拆屋還地等

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落金門縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人所有之鐵皮屋(下稱系爭建物)，無權占有該土地如原審判決附圖所示之綠色斜線部分，面積31

4.71㎡，並受有相當於租金之不當利益等情。爰依民法第767條第1項及第179條規定，求為命上訴人將系爭建物拆除，返還占用土地，及自民國109年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付新台幣（下同）639元之判決，並願供擔保請准宣告假執行（逾前開請求部分，業經原審判決被上訴人敗訴確定，不予贅述）。

二、上訴人則以：系爭土地分割自原同地段94地號土地（下稱原94地號土地)。原94地號土地為農地，係伊出資，由訴外人吳倭古(即被上訴人之父)出面於83年3月25日向訴外人周糞掃購買，借名登記予訴外人陳含治，嗣於92年間再借名登記予伊當時股東即被上訴人及訴外人吳以敏(下稱被上訴人等2人)，伊為該土地之實際所有人，所有之系爭建物坐落系爭土地，非無權占有。況縱認兩造間無借名登記關係，因原94地號土地、系爭建物原同屬伊所有，被上訴人分割取得系爭土地，致房地異其所有人，依民法第425條之1第1項規定，亦推定兩造間就系爭土地有租賃關係。又被上訴人原為伊股東，於取得原94地號土地時，即知其上有系爭建物，可認其默示同意伊使用該土地以經營事業之用，兩造顯已成立使用借貸關係。倘認原94地號土地為吳倭古所有，並贈與被上訴人等2人，則吳倭古之贈與顯附有系爭土地供系爭建物繼續使用之負擔，伊為該贈與契約之利益第三人，亦非無權占有。又伊須使用系爭建物以為營業使用，被上訴人請求拆屋還地，造成之損害遠大於保護之權利，顯然以損害他人為主要目的，有違誠信原則，並為權利濫用等語，資為抗辯。

三、不爭執之事項（本院更審卷第210頁）　　㈠上訴人所有之系爭建物占用系爭土地，面積314.71平方公尺。㈡兩造同意如認定上訴人須給付被上訴人相當於租金之不當得利，依土地法相關規定，以系爭土地申報地價年息10％為租金之基準。

四、爭執事項及其判斷㈠兩造間就系爭土地有無借名登記關係？　⒈原94地號土地係於83年4月19日以買賣為原因，由訴外人周糞掃移轉所有權登記予訴外人陳含治(下稱第1次移轉登記）；嗣於92年5月28日，以買賣為原因，將原94地號土地應有部分各1/2移轉登記予被上訴人等2人（下稱第2次移轉登記）等情，有土地登記簿謄本、地籍異動索引為證（原審卷二第

73、81頁)。又被上訴人對吳以敏提起分割共有物之訴，經原審法院以106年度訴字第81號判決將原94地號土地分割為同段94、94-1、94-2、94-3等4筆土地，其中94（即系爭土地）及94-1地號分配予被上訴人，94-2、94-3地號分配予吳以敏，於108年4月3日確定，並於同年5月8日辦畢分割登記等事實，亦有上開判決、確定證明書、土地登記謄本可稽(原審卷一第19-29頁、第355-367頁)，此部分事實，堪信屬實。⒉原94地號土地第1次移轉雖登記為陳含治所有，然係吳倭古出面購買乙節，業據證人楊翠娥(即被上訴人等2人之母)於原審證稱：原94地號土地是伊丈夫吳倭古向周糞掃買的，當時周糞掃來上訴人公司聊天，談到有一塊土地要賣，所以才向他購買，價金450萬元，吳倭古與周糞掃商談時伊在場，所以知道價錢，後來吳倭古要準備錢，就用雜貨店的房子去貸款；吳倭古向周糞掃買得原94地號土地後，因無自耕農資格，所以借名登記給陳含治等語(原審卷二第164-166頁)；核與證人即原94地號土地之地主周糞掃證述：當初吳倭古說要蓋倉庫沒有土地，他聽人說伊有一塊土地要賣，伊剛好從他們東門的店門口經過，吳倭古就跑來問伊，因為兩人是好朋友，只談了一次，他說要買，伊就同意賣給他；買賣價金450萬元，款項是吳倭古支付的，分成2、3次，每次都是伊經過他店門口，吳倭古就叫伊進去拿錢，都以現金支付，兩人是好朋友，都是講信用的，沒有簽什麼；伊拿2次錢後，就把權狀拿給吳倭古辦理過戶等語相符(同上卷第198-199頁)，足證當初購買原94地號土地係由吳倭古出面與周糞掃洽談，買賣價金450萬元亦為吳倭古所支付，堪以認定。再參以證人吳以銘（被上訴人等2人之胞兄）證稱：系爭土地當初是伊父親吳倭古向周糞掃買的，買了之後，因為是農地，他們家都沒有農民身分，而伊姐姐的婆婆陳含治有農民身分，所以拜託陳含治出名登記在她名下等詞（本院前審卷二第168頁）；證人吳明真(被上訴人等2人之姐妹）亦證述：伊知道原94地號土地第1次移轉登記在陳含治名下，後來於86年2月設定1000萬元最高限額抵押權給吳以銘及被上訴人等2人(下稱吳以銘等3人)，這是出於伊之建議，伊跟吳倭古說，萬一陳含治過世了，你們又沒有書立任何契約，結果系爭土地就會變成陳含治的遺產，雙方會有糾紛，因吳以銘等3人當時是上訴人的股東，所以吳倭古把前開抵押權設定登記給吳以銘3人，而非登記在吳倭古或上訴人名下，說這樣去處理比較方便；後來吳以敏退出上訴人後，才把抵押權設定吳以銘的部分讓與被上訴人等2人，並於92年間將原 94地號土地登記給被上訴人等2人等語（同上卷第173-175頁)，對照各該所有權移轉登記、抵押權設定及移轉情形，暨土地登記申請書等資料影本(原審卷一第183-263頁)，堪認原94地號土地確係吳倭古向周糞掃購買，而借名登記予陳含治無誤。⒊證人即被上訴人等2人之表兄弟許鎮國雖證稱：吳倭古當初購買系爭土地的時候，錢是何人出的，伊不知道，但吳以敏曾向伊借50萬元，稱是上訴人要買地蓋倉庫，資金不夠所以要向伊借錢，此筆50萬元是從伊第一銀行帳戶直接匯到捷源公司帳戶，借款已經清償，是被上訴人匯款50萬元到伊第一銀行帳戶等語（本院前審卷二第164頁)。參以證人許鎮國、吳以銘、吳明真均證稱：捷源行與上訴人的實際經營者是吳倭古(同上卷第163、167、171頁)，以及吳明真證述：捷源行及上訴人實際負責人與經營者都是吳倭古，但是全家人都會幫忙，被上訴人與吳以敏一家每月領薪水6萬元，吳以銘退股之後，由吳以敏之妻陳麗明加入為股東，並為法定代理人，但此為吳倭古找陳麗明當人頭，陳麗明也同意，陳麗明雖然擔任法定代理人，但實際上還是由吳倭古在主導，直到10

4、105年吳倭古臥病在床之後，才把帳簿存摺交給吳以敏處理，也就是真正交棒等語(同上卷第171-172頁），並佐以吳倭古以捷源行店面房地向金門縣信用合作社辦理貸款以籌措購地資金之事實，足證吳倭古直到104年臥病在床之後，始將捷源行及上訴人實際經營權力交棒予吳以敏，在此之前，不論捷源行或上訴人，其實際經營者均為吳倭古，在公司幫忙之子女，僅支領薪水而已，並無實權。故許鎮國上開證詞，僅能證明當初出面向其開口調借週轉之人為吳以敏，但無足據此認定上訴人為購地之實際出資者。再者，吳以銘證述：當初購買原94地號土地之資金，伊個人標3個互助會，籌足115萬元，但後來92年辦理第2次移轉登記給被上訴人等2人後，吳倭古有將伊出資的115萬元本金還給伊等語(同上卷第168-169頁)，益證吳以銘之出資，僅屬吳倭古向其個人借貸性質。另證人吳明真雖證稱：原94地號土地價金450萬元，伊知道吳以銘、吳以敏、被上訴人及吳倭古都有出資，但不知出資比例，這是伊在顧店時聽兄弟們討論，但何人說的無法確定等語(同上卷第173頁)，亦難據此認定上訴人為購地之實際出資者，自不足據為有利於上訴人之認定。⒋據此，上訴人抗辯原94地號土地為伊出資購買並所有，先後借名登記予陳含治及被上訴人等2人，伊為該土地之實際所有人，與被上訴人間就系爭土地有借名登記關係存在，有權占有該土地，難以憑採。　㈡兩造間有無民法第425條之1第1項規定之租賃關係？ ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。故須土地及其上房屋原同屬一人所有，後因移轉致異其所有人，始有適用之餘地。⒉原94地號土地係吳倭古出資購買而為其所有，並非上訴人購買，已如前述；而系爭建物未辦理所有權第1次登記，為上訴人於83年12月4日出資發包興建，乃上訴人所有，有工程合約書可參（本院前審卷一第95-97頁)，並為兩造不爭執（同上卷二第212-213頁)。茲系爭土地與系爭建物既原非屬同一人所有，揆諸上開說明，即無民法第425條之1第1項規定適用之餘地。上訴人抗辯兩造間有該條項之推定租賃關係，即不足採。㈢被上訴人與吳倭古間是否為附負擔之贈與契約，而上訴人為契約之利益第三人？⒈原94地號土地乃吳倭古購買而借名登記予陳含治，嗣於92年間由陳含治以買賣為原因，移轉其所有權予被上訴人及吳以敏各取得應有部分1/2，系爭土地為被上訴人所有，已如前述。而不動產所有權(共有權)為物權，兩造就原94地號土地所有權之上開移轉，既非為直接前後手，亦不能證明雙方就該土地有借名登記之法律關係存在，被上訴人取得該土地所有權，與其前手間債之關係究為買賣、贈與或其他法律關係，或有無支付任何對價，乃僅屬其等相互間之債權債務關係，基於債之相對性，非上訴人所得援為抗辯。上訴人謂被上訴人應說明並舉證其無支付對價而登記取得原94地號土地應有部分，究為讓與擔保、贈與或借名登記等，顯無可取。⒉上訴人雖又抗辯：因吳倭古最初購入原94地號土地之原因係出於興建系爭建物，供伊經營使用為目的，吳倭古處理該土地均與伊之經營息息相關，故原94地號土地第2次移轉登記顯係吳倭古所為附負擔之贈與，即以「系爭建物供捷源公司經營使用」為贈與系爭土地予被上訴人之負擔，而伊為該贈與契約之利益第三人等語。⒊惟原94地號土地於92年5月28日，移轉土地所有權之應有部分予吳以敏及被上訴人，並因債權債務混同，其上設定之抵押權（抵押權人亦為被上訴人等2人）因而塗銷，有地籍異動索引、土地登記謄本、土地登記申請資料在卷足稽。依證人吳以銘證述：（問：當初吳倭古把系爭土地登記給吳以敏與被上訴人，是否有預先分配財產的意思？）伊父親有一次跟伊說，金門縣稅捐處後面也有一個倉庫要留給伊母親養老之用，這間倉庫伊4兄弟都不能動用到，至於環島北路的土地與倉庫（即系爭土地與系爭建物）就留給吳以敏與被上訴人，讓他們去經營等語(本院前審卷二第169頁)；證人吳明真證稱：伊87年左右有幫父母親寫遺囑，關於吳倭古的財產部分沒有包括原94地號土地，後來吳倭古有請伊處理財產分配的事情，但處理的範圍不包括原94地號土地和倉庫，因為原94地號土地不是他的等語(本院卷第174-175頁)，固可見該土地於92年間業已移轉所有權之應有部分各2分之1予被上訴人等2人，且被上訴人等2人就此並未支付任何對價。然即便被上訴人係因上訴人所稱之贈與契約而取得該土地應有部分，且當時被上訴人仍為上訴人之股東，系爭建物占有使用該土地之事實亦早已存在，但仍無從以此即臆測吳倭古所為贈與行為附有任何負擔，而上訴人為該契約之利益第三人。上訴人就此未舉證以實其說，自難為其有利之判斷。㈣兩造間有無使用借貸關係？如有，該使用借貸關係是否已消滅或終止？⒈查系爭建物於被上訴人取得原94地號土地之應有部分時，業已建築於其上，為被上訴人不爭之事實，而上訴人於82年3 月9日核准設立時被上訴人即為原始股東，有經濟部中部辦公室捷源公司案卷所附經濟部82年3月9日經(82)商字第103631號函足佐(經濟部影印卷)。由此可知，被上訴人於取得原94地號土地之應有部分時，不僅已知系爭建物占用該筆土地，且顯然無反對系爭建物繼續占用該土地情事，堪認其默示同意上訴人所有建物繼續占用原94地號土地，使用該土地。再者，被上訴人於106年間向原審法院提起分割原94地號土地之訴時，併同主張系爭建物為被上訴人及吳以敏共有，請求一併准予分割等情，亦有上開判決可查(原審卷一第19頁)，益見斯時被上訴人確無反對上訴人之系爭建物繼續占用系爭土地。上訴人抗辯兩造間有不定期限使用借貸關係存在，應為可採。另參酌證人楊翠娥、周糞掃、許鎮國均證述：吳倭古購買原94地號土地，係為於其上建造系爭建物作為倉庫；楊翠娥並稱：伊不同意拆除系爭建物，如果拆除，上訴人就不用做生意等詞(原審卷二第168頁)，堪認系爭建物乃供上訴人營業使用為目的。參以上訴人仍然繼續營業，其抗辯伊就系爭土地借貸目的尚未使用完畢，固亦非無據。⒉惟貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，為民法第472條第1款所明定。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。所謂自己需用借用物，祗須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年台上字第788號判例、111年度台上字第218號、111年度台上字第2613號判決參照)。被上訴人主張其於105年間轉讓出資已非上訴人之股東，且因欲規劃使用系爭土地，於106年提起分割原94地號土地訴訟，而有因不可預知之情事，自己需用借用物之情形，依上開法條規定，得終止契約，並以108年12月16日民事準備㈡暨聲請調查證據狀送達，向上訴人為終止使用借貸契約之表示等情，有公司變更登記表、股東同意書、公司章程及分割共有物判決(原審卷一第111-124頁、第19-25頁)可資參證。茲被上訴人在92年間取得原94地號土地應有部分後，已繼續提供該土地為系爭建物之基地使用長達10多年，由於105年間轉讓出資，已非上訴人之股東，且原長期擔任上訴人之會計，並於106年10月離職，為上訴人陳明，被上訴人已無從再藉投資或經營該公司業務而獲取生活所需之資，因欲規劃使用該土地，先訴請分割共有物以取得系爭土地單獨所有權，顯見被上訴人確於使用借貸契約成立後，因發生非契約成立當時所能預知之情事，自己需用借用物之原因事實，其終止兩造間就系爭土地之上開使用借貸契約，即屬有據。則該使用借貸契約，即應於上訴人108年12月16日收受前開書狀（收件回執參本院更審卷第159頁)之時，發生終止之效力。上訴人抗辯被上訴人轉讓出資額退出上訴人公司，乃其自身之生涯規劃，非屬不可預知之情事云云，委無可採。㈤被上訴人提起本件訴訟，有無違反誠信原則或為權利濫用？⒈上訴人雖抗辯被上訴人請求拆除系爭建物造成之損害遠大於保護之權利，顯然以損害他人為主要目的，有違誠信原則，為權利濫用云云。⒉按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148條第1、2項所規定。又源於誠信原則之權利失效，應以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，因而對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之。查原94地號土地於92年5月28日移轉土地所有權之應有部分予被上訴人等2人，至被上訴人於106年間提起分割共有物之訴，經原審法院判決將系爭土地分配予被上訴人，迄108年5月8日辦理分割登記完畢等情，有民事判決、土地登記謄本在卷足參。故上訴人之系爭建物無償占用原94地號土地，自第2次移轉登記起算已歷10多年之久，上訴人使用借貸該土地已歷相當時日，從中所獲營業利益應屬甚鉅。況被上訴人於105年間轉讓出資，已非上訴人之股東。故被上訴人於上開分割共有物判決確定，而取得系爭土地所有權後，隨即於108年8月14日提起本件拆屋還地訴訟，難認有長期不行使權利之情事；且被上訴人請求上訴人拆屋還地，係依法行使自己之權利，而與公共利益無關，且非以損害上訴人為主要目的，亦難認有何權利濫用可言。上訴人前開抗辯，亦不可採。另系爭建物為鋼鐵架、鐵皮造廠房，現作為倉庫並設有辦公室及房間，有上訴人所提之照片12張為證(本院前審卷第169-174頁），如拆除西南半側占用系爭土地部分，技術上僅須於中間增設鋼樑鐵柱，即不致造成整個廠房建物之屋頂全部坍塌，並非難事。上訴人謂系爭建物拆除後，將使該全部建物倒塌，造成拆除全部建物之效果，顯屬誇大其詞，所請現場履勘系爭建物，核無必要，附此敘明。㈥被上訴人得否請求拆屋還地及相當於租金之不當得利？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所規定。無權占有他人之物，受有對該物占有使用之利益，致所有人或其他權利人受損害，自應依不當得利之規定，返還其利益。但其所受利益為使用本身，依其性質不能返還，依同法第181條但書規定，應償還其價額。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此項應返還不當得利之價額自得依相當之租金加以計算。⒉兩造間就系爭土地並無借名登記或推定租賃關係、附負擔贈與關係，而兩造間之使用借貸關係，則於108年12月16日終止，均如前述，上訴人繼續占有系爭土地，即屬無權占有，及無法律上之原因而受利益，致被上訴人因此受有損害。被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人拆除系爭建物，返還占用之土地，及相當於租金之不當得利，即屬正當。⒊審酌系爭土地使用分區為於85年1月20日公告發布實施「金門特定區計畫」之農業區，迄今未變更(原審卷二第209-211頁)，位於金門縣金城鎮環島北路靠近金門大學門口（東南面臨路)，自該處騎乘普通重型機車至法院僅需3至5分鐘，交通便利，附近商業尚稱繁榮，上訴人占用系爭土地作為營業使用，系爭土地107年之申報地價每平方公尺243.5元，暨兩造均同意如認定上訴人須給付相當於租金之不當得利時，依土地法相關規定，以系爭土地申報地價年息10％作為計算基準等情，被上訴人主張上訴人應自109年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付639元相當於租金之不當得利〔計算式：243.5×314.71×10％×1/12＝639元，小數點以下四捨五入〕，自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項及第179條規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還所占用土地，及自109年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付639元相當於租金之不當得利，均屬正當，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，就認被上訴人得依民法第470條第2項終止使用借貸契約部分，其理由雖有未當，但結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決之結果不生影響，不予贅詞論列。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　18　　日民事庭審判長法　官 李文賢法　官 許志龍法　官 陳瑞水正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　18　　日書記官　李麗鳳