明。⑵復觀諸上訴人所提兩造於112年12月5日之錄音譯文內容所載：「…（被上訴人）阿那你尾款要拿給我啊！（上訴人）阿你住房子難道不用錢？…（被上訴人）那些都有算進去。…」等語（見本院卷一第290頁），足見上訴人於112年12月5日已向被上訴人表示居住系爭房屋應支付費用，並經被上訴人回應：「那些都有算進去。」等語，可知被上訴人亦知悉居住系爭房屋應支付對價。而前開對話亦無被上訴人所主張「要上訴人先付價金才能算租金」等內容及系爭契約亦無「付清價金才算租金」之約定，自難為被上訴人有利之認定。⑶被上訴人復主張：兩造間就系爭房屋之租金雖有口頭約定，但租金之起算應自上訴人完成約定買賣價金義務才開始計算租金云云（見本院卷一第366頁），然此部分主張與其先前訴訟外之陳述相悖，且被上訴人未能舉證證明其前開訴訟外所為之自認與事實不符，其此部分主張，自有可疑，應無足可採。則依前所述，系爭契約第9條約定被上訴人點交系爭房地之期限為107年8月20日，且被上訴人亦不爭執其等母子仍繼續居住系爭房屋，則上訴人於107年8月20日之前已取得系爭房屋之使用收益權，並以觀念交付予被上訴人占有，被上訴人居住系爭房屋，自應支付租金上訴人始符常理。⑷是以，依民法第334條第1項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，上訴人所提兩造於112年12月5日之錄音譯文及光碟內容（見本院卷一第289至296頁），雖不足以佐證上訴人於當日即有以租金債權抵銷尚未給付價金之意，然被上訴人既已於訴訟外自認積欠73萬2,000元租金債權，則上訴人於被上訴人合法催告給付前，上訴人業於114年7月17日準備程序期日，以言詞主張以租金債權為抵銷等語（見本院卷一第364頁），則上訴人以前開73萬2,000元租金債權之其中57萬1,269元，與其尚未給付其餘價金債務57萬1,269元相互抵銷，經抵銷後，上訴人已無給付其餘價金義務。㈣又系爭契約第12條固約定：「甲乙雙方應忠實履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金」等語（見不爭執事項第⒉項），然非被上訴人可依此條另行請求上訴人給付違約金，被上訴人顯係對該條約定內容有所誤解；況依該條約定文義觀之，被上訴人沒收上訴人所交定金及價金作為違約金之條件為「被上訴人解除契約」至明，則依前所述，本件被上訴人解除系爭契約不符合民法第254條、第255條規定、系爭契約第12條約定，是被上訴人主張從依系爭契約第12條約定沒收上訴人已給付價金中30萬元做為違約金云云，自無可採。㈤另上訴人以租金債權予以抵銷，及被上訴人解約既不合法，關於上開第⒊點之車禍補償債權60萬元、系爭本票之票據債權及代償本票借款債權是否抵銷，與第⒌點之同時履行抗辯等爭點，本院即無再為論述之必要。

七、綜上，被上訴人依民法第254條、第255條規定、系爭契約第12條約定解除契約，並依民法第259條規定、系爭契約第14條約定，請求上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人，及依系爭契約第12條約定，請求上訴人給付30萬元本息，均無理由，不應准許。原審判命上訴人移轉登記系爭房地予被上訴人，及給付30萬元本息，並依職權及聲請為准、免假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　24　　日民事第一庭　審判長法　官　劉長宜法　官　吳昀儒法　官　郭玄義正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

書記官　廖家莉

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　24　　日

附表：

編號 種類 土地/建物 面積（㎡）  權利範圍 １ 土地 彰化縣○○鄉○○段000地號 1009.64  185/10000 ２ 土地 同段000地號 362.31  527/10000 ３ 土地 同段000地號 69.40  全部 ４ 建物 同段000建號（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路000巷00弄0號） 三層樓房 138.65 全部    陽台 14.50     屋頂突出物 13.91