給付買賣價金

事實及理由

一、被上訴人主張：楊淑夷於民國102年8月間將所有坐落金門縣○○鎮○○○段○00○00○00地號等3筆土地及其上同鎮莒光路162之1號房屋，應有部分各為2分之1（下稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）1,000萬元出售予上訴人，並已辦理所有權移轉登記。上訴人僅支付價金400萬元，尚餘600萬元未付。嗣楊淑夷於106年2月2日死亡，福建金門地方法院（下稱金門地院）選定伊為其遺產管理人。爰依買賣之法律關係，請求上訴人如數給付價金等語，聲明：(一)上訴人應給付被上訴人600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月28日起至清償日止按年息百分5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：楊淑夷於102年8月27日與伊簽訂土地及房屋贈與契約書（下稱系爭贈與契約），將系爭房地贈與伊，約定伊負擔楊淑夷因罹癌所需之生活費及醫藥費共400萬元，及於楊淑夷死亡後以其遺產代為成立「楊淑夷慈善基金會」。伊已依約給付楊淑夷400萬元，兩造就系爭房地並無買賣關係存在，被上訴人不得請求伊給付價金等語，資為抗辯。聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、原審審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人之訴有理由，判命上訴人如數給付。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事實（見本院更㈠卷第90頁反面，為說明方便，文字略作修正）：(一)楊淑夷為坐落金門縣○○鎮○○○段○00○00○00地號等3筆土地之所有權人，應有部分各為2分之1。(二)楊淑夷為門牌號碼金門縣○○鎮○○路000○0號未辦保存登記建物之事實上處分權人，應有部分2分之1。上訴人已將該建物之房屋稅義務人變更為自己。(三)楊淑夷有將所有權狀正本、印鑑章、印鑑證明交付移轉登記。(四)上訴人已支付楊淑夷400萬元。(五)上訴人係於102年8月27日以「贈與」名義於102年9月6日登記為所有權人，權利範圍12分之6。

五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院更㈠卷第91頁）：(一)上訴人與楊淑夷有無成立買賣契約？價金是否為1,000萬元？(二)上訴人是否應依照買賣契約給付被上訴人600萬元？

六、本院之判斷(一)上訴人與楊淑夷有無成立買賣契約？價金是否為1,000萬元？⒈查，楊淑夷原為系爭房地之所有權人，權利範圍各為2分之1。102年9月6日以同年8月27日「贈與」為原因，將系爭土地登記為上訴人所有，並變更上訴人為門牌號碼金門縣○○鎮○○路000○0號未辦保存登記建物之納稅義務人。上訴人於系爭房地所有權移轉登記後，已給付楊淑夷400萬元之事實，為兩造所不爭執（見本院前審卷第178頁反面），並有土地登記簿謄本、金門縣地政局函覆移轉資料（見原審卷第45至53頁）、臺灣士林地方法院所屬公證人陳志浩事務所辦理贈與契約公證（見原審卷第115至123頁）等證據在卷可稽，復據證人李根遠、鄧麗圓、簡秀旭結證在卷，堪信系爭房地以「贈與」之名義自楊淑夷移轉登記予上訴人之事實為真實。⒉按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。被上訴人對於上訴人與楊淑夷先於102年8月27日前往臺灣士林地方法院所屬公證人陳志浩事務所辦理贈與契約公證，再於同年月28日同往金門委託李根遠代書辦理贈與移轉登記，而將系爭房地以贈與為原因移轉登記予上訴人之事實並不爭執，且有系爭土地地籍謄本在卷可稽（見原審卷第15至23頁），參照上開規定，堪予推定楊淑夷將系爭房地贈與上訴人；惟既為推定，被上訴人自可提出反證據以推翻。經查：①當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被上訴人主張楊淑夷係於102年8月間以1,000萬元之價格將系爭房地出售上訴人，為上訴人所否認，並以前詞為辯，參照上開規定，被上訴人就主張有利於己之事實，自應負舉證之責。②楊淑夷因罹患重病且無收入，亟需出售其僅有之資產即系爭房地以支付醫療費用及償還債務，乃透過證人許聖敏之介紹委託證人鄧麗圓處理，於102年8月經由鄧麗圓認識上訴人，因楊淑夷與系爭房地共有人即訴外人楊延壽兄弟有爭執，不欲該共有人得行使優先承購權，楊淑夷與上訴人討論決定以贈與之方式移轉系爭房地應有部分等情，業據證人許聖敏（見原審卷第130至138頁、本院更㈠卷第53頁反面至56頁反面）、鄧麗圓（見原審卷第61至73頁、本院前審卷第56頁反面至59頁反面）、黃建興（見本院前審卷第85頁反面至86頁反面）、簡秀旭（見原審卷第73至80頁、本院前審卷第59頁反面至62頁）證述明確，並有楊淑夷全國財產稅總歸戶財產查詢清單、律師函、聲明啟事等在卷可稽（見原審卷第147、152、86至93、94頁）。上訴人與楊淑夷因偽造文書案經金門地院刑事庭判處有期徒刑4月確定，復為兩造所不爭，並有金門地院105年度易字第2號刑事判決書乙份在卷可稽（見本院更㈠卷第81至83頁）。參酌楊淑夷當時罹患重病，唯一資產即系爭房地、靠房租收入維生，又因共有人終止代管楊氏祖墳，不同意出租或出借系爭房地而衍生紛爭，為避免出售系爭房地時共有人行使優先承買權，及上訴人於系爭房地所有權移轉登記後已給付楊淑夷400萬元等情，堪信被上訴人主張上訴人與楊淑夷成立買賣關係而非贈與關係，應可信為真實。又系爭房地移轉原因之贈與契約，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之買賣行為已具備成立要件及生效要件，依民法第87條第2項規定，自仍屬有效成立。③證人許聖敏於原審證稱略以：「這件買賣是因幫楊淑夷去找買主，一開始是跟鄧麗圓，當初價格也是我開的，楊淑夷的房子完整的話，至少值3,000萬元，因為楊淑夷有12分之6的所有權，當初我開價實拿1,000萬元，同意的話再談，談完後他們認為可以，後來他們如何辦理手續及往來，我就完全不知道。怎麼變成黃家全來辦理這個，我也不清楚，當初價錢確實我開的是1,000萬元，可以的話再去談，我是純粹幫楊淑夷，我沒有向兩方拿介紹費，整個過程到了半年後，楊淑夷跑來我家向我質問，他只有拿到400萬元就沒了，我就打電話給鄧麗圓，後來鄧麗圓沒有來，只有黃家全及簡秀旭（即鄧麗圓之子）來，我就當面罵他們，他們也有錄音，我說這個太離譜，原本1,500萬元的東西，你們說1,000萬元要處理，又只有給400萬，這太離譜了。又隔10幾天，黃家全開那張要給600萬元那張〈指協議書，見本院更㈠卷第87頁〉…事隔半年再找我處理，我覺得太離譜。…我沒有聽過楊淑夷要把房子贈與給別人，因他身體不好，也沒有小孩，要把房子賣掉養老，沒有聽說過要贈與」等情（見原審卷第131、132頁）。證人黃建興於本院前審亦證稱略以：「伊、許聖敏、鄧麗圓、楊淑夷在許聖敏家吃飯，楊淑夷在聊天時有講說他的房子要賣1,000萬元」等語（見本院前審卷第86頁）。證人鄧麗圓於本院前審復結證：「（你剛才說不得出租買賣，所以1,000萬元沒有人要買，是不是許聖敏確實有講過1,000萬元，而你主觀意識認為1,000萬元沒有人要買，因為有共有關係存在？」，鄧麗圓答：「對啊！」（見本院前審卷第58頁），足認楊淑夷欲以1,000萬元出售系爭房地；且許聖敏洽鄧麗圓購買系爭房地時確實開價1,000萬元。④系爭房地乃一棟3層樓之透天厝，土地有163.25平方公尺，此有金門縣○○○段○00○00○00地號土地登記第二類謄本影本及金門地院鑑定報告各1份在卷可參（見原審卷第35至43頁、本院更㈠卷第42至50頁）。102年10月間，金城鎮莒光路151至180號1棟2層樓透天厝（面積165.17平方公尺即49.964坪，屋齡21年）之買賣價金為2,700萬元（見本院更㈠卷第85頁）。103年6月間，同鎮莒光路1至30號1棟2層樓透天厝（面積56.18平方公尺即16.994坪，屋齡48年）之買賣價金為1,300萬元（見本院更㈠卷第84頁）。106年11月間，同鎮莒光路31至60號1棟2層樓透天厝（面積91.44平方公尺即27.661坪，屋齡49年）之買賣價金為1,400萬元（見本院更㈠卷第86頁），此有實價登錄資料在卷可參。按一般不動產交易，固常因屋況、周遭環境、屋齡而受影響，但在中古屋之買賣，通常係以土地之價格為考量，乃公眾週知之事。以系爭房地位於金城市區，附近多為商店，且有中正國小、金城國中、金門高中等學校。則系爭房地為3樓透天厝，土地亦有163.25平方公尺，以40年左右之屋齡，只估算3,000萬元（楊淑夷應有部分有2分之1，估價1,500萬元），依市價而言，並無過高而符行情。而楊淑夷當時因急需用錢，且又是共有關係，故而同意降價3分之1而以實拿1,000萬元作為出售價，應屬合理。再參酌不動產買賣交易實務慣例，其付款過程，大致有簽約款、完稅款、過戶款、尾款（交屋款）等付款過程，鮮有在移轉過戶前即付清全部買賣價金之可能。上訴人與楊淑夷於辦理所有權移轉登記前後，除給付楊淑夷400萬元外，另偽造上訴人欲代楊淑夷捐獻部分款項成立基金會。上訴人與楊淑夷偽稱贈與及成立基金會各情，固係為避免系爭房地共有人行使優先承買權之作法，但由上訴人給付買賣價金400萬元以後，楊淑夷欲成立基金價等情，堪認買賣價金超過400萬元，否則斷無餘額成立基金會。參酌上訴人與楊淑夷先前雙方在協商過程，上訴人表示願將系爭房地返還予被上訴人，惟必須支付高達200多萬元之利息及其他支出，共計616萬9,175元，而在由上訴人自認其所製作之協議書，其確實曾提及「黃家全有賣出行為且高於1,000萬元以上，方再與楊淑夷均分扣除成本額後之利益」（見本院更㈠卷第87頁）。楊淑夷出具之贈與契約書記載：「惟贈與人不幸身故，遺有之財產，請受贈人代為成立楊淑夷慈善基金會，旨為楊氏宗族內貧困接濟與急難救助之用」等文字（見原審卷第118頁）。證人鄧麗圓復證述：「上訴人確有為楊淑夷成立一個基金（會）推廣做善事，後來我們有幫他發放物資、有幫忙他做一些事情」等語（見原審卷第69頁）。楊淑夷與上訴人簽訂之贈與契約及成立基金會，其目的乃在逃避系爭房地共有人行使優先承買權，並非真正成立贈與契約；而上訴人與楊淑夷簽訂贈與契約時，除有給付楊淑夷400萬元外，尚應有一筆錢才能成立基金會，更可證明楊淑夷與上訴人間真正的買賣價金，超過400萬元。⑤又依證人許聖敏所述，本件確實係鄧麗圓要購買，後來鄧麗圓介紹黃家全與許聖敏認識時，係向許聖敏表示「黃家全在他們公司擔任法務，負責法律問題、打官司，而且黃家全有給我名片」、「在我的認知黃家全是鄧麗圓他們公司的員工」（見本院前審卷第59頁），而且有關本件辦理所有權移轉登記前之辦理公證、找代書、看房子，與楊淑夷協商買賣事宜，鄧麗圓及其子簡秀旭均曾參與，且鄧麗圓於本院證述陪同上訴人去新竹找楊淑夷大概3次。簡秀旭於本院證述陪同上訴人到新竹榮家找楊淑夷應該有5、6次（見本院前審卷第57、59頁反面）。黃家全給付楊淑夷之400萬元，其中面額各120萬元之支票2張係由鄧麗圓之喬鼎開發建設股份有限公司（下稱喬鼎公司）簽立，另面額140萬元之支票1張則由上訴人配偶黃麗穎簽立（見原審卷第103至104頁）。且黃家全支付楊淑夷之上開喬鼎公司240萬元支票，並未見上訴人於借票後之102年7月1日至102年9月30日有匯款至該帳戶之記錄，亦有台北富邦商業銀行股份有限公司文德分行104年8月12日北富銀文德字第1040000032號函在卷可參（見本院前審卷第139頁）。上訴人於買受系爭房地後，是由鄧麗圓之子簡秀旭占有使用。再參酌上訴人於本院前審陳稱：因為我跟被上訴人（楊淑夷）簽約之前，鄧麗圓、簡秀旭有去新竹跟被上訴人談這件事，他們談好之後，他們二位才帶我去，說楊淑夷需要生活費用、醫藥費用，另外還有欠人家錢，因為他身體狀況不好，他也沒有租金收入…，才同意幫忙楊淑夷，就是被動的配合他（見本院前審卷第41頁）等情。被上訴人主張上訴人應該只是鄧麗圓買賣系爭房地之人頭或合夥人，自非無據。準此，證人鄧麗圓於本院證述許聖敏未告知楊淑夷欲以1,000萬元出售系爭房地及鄧麗圓、簡秀旭證述楊淑夷與上訴人筆談時未合意以1,000萬元出售系爭房地等情（見本院前審卷第57至58、60頁），應係偏袒上訴人之詞，不足為上訴人之有利證據。⑥又查，上訴人與楊淑夷協商買賣過程中，係以筆記方式交談，並記錄在筆記本上，為兩造所不爭，並有筆記本影本在卷可稽（見原審卷第95至98頁）。被上訴人主張該筆記本在上訴人處，其中記載包括買賣價金為1,000萬元。被上訴人於原審及本院前審多次聲請命上訴人提出，上訴人僅以筆記本丟棄為由拒絕提出，顯非屬正當理由。且依證人簡秀旭於本院前審證述：「（為何你的筆記本只留下95頁這張？）是黃家全拿去影印）（見本院前審卷第60頁）。按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實。民事訴訟法第282條之1定有明文。本件上訴人為鄧麗圓買賣系爭土地之人頭或合夥人，而彼等持有與楊淑夷筆談之筆記本影本，乃不依本院之命提出該筆記本以供審酌，若非該筆談資料確有楊淑夷與上訴人已就買賣價金為1,000萬元達成合致，上訴人應無拒絕提出該筆記資料之理。本院斟酌上情，因而認定被上訴人主張系爭房地買賣價金為1,000萬元，應可採信。⑦上訴人抗辯系爭土地之鑑定價格僅648萬4,077元云云，並聲請本院調閱金門地院104年度司執助甲字第106號鑑定報告（見本院更㈠卷第42至50頁）；惟上開鑑定報告固認系爭3筆土地之價格為648萬4,077元，該鑑定報告僅就3筆土地為鑑價，並未包括系爭土地上之3層樓建物，且法院拍賣實務，民事執行處於鑑價後仍須經過詢價程序，再由司法事務官訂定第一次之拍賣底價，且一般之拍賣底價，通常較市價為低，否則於法院拍賣不負瑕疵擔保責任或不一定點交之情形下，當無人應買而須進行第2次或第3次之減價拍賣，故上開鑑定價格僅能供參考，不但不足資為上訴人之有利證據，適足證明系爭房地之價格超過648萬4,077元。上訴人又抗辯證人汪仁水證述系爭房地僅價值4、500萬元云云；惟查，證人汪仁水於本院前審結證楊淑夷為其表哥，曾於101年間詢問是否有意購買系爭房地；伊及太太提及如果4、500萬元應該可以考慮，但因為其覺得房子共有人太多，且共有人都是其表兄弟，後來就沒有購買，這價錢是楊淑夷請其開價的等語（見本院前審卷第87頁）。4、500萬元既係證人汪仁水之開價，而非實際價格，且後來並未成交，參酌該價格除與金門地院民事執行處委託之鑑定價格不符，更與上開實價登錄差距甚大，自亦不足資為上訴人之有利證據。(二)上訴人是否應依照買賣契約給付被上訴人600萬元？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。本件上訴人與楊淑夷之買賣價金為1,000萬元，上訴人已給付400萬元，尚餘600萬元未付。準此，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給付買賣價金餘額600萬元，自屬有據。⒉次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。上訴人既經楊淑夷起訴請求給付上開金額而未為給付，依前揭規定，上訴人自得請求被上訴人加付遲延利息。從而，被上訴人依買賣契約請求權之法律關係，請求上訴人給付買賣價金600萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年6月28日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。(三)原審判命上訴人給付被上訴人600萬元本息，並依兩造聲請，而為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日民事庭審判長法 官 吳三龍法 官 莊松泉法 官 陳春長正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日書記官 李麗鳳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。