土地所有權移轉登記

事實及理由

一、被上訴人主張：訴外人許乃潭於民國92年11月19日過世，上訴人為其全體繼承人。緣許乃潭於57年間向伊申請租用坐落金門縣○○鎮○段○0000○0○0○0○00○00地號等5筆土地（重測、分割、合併後如附表所示，下稱系爭土地）建築房屋，且請求伊將系爭土地所有權暫時移轉登記其名下，以利辦理貸款，雙方乃於58年6月間簽立金門縣許氏宗親會共有產業（建築用地）所有權移轉契據（下稱所有權移轉契據）。因許乃潭租用系爭土地所蓋4棟建物均已失火焚燬；然上訴人迄未辦理繼承登記，並將所有權移轉登記予伊。爰終止與許乃潭間之租賃契約，並依上開所有權移轉契據第3條、租賃契約及民法第455條前段、第767條第1項所有物返還請求權與繼承之法律關係，提起本訴。並聲明：上訴人應將如附表所示土地辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予被上訴人。

二、上訴人則以：伊等並不清楚所有權移轉契據簽訂過程，且其上簽名也不是許乃潭所簽，並無被上訴人所指租賃及所有權移轉契據之存在。又系爭土地之登記謄本均記載許乃潭取得原因為「買賣」，則系爭土地自係許乃潭買賣取得。許乃潭縱向被上訴人租地建屋，被上訴人未依土地法第103條規定終止租約，自不合法。被上訴人在許乃潭在世時，不對其主張權利，卻在其過世多年後對伊等請求，其請求權已罹於時效消滅等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，認被上訴人之訴有理由，判命上訴人應就如附表所示土地辦理繼承登記後，將前揭土地所有權移轉登記予被上訴人。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第30頁，為說明方便，文字略作修正）：(一)系爭土地自許乃潭於58年6月30日以「買賣」為原因登記取得後之歷來重測、分割、合併過程，如附表所示。(二)被上訴人曾於64年7月12日下午2時召開「家廟奠安籌備會議」，許乃潭曾親自出席該次會議，並於出席人員欄中簽名（上訴人就被上訴人所提宗親會內部文件，僅能確定此簽名為許乃潭所簽，其餘均有爭執）。(三)許乃潭已於92年11月19日死亡，上訴人為其全體繼承人，且尚未就系爭土地辦理繼承登記。(四)系爭土地現為空地，並無任何建物或地上物。(五)上開事實，業據被上訴人提出系爭土地之現場照片、地籍空照圖（見原審卷三第19至24頁）為證，並經原審依職權調取許乃潭除戶資料及其全體繼承人戶籍資料，與系爭土地歷來所有權移轉登記之申登資料（見原審卷一第36、45至56、119至154、卷二第3至65頁）查閱無訛，復經上訴人當庭確認無誤（見原審卷三第31至32頁），堪信為真實。

五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第30頁）：(一)被上訴人與許乃潭間有無成立租賃及暫時移轉所有權之契約？(二)若有，上訴人得否終止該契約，並依所有權移轉契據第3條、民法第455條前段及第767條第1項前段，請求上訴人返還系爭土地？(三)被上訴人之請求權有無罹於時效？

六、法院之判斷：(一)被上訴人與許乃潭間有無成立租賃及暫時移轉所有權之契約？⒈按系爭土地於58年6月30日即以買賣為原因登記為被上訴人之繼承人許乃潭所有，此有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷一第122、124、126、128、130頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項一），堪信為真實。依民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」，準此，自應合法推定系爭土地係許乃潭買賣取得。又被上訴人所有系爭土地附近之城南段808、811、812、822、823、824、825等7筆土地及北堤段612等21筆地號土地，確曾在58年間一併賣出等情，為被上訴人於原審105年12月23日審理中所自承（見原審卷三第16、17頁），益徵上訴人抗辯許乃潭係於同時期因買賣取得系爭土地，並非無據。被上訴人否認此推定，主張許乃潭係向其租地建屋，及許乃潭為辦理貸款始徵得伊同意而將系爭土地暫時登記為其所有等語，自應就此有利於己之事實負舉證責任。⒉被上訴人主張許乃潭向其租用系爭土地建築房屋，並為辦理貸款因此要求被上訴人移轉系爭土地所有權與許乃潭等情，固據提出「金門縣許氏宗親會公有產業（建築用地）放租契約」5份（見原審卷一第8至13頁，下稱放租契約）」、所有權移轉契據1份（見原審卷一第14頁）、「金門縣許氏宗親會會議紀錄」2份（見原審卷一第187至198、199至207頁）、土地謄本8份（見原審卷一第15至22頁）、「金門許氏共有產業清冊－附致宗親書」（見原審卷二第332至346頁，下稱共有產業清冊）、「家廟奠安籌備會議」紀錄（見原審卷一第210至217頁，下稱家廟會議紀錄）各1件為證，並聲請訊問證人許淑林，惟為上訴人所否認；經查：①系爭土地之原始地號為金門縣金城鎮城字7325之4、7325之5、7325之6、7325之11、7325之12地號（見附表），於58年6月30日許乃潭取得所有權前，原土地所有人為「許氏宗祠」等情，業經原審依職權調取土地所有權登記聲請書、土地登記保證書及土地所有權狀存根（見原審卷二第8至10、13、15、17、19頁）在卷可參。且土地登記保證書（見原審卷二第9頁）之保證事項欄明載該地「確係許氏宗祠共有業無錯」，堪信系爭土地確由被上訴人之前身許氏宗祠移轉予上訴人。②依被上訴人提出之放租契約、所有權移轉契據、「金門縣許氏宗親會會議紀錄」2份等文件，其上許乃潭之簽名，經與上訴人所不爭之許乃潭於64年7月12日下午2時參加被上訴人召開之「家廟奠安籌備會議」之「乃潭」簽名，依肉眼觀察，已明顯不符。又放租契約及所有權移轉契據，其上甲方「許乃潭」之簽名及印文暨金門縣許氏宗親會會議紀錄之許乃潭之簽名，對照上訴人於原審所提出105年7月5日民事陳報狀所檢附許乃潭於福建金門地方法院（下稱金門地院）公證處辦理認證之親筆簽名及印文（見原審卷一第165頁）以及原審向有限責任金門縣信用合作社（下稱金門信合社，見同上卷第113頁）、金門郵局（見同上卷第159頁）、臺灣土地銀行金門分行（下稱土銀金門分行，見同上卷第173頁）、金門縣金城鎮戶政事務所（下稱戶政事務所，見同上卷第157頁）調取許乃潭留存之簽名及印章原本，依肉眼觀察，無論簽名及印文均明顯不同。本院將放租契約5份、所有權移轉契據1份、金門縣許氏宗親會63、64年共有地處理家廟整建奠安會議紀錄正本1冊、金門縣許氏宗親會57年9月15日至58年1月25日各種臨時會議紀錄正本1冊及金門地院83年度認字第62、64號認證書正本各1紙、金門郵局郵政存簿儲金許乃潭立帳申請書正本1紙、金門信合社許乃潭印鑑卡正本2紙、土銀金門分行許乃潭印鑑卡正本1紙送請內政部警政署刑事警察局鑑定結果，認放租契約、所有權移轉契據上「許乃潭」印文與金門地院認證書、金門郵局郵政存簿儲金許乃潭立帳申請書、金門信合社許乃潭印鑑卡、土銀金門分行許乃潭印鑑卡上「許乃潭」印文均不相符。字跡部分則無法認定等情，有該局106年10月2日刑鑑字第1060096302號鑑定書在卷可稽（見本院卷第136至152頁），已難證明放租契約及所有權移轉契據之簽名及印文係許乃潭所為。參酌金門地院許乃潭認證書、金門郵局印鑑卡、金門信合社開戶資料、土銀金門分行開戶印鑑卡上關於「許乃潭」之簽名書寫方式，與戶政事務所留存印鑑條關於「許乃潭」之簽名書寫方式相互比對，關於「許乃潭」之簽名書寫方式大致一致，而以肉眼觀察，可判別戶政事務所留存印鑑條關於「許乃潭」之簽名書寫方式與放租契約、所有權移轉契據、金門縣許氏宗親會57年11月3日、57年11月10日開會紀錄上關於「許乃潭」之簽名書寫方式頗有差異，顯非出自一人之手；參照前揭文件上關於「許乃潭」印文並無證據證明係許乃潭所親自蓋用等情，依常情及經驗法則而言，堪信放租契約、所有權移轉契據上之簽名亦非許乃潭所親簽。且許氏宗親會57年11月3日、57年11月10日等各次開會紀錄文件上關於「許乃潭」之簽名亦無證據證明係許乃潭所親簽，故許氏宗親會之各次會議紀錄，既為被上訴人所製作，縱文件紙張均為老舊，仍不足據以認定放租契約及所有權移轉契據、金門縣許氏宗親會57年11月3日、57年11月10日等各次開會紀錄為真正。③再觀67年7月15日被上訴人帳冊收支對照表上記載：「66年許乃潭承租共有地5筆，租金5,950元未繳付」（見原審卷一第221頁）；及被上訴人所提出「祖遺共有產業價款暨租金收據」2紙，記載許乃潭繳納66、67年度土地租金各5,950元（見原審卷一第218、220頁），則又與64年7月12日家廟會議紀錄決議5筆土地每年租金合計1,150市斤係採市斤而非以新臺幣計算不符。如被上訴人確將系爭土地租予許乃潭，關於租金之記載應無如此不同之理。且系爭土地之地價稅係由許乃潭及上訴人繳納一節，業據上訴人提出地價稅繳納收據在卷可參（見本院卷第61至84頁），亦與放租契約第7條約定承租期間內地價稅由乙方即被上訴人繳納不合。被上訴人主張許乃潭向其承租系爭土地云云，亦難信為真實。④依所有權移轉契據，被上訴人係因許乃潭有貸款之需要，而將系爭土地暫時登記為許乃潭所有；惟許乃潭並無任何貸款之記錄，此為被上訴人所不爭執（見原審卷二第125頁），被上訴人復未能舉證證明許乃潭於58年間登記為系爭土地所有權人後有據以貸款之事實，且依系爭土地登記簿謄本，復無任何許乃潭為貸款而設定抵押予第三人之證據，益徵所有權移轉契據與實際狀況不符。又所有權移轉契據第3條約定「甲方（許乃潭）所貸之款，應在限期內清償，不得拖欠，並於清償完畢之日無條件將土地所有權歸還乙方（被上訴人）及自動辦理所有權移轉手續，屆時若應繳納土地增值稅金，即得繼續續約承租，並將土地所有權狀交由乙方併本契據存管」。衡酌一般銀行貸款之期間最多20至30年，果被上訴人係應許乃潭貸款之需要，而將系爭土地暫時移轉予許乃潭，許乃潭向銀行貸款之清償期至遲於88年間屆滿，被上訴人應得請求許乃潭移轉系爭土地所有權；乃被上訴人於許乃潭92年11月19日死亡前未為請求，迨時隔近50年始為本件主張及請求，實悖於常理。益徵被上訴人提出之放租契約及所有權移轉契據，難信為真實。⑤被上訴人提出之共有產業清冊、61年9月7日函等文件，固將系爭土地列入被上訴人之財產交接及記載許乃潭積欠被上訴人租金7,400元；惟該共有產業清冊等均為私文書，依民事訴訟法第357條前段，應由被上訴人舉證證明其為真正。家廟會議紀錄固有「乃潭」之簽名，上訴人亦自認該簽名為許乃潭所為，但否認內容為真正，衡酌公、私團體於開會時通常備有簽到簿，據以統計開會人數，會議紀錄輒於事後寄發，許乃潭於該簽到簿簽名，固堪認定許乃潭曾參與該次會議，但該家廟會議紀錄既為被上訴人所製作之私文書，尚不足據以推認該會議內容為真實。⑥證人許淑林於原審固證稱「系爭土地確係許乃潭向宗親會租用，這些土地都在民族路上，我從小就在民族路長大，且我父親也是有眾望之人，很多人都會來商量事情。宗親會將會產出租給宗親使用，如果承租人提出需要貸款而有暫時移轉土地所有權至其名下之需求，宗親會也會將土地所有權暫時移轉登記予承租人。」等語，惟此係證述放租契約及所有權移轉契據之概括經過情形，然其證述「宗親會以前都在冬至及清明時，兩次向承租人收取租金。如果承租人拿不出來，也會給予通融、寬限還款。租金都是用米來折現，也沒有訂租期，只要付租金就可以繼續承租。許乃潭租用系爭土地後，曾抱怨租金跟別人比實在太高，我就跟他說你這樣不對，開會的時候都不來，在決議之後才有意見，以後一定要來開會表示意見。後來他有聽我的建議參加會議，那次就有決議減少租金。且許乃潭雖積欠租金，但宗親會並沒有硬性處理，因他所租用的土地上方房屋曾經失火，宗親會還募款慰問他，但被他老婆以『我們沒那麼淒慘』為由婉拒。許金龍問我要怎麼處理宗親的捐款，我就說把捐款全數退回。許金龍還提議說是不是幾年不收租金作為慰問，後來我們就沒跟許乃潭收租金。之後許乃潭老婆還跑來說要交租金，她們不想讓人批評，我就把這件事跟宗親會報告，宗親會就說要繼續收租金。但我們後來沒找到許乃潭，去被告許江懷家中也沒順利收到租金」等關於租金之約定係以新臺幣收取或折算為稻米，以及向許乃潭收取租金係每年1次抑分清明及冬至每年2次，則又顯與放租契約及所有權移轉契據之記載不符。衡酌證人許淑林曾於被上訴人處任職，維護被上訴人之機率甚高，其證述自不得遽予採信。⒊綜上，被上訴人所提出之證據及證人許淑林之證述，均不足據以推翻許乃潭係以買賣關係取得系爭土地所有權之推定，自難認被上訴人主張與許乃潭間成立租賃及暫時移轉所有權之契約為真實。(二)上訴人得否終止該契約，並依所有權移轉契據第3條、民法第455條前段及第767條第1項前段，請求上訴人返還系爭土地？⒈被上訴人既無法舉證證明許乃潭與被上訴人間就系爭土地存有租賃關係，及被上訴人因許乃潭為向金融機關借款而暫將系爭土地移轉予許乃潭，自不足推翻民法第759條之1第1項就許乃潭為系爭5筆土地所有權人之推定，從而，被上訴人主張依放租契約終止租賃契約，請求返還系爭土地；及依所有權移轉契據第3條暨民法第767條物上請求權之法律關係，請求上訴人移轉系爭土地所有權等情，自屬無據。⒉況被上訴人主張與許乃潭間有租賃關係存在，依放租契約所載，則屬租地建屋之基地租賃關係，而非一般之土地或房屋之承租關係。按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號判例參照）。本件若如被上訴人所稱許乃潭係租用系爭土地建築房屋，縱所建房屋業因失火而燒燬，許乃潭仍得申請重建。而被上訴人既未舉證證明上訴人有土地法第103條規定之情形，逕依民法第450條之規定終止租約，並依同法第455條前段之法律關係，請求上訴人返還系爭土地，及依所有權移轉契據第3條之約定，請求上訴人移轉系爭土地所有權予被上訴人，亦屬無據。⒊又民法第767條係規定於民法物權篇之物上請求權，依該條第1、2項規定僅土地所有權人及或其他物權人始得主張，而不動產之物權，係以登記為準，被上訴人現既非系爭土地登記之所有權人，自無物權可資以行使，亦無該條之物上請求權可言。何況縱認被上訴人可依前述所謂「所有權移轉契據」為請求，亦係僅得依該債權契約請求移轉，在未經完成移轉登記前，依民法第758條第1項規定，其不動產物權未經登記，亦不生效力，自亦無物權及物上請求權可言。故被上訴人主張民法第767條第1項規定，請求上訴人移轉系爭土地之所有權，亦有未合。(三)被上訴人之請求權有無罹於時效？被上訴人既無請求權，則其請求權是否罹於時效，即無審究之必要。(四)綜上所述，本件被上訴人之訴無理由，不應准許。原判決不察，判命上訴人應就坐落金門縣金城鎮城南段814、815、815之1、816、816之1、817、818、819、819之1、821、821之1地號土地辦理繼承登記後，將前揭土地所有權移轉登記予被上訴人，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日民事庭審判長法 官 吳三龍法 官 莊松泉法 官 陳春長正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日書記官 李麗鳳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。