給付居間報酬

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加(民事訴訟法第463條、第256條參照)。

二、查上訴人於原審主張其為被上訴人居間買賣下述不動產，爰依民法第568條第1項規定，請求被上訴人應給付新臺幣(下同)15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國113年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下合稱15萬元本息；見原審卷第13-21頁)。其於上訴後，併將買方給付服務費承諾書(下稱系爭承諾書)、服務費確認單(下稱系爭確認單；見本院卷第196頁)，援作請求權基礎，以上均源自上訴人居間買賣下述不動產所衍生同一基礎事實，核屬補充法律上之陳述，於法洵無不合，合先敘明。貳、實體方面：

一、上訴人主張：伊為不動產仲介業者，訴外人○○○委託伊以1,200萬元出售坐落○○縣○○鎮○○段0○○00000○號建物(門牌○○○街000號0樓之0、面積51.21平方公尺、附屬建物陽台3.15平方公尺、權利範圍全部)，及1430建號建物(面積2,679.64平方公尺，權利範圍10000分之136)，暨其基地848地號土地(面積1,618.25平方公尺、權利範圍10000分之178；以上房地下合稱系爭房地)。嗣經被上訴人於113年6月20日簽訂不動產買賣意願書(下稱爭意願書)、系爭承諾書，委託伊以1,020萬元斡旋購買系爭房地，並同意依成交價2%計付居間報酬(仲介服務費)，兩造間成立居間契約。其後經伊居間雙方以1,030萬元成立買賣，兩造再簽訂系爭確認單，被上訴人應支付居間報酬15萬元予伊。至於伊據○○○告知其親戚承租及成交時提出租約等情，而將有租約乙節記載於標的物現況說明書(下稱系爭說明書)，迨被上訴人申辦取得銀行貸款前，伊復將○○○告以已無租約乙節轉知被上訴人，被上訴人未因此解約，且順利申辦取得銀行貸款，未受任何損害。況伊於成交後，積極協助被上訴人清潔，辦理水電瓦斯過戶等非伊法定義務之事務。詎被上訴人於系爭房地過戶點交後，仍拒付報酬。爰依民法第568條第1項規定，及系爭承諾書、系爭確認單約定，請求被上訴人應給付伊15萬元本息。

二、被上訴人則以：上訴人未盡調查系爭房地有無租約之義務，構成不完全給付。而上訴人所提系爭說明書，多處未依照內政部不動產說明書應記載及不得記載事項記載，諸如未記明租金、租期、租約是否有公證、使用現況、周邊環境及交易條件等事項。上訴人經承辦代書多次要求提供租約，仍拒絕提出，經伊交付簽約款後，上訴人始告知系爭房地並無租約，故本件有民法第571條規定不得請求報酬之情形。上訴人前開請求，即無依據等語，資為抗辯。

三、上訴人於原審請求被上訴人給付15萬元本息(本訴部分)，經原審判決上訴人敗訴，上訴人全部提起上訴。而被上訴人於原審反訴請求上訴人給付126萬8,000元本息，經原審判決被上訴人敗訴，被上訴人未提起上訴，不在本院審理之範圍。

四、兩造聲明：㈠上訴人之上訴聲明： ⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人15萬元本息。⒊第一(廢棄部分)、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈡被上訴人之答辯聲明：⒈上訴駁回。　⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。

五、兩造不爭執事項(見本院卷第70-71頁，並依卷證資料文義略作文字調整)：㈠系爭房地原為○○○所有(見原審卷第49-51頁)。㈡○○○於113年間以1,200萬元，委託上訴人出售系爭房地(見原審卷第25頁)。㈢兩造於113年6月間成立居間契約，被上訴人嗣於同年月20日簽署系爭意願書(下斡旋)，承買價格1,020萬元，並簽訂系爭承諾書，同意給付上訴人依成交價格2%計付之報酬(仲介服務費)，最終同意一次支付15萬元(由履約保證專戶支付)，被上訴人並簽署系爭確認單(見原審卷第27-29、47頁)。㈣被上訴人與○○○經上訴人居間介紹，而於113年6月23日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定被上訴人以1,030萬元向○○○購買系爭房地，被上訴人應於簽約時給付簽約款100萬元，於稅捐機關核發稅單後3日給付完稅款106萬元，並應於113年9月30日前付清尾款824萬元，並辦理交屋(見原審卷第31-45頁)。㈤系爭契約所附(113年6月23日)系爭說明書記載「土地、建物、車位是否有租賃情形(若是，須檢附租賃契約書)，租賃範圍(可複選)：☑委賣建物。現況每月租金21000元，押租保證金38000元，租期至民國114年4月30日止」(見原審卷第149頁)。㈥系爭房地於締結系爭契約時(113年6月23日)實際未出租。㈦上訴人及承辦代書胡玉芬於113年8月間以Line告知被上訴人：系爭房地並無任何租約等情；○○○已將系爭房地點交給被上訴人(見原審卷第179-183頁)㈧○○○嗣後將系爭說明書租賃情形欄更改為無租約，被上訴人並已取得彰化銀行萬華分行之不動產貸款(見原審卷第187頁）。㈨○○○已於113年9月5日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人(見原審卷第49-51頁)。㈩本件履約保證專戶(台新銀行建北分行00000-000000000號受託信託財產專戶)尚未撥款15萬元服務費(報酬)給上訴人(見原審卷第73-75、145頁)。

六、兩造爭執事項：㈠上訴人於系爭契約所附系爭說明書記載有出租等情，是否屬於民法第571條規定不得請求報酬(仲介服務費)之情事？㈡上訴人依民法第568條第1項規定，及系爭承諾書、系爭確認單，請求被上訴人應給付15萬元本息，有無理由？

七、本院之判斷：㈠有無請求報酬之消極事由：　⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。惟本條之適用，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任(最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照)。經查：⑴上訴人主張在系爭說明書上記載有租約乙節，原係依據○○○告知而填載的，此觀系爭說明書第6欄租約備註說明欄確蓋有○○○之印文(見原審卷第149頁)，尚無不合。⑵再參以上訴人及承辦代書胡玉芬事後再向○○○查證，獲悉 系爭房地係空屋(即無租約)，隨即於113年8月20日以LINE如實告知被上訴人，被上訴人則以LINE回覆「OK」貼圖，表明同意繼續履約意旨，而○○○嗣後將系爭說明書租賃情形更改為無租約，被上訴人亦於113年9月初取得彰化銀行萬華分行之不動產貸款，其後復經○○○將系爭房地點交及移轉登記予被上訴人(見不爭執事項第㈦㈧㈨項)，且有LINE對話擷圖在卷可資佐證(見原審卷第187頁、本院卷第173頁)。準此各情，尚難遽認上訴人有何違反忠實義務。⑶況銀行審核貸款，首重債權擔保穩定性，買賣房地如帶有租約，較易滋生糾紛而無法點交，影響銀行承作貸款之意願與成數，亦排除買受人日後適用自用住宅優惠稅率之可能性。爰此，上訴人於賣方告知原有出租及其後未出租等情後，及時翔實轉知被上訴人，客觀上對於被上訴人並無任何不利益，此由被上訴人順利取得銀行貸款自明，難認屬於有利於賣方之行為，遑論被上訴人亦未舉證證明上訴人有何自賣方收受利益等情事。⒉從而，上訴人於系爭說明書記載有出租乙節，核與民法第571條規定不得請求報酬規定要件不符。被上訴人仍反此抗辯，核與前開事證不符，要難採認。㈡請求報酬：⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又按被上訴人承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款2%之報酬予被上訴人，並以現金給付，嗣後並合意將報酬金額降為15萬元，系爭承諾書及系爭確認單亦有約定。⒉查上訴人已依居間契約約定，為被上訴人完成居間締結系爭契約之義務，而系爭承諾書所載報酬給付日為契約成立日(即113年6月23日(見原審卷第29頁)，是上訴人依民法第568條第1項規定，及系爭承諾書及系爭確認單約定，請求被上訴人給付報酬15萬元，即有憑據。㈢遲延利息：⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。⒉查系爭承諾書既約定應於113年6月23日給付報酬，惟被上訴人迄未給付，應自113年6月24日起負遲延責任。是上訴人主張自起訴狀繕本送達翌日即113年11月10日起，加付依法定利率計算之遲延利息，亦無不可。⒊從而，上訴人請求被上訴人自113年11月10日起，按年息5%計算之利息，亦有憑據。

八、綜上所述，上訴人依前開規定及約定，請求被上訴人應給付15萬元本息，自屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　13　　日民事第二庭　　審判長法　官　謝說容法　官　廖純卿法　官　陳正禧正本係照原本作成。不得上訴。書記官　蔡皓凡

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　13　　日