請求所有權移轉登記

理 由

一、本件被上訴人主張：上訴人前於民國103年9月29日簽訂土地預定買賣契約書（下稱甲契約），將其名下坐落高雄市○○區○○段502地號土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）630萬元出售予訴外人任登壽、洪政典、余世陽（下稱任登壽等3人），經被上訴人洪英二（於000年0月00日死亡，由洪李雪江以次4人承受訴訟）、洪震堂以次5人、訴外人洪甲意、洪政典（下合稱洪英二等8人）表示行使優先購買權後，於104年3月21日與洪英二等8人簽訂土地買賣契約書（下稱乙契約），甲契約因而解除。伊等已依約履行給付第1、2期買賣價金及繳納稅款之義務，上訴人依乙契約第3條第1項「第三期款」約定，應先辦竣土地所有權移轉登記，竟置之不理。依乙契約第4條第5項約定，可知洪英二等8人得指定第三人為登記名義人等情。爰依乙契約約定，求為命上訴人將系爭土地依本判決附表（下稱附表）所示「登記名義人」及「登記權利範圍」欄辦理所有權移轉登記（下稱先位聲明）。洪李雪江以次4人、洪國泉、洪志明並於原審追加備位聲明，求為命上訴人將系爭土地依附表所示「買受人」及「登記權利範圍」欄辦理所有權移轉登記之判決。

二、上訴人則以：洪英二等8人針對公同共有土地共同行使優先購買權，其給付不可分，為固有必要共同訴訟，其餘買受人洪甲意、洪政典未列為原告，欠缺當事人適格。另依上訴人於102年所訂立規約（下稱系爭規約）第7條規定，公業財產之處分須經管理委員會決議，管理人無處分權，上訴人前任管理人洪仲興以上訴人名義分別與任登壽等3人、洪英二等8人簽訂甲、乙契約，均未經管理委員會決議，應屬無效。另被上訴人請求將系爭土地所有權移轉登記予非共有人之第三人，與優先購買權旨在簡化共有關係之立法意旨相違，非法所許等語，資為抗辯。

三、原審以：㈠上訴人未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人，於102年3月17日經派下員大會決議訂立系爭規約。其前任管理人洪仲興以上訴人名義，於103年9月29日簽訂甲契約，將名下系爭土地以630萬元出售予任登壽等3人，經洪英二等8人表示行使優先購買權後，於104年3月21日與洪英二等8人簽訂乙契約，甲契約因而解除，洪英二等8人已依約繳納第1、2期價款之事實，為兩造所不爭。㈡依乙契約第4條約定及「買受持分及價金分配表」之記載暨補充協議，洪英二等8人係分別買受取得系爭土地之應有部分，各自支付分期價款，其等買受之標的物（應有部分）及應付之價金並非不可分，不因其餘買受人洪甲意、洪政典未列為原告而欠缺當事人適格。又系爭土地為上訴人全體派下員公同共有，其處分應先依上訴人規約條款，規約未定者，依土地法第34條之1規定為補充，最末始適用民法第828條第3項公同共有人全體同意之規定。系爭規約第7條係規定管理委員會負責執行有關財產處分行為，第13條則已明白授權管理人有處分公業財產並與第三人簽訂買賣契約之權利，而非經管理委員會決議處分公業財產後，管理人始得處分。故上訴人前任管理人洪仲興於104年與洪英二等8人簽訂乙契約，屬有權代理而為有效，上訴人應受拘束。㈢洪英二等8人已依約繳納第1、2期款項，其等應負擔之土地增值稅與上訴人辦理所有權移轉登記義務間無對待給付關係，且系爭土地上原有之限制登記及任登壽等3人所為之假處分均經塗銷，依乙契約第4條第2項、第5項約定，上訴人即應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人或其指定登記名義人。觀諸繳款通知書及附件，洪甲意、洪英二、洪國泉、洪政典、洪志明另指定登記名義人，縱其等有指定非共有人為登記名義人情事，惟已達簡化原公同共有關係之目的，且此屬買賣契約成立後如何履約之問題，乙契約不因而無效。從而，被上訴人依乙契約約定，先位聲明請求上訴人將系爭土地依附表之「登記名義人」及「登記權利範圍」欄辦理所有權移轉登記，為有理由，應予准許，備位聲明即無庸再予審酌，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審就先位聲明所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴。

四、本院判斷：㈠關於廢棄（即原審駁回上訴人就命其依附表編號3、6之「登記名義人」及「登記權利範圍」欄辦理移轉登記之上訴）部分：⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，倘無違強制禁止規定及公序良俗，固應予尊重。然觀之土地法第34條之1第4項規定，針對共有人出賣其應有部分時，賦予他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之權利，揆其規範目的在考量共有人就共有土地通常有既定之管理使用模式，甚或有（祭祀公業祀產）宗族情誼關係，避免共有人應有部分落入他人之手，妨礙既定之土地管理使用，並得簡化或消除共有關係，俾利土地之開發利用。準此，依上開規定得行使優先承購權者，限於共有人，買受後之登記名義人亦應限於共有人。倘若准許優先承購權人得指定非共有人之他人為登記名義人，無異使他人得以迂迴方式規避，而使法律規定令共有人有優先承購權之意旨落空，顯非立法者本意。故共有人行使優先承購權後，於契約指定非共有人之他人為登記名義人，有違前揭土地法第34條之1第4項限於共有人始得行使優先承購權強制規定之規範目的，應非法之所許。⒉查上訴人前任管理人洪仲興以上訴人名義，於103年9月29日簽訂甲契約，將上訴人名下系爭土地以630萬元出售予任登壽等3人，經洪英二等8人表示行使優先購買權後，於104年3月21日與洪英二等8人簽訂乙契約，甲契約因而解除，依乙契約第4條第5項約定，買受人得指定登記名義人之事實，為原審所認定（見原判決第4、8頁）。然查，買受人洪國泉指定阮淑敏，買受人洪志明指定蘇峯哲、蘇琳凱、蔡慧潔（下稱蘇峯哲等3人）為登記名義人，究竟阮淑敏、蘇峯哲等3人是否為系爭土地之共有人？倘否，洪國泉、洪志明所為指定名義人是否有違土地法第34條之1第4項之規範目的，而非適法？自滋疑義。此攸關洪國泉、洪志明先位請求移轉登記有無理由之判斷，應予查明。原審未遑詳究，遽為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。上訴意旨，指摘原判決關此不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。洪國泉、洪志明先位之訴有無理由，既尚待事實審調查審認，其備位之訴應併予移審。㈡關於駁回上訴（即原審駁回上訴人就命其依附表編號1、2、4、5之「登記名義人」及「登記權利範圍」欄辦理移轉登記之上訴）部分：查洪英二於000年0月00日死亡，洪明泰為其繼承人之一（見戶籍謄本、繼承系統表，第一審卷第329至331頁、第343頁），概括承受洪英二就系爭土地之權利，而為系爭土地之共有人。原審基於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜據相關事證，合法認定上訴人前任管理人洪仲興有權代理上訴人簽訂乙契約，洪英二等8人分別買受系爭土地應有部分，各自支付分期價款，並無不可分關係。其等依約繳納第1、2期價款，系爭土地原有之限制登記及任登壽等3人所為之假處分均經塗銷，依乙契約第4條第2項、第5項約定，上訴人負有將系爭土地依附表編號1、2、4、5之「登記名義人」及「登記權利範圍」欄辦理所有權移轉登記之義務。原審因以上開理由，為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第l項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　8 　　日最高法院民事第五庭審判長法官 林 金 吾法官 徐 福 晋法官 高 榮 宏法官 李 國 增法官 藍 雅 清本件正本證明與原本無異書　記　官　林 沛 侯中　　華　　民　　國 115 年 1 月 21 日

附表

編號 買受人 承購比例 登記名義人 登記權利範圍 1 洪英二 16.3％ 洪明泰 163/1000 2 洪震堂 6.5％ 洪震堂 65/1000 3 洪國泉 4.5％ 阮淑敏 45/1000 4 洪聖凱 6.5％ 洪聖凱 65/1000 5 洪元璋 6.5％ 洪元璋 65/1000 6 洪志明 21.7％ 蘇峯哲 217/4000    蘇琳凱 217/4000    蔡慧潔 217/2000              合計  62％  620/1000