確認優先續辦使用權利

理 由

一、上訴人於原審起訴主張略以：上訴人於民國99年4月23日向被上訴人承租其所管理坐落於臺東縣○○鄉○○段00地號之國有土地（下稱系爭土地），作為水產養殖事業之用，兩造並簽訂臺東縣○○鄉公所公共造產養殖用地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自99年6月1日起至105年6月1日止共6年，租金分6期繳納，以1年為1期，每年租金新臺幣（下同）355,933元。嗣兩造因續租發生爭議，上訴人訴請確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，原法院雖以105年度訴字第165號（下稱前案訴訟）判決駁回上訴人之訴，惟依前案訴訟之判決理由所示，系爭租約期滿時，上訴人應享有優先續辦使用權利，僅條件須屆時另定而已。被上訴人未經雙方協商，逕於105年7月11日提出「

1.修改第3條租金之繳納，共分3期，以1年為1期，並於簽約時簽立第2、3期本票，每期租金120萬元。2.增加第19條契約解釋權：本合約如有疑義，其解釋權屬甲方，乙方應依甲方指示辦理。」為約款之新租約，要求上訴人全盤接受，否則視同放棄優先續租權利，由被上訴人辦理公開招標。被上訴人所為，違反系爭租約第5條：「乙方（即上訴人）享有優先續辦使用權利」之約定，且被上訴人將之曲解為其另辦招租訂立新租約時，上訴人才享有新約優先承租之權。上訴人慮及已投入之資金與設備成本，願依105年7月7日臺東縣○○鄉公所105年度公共造產委員會第二次會議（下稱105年7月7日公共造產會議）之決議內容，與被上訴人續訂租約。然因被上訴人仍否認之，爰依系爭租約第5條之約定，訴請確認上訴人對系爭土地於系爭租約屆滿後，享有優先續辦使用權利等語。並聲明：確認兩造間上訴人向被上訴人承租之系爭土地，於105年6月1日租期屆滿後，享有優先續辦使用權利。

二、被上訴人於原審抗辯略以：依系爭租約第5條之約定，系爭租約屆期時，上訴人固有優先續辦使用權利，惟條件屆時須另定，並非依原約定條件續租。被上訴人於105年7月11日以○○○字第0000000000號函（下稱105年7月11日函），並檢送修訂後之新租約，通知上訴人於文到10日內函覆是否續租，上訴人以存證信函回覆稱：其認為被上訴人片面調整租金及片面修改租賃契約內容，其不予承認等語。足見上訴人已放棄依新條件優先承租之權利，則兩造間之法律關係甚明，上訴人無提起本件確認之訴之必要。退步言之，上訴人一再藉詞興訟，占用系爭土地拒不交還，致被上訴人迄今未能對外辦理公開招標，在未有第三人得標之前，上訴人亦無所謂「優先」之順序可言。至於新租約之租金調整，被上訴人係考量向國有財產署買下系爭土地之成本達1,000餘萬元，且上訴人先前有違法轉租行為之緣故等語資為抗辯。並聲明：上訴人於原審之訴駁回。

三、原審以上訴人無受確認判決之法律上利益，且已放棄優先續租權利為理由，駁回上訴人於原審之訴。

四、上訴人不服提起上訴，於本院補陳理由略以：㈠被上訴人主張其另辦招租成立新租約時，上訴人始有依新租約主張優先續辦使用之權利。然依系爭租約第5條，並不限於「被上訴人另辦招租而成立新約」之情形，故被上訴人前開主張，係實質否認上訴人就系爭土地於承租期限屆滿時有優先續辦使用權利。原判決認為上訴人無受確認判決之法律上利益，容有判決理由矛盾之違誤。㈡兩造於105年5月20日在臺東縣○○鄉公所進行協調會議（下稱105年5月20日協調會議），被上訴人提出租金調整為每年50萬元之要約，上訴人當場承諾。105年5月23日臺東縣○○鄉公所105年度公共造產委員會第二次會議（下稱105年5月23日公共造產會議），會議紀錄亦明確記載：「5月20日（五）與大利根公司負責人邱先生協調契約書內容，邱先生表示新契約的內容包括租期及租金他都可以接受」。依民法第421條第1項規定，兩造已就租賃契約必要之點即租金與租賃標的物，意思表示一致，應認上訴人於105年5月20日協調會議中已行使優先續辦使用權利。又105年5月23日公共造產會議、105年7月7日公共造產會議均為被上訴人內部之會議，上訴人皆未與會，自應以兩造於105年5月20日協調會議上所達成之意思表示合致為斷，被上訴人於105年7月11日函通知上訴人於10日內函覆是否續租，如未回覆視同放棄優先續租權利云云，乃片面否定兩造於105年5月20日協調會議所達成之合意，不具拘束上訴人之法律效力。原判決未查，認上訴人已放棄優先續租權利，亦有未洽。並聲明：⑴原判決廢棄；⑵確認上訴人對被上訴人管理之系爭土地，於105年6月1日租期屆滿後，享有優先續辦使用權利。

五、被上訴人除引用原審陳述外，於本院補充陳述略以：㈠上訴人依系爭租約第5條約定，主張其享有優先續辦使用權利一節，被上訴人並不爭執，此部分既無不明確之處，本件自難認上訴人有受確認判決之法律上利益。㈡105年5月20日協調會議紀錄記載：「本次會議，就邱銘煌先生（即上訴人之法定代理人）所提議希望能夠修改租期增加優先續租的部分，因草案為公共造產委員會決議，本所將提到公共造產委員會議決定，並於5月23日（一）下午召開公共造產委員會討論決議。」。該議案提交至105年5月23日公共造產會議討論後進行表決，11票全數通過不予修改契約內容及不予大利根實業有限公司續租，由被上訴人重新辦理招標，足見兩造並未達成新租約之合意。雖被上訴人之課員孔智杰曾於105年5月23日公共造產會議中提及105年5月20日協調會議之開會內容，惟此僅係會議過程，且孔智杰非被上訴人之意思表示機關，自不能以此即謂雙方就新租約有意思合致。㈢被上訴人以105年7月11日函檢附修訂後之新租約通知上訴人，上訴人以存證信函明白表示拒絕依新租約之條件辦理續租，即係放棄優先續租權利，則系爭租約於105年6月1日屆滿後，兩造之租賃關係已經消滅，上訴人再依系爭租約請求確認就系爭土地有優先續辦使用權，實無理由。至於新租約租金之計算，因105年6月14日被上訴人向國有財產署以10,453,200元價購系爭土地，考量公共造產購地成本、每年稅賦支出、系爭土地面積等因素後，再參考臺東縣達仁鄉公所公共造產養殖用地出租委託經營標租土地及標租價一覽表計算而得。㈣前案訴訟因上訴人撤回第二審上訴而告確定，前案訴訟判決認定：「依上開約定，於系爭租約承租期限期滿時，原告固享有優先續辦使用權利，惟條件須屆時另定之，並非當然依原約定條件續租甚明」、「原告迄未同意以上開新條件續租，為兩造所不爭執」、「兩造之系爭租約於105年6月1日屆滿後，即難認就系爭土地尚有租賃契約關係存在」等節，於本件應有爭點效之適用，足證兩造間確無租賃關係存在，上訴人繼續占用使用系爭土地，屬無權占有。並聲明：上訴駁回。

六、經本院協同兩造整理不爭執之事項與簡化爭點如下（見本院卷第57頁正反面，並依判決格式、用語予以調整）：㈠不爭執事項：⒈上訴人於99年4月23日向被上訴人承租系爭土地，作為水產養殖事業之用，兩造簽訂系爭租約且經公證人公證，租賃期間自99年6月1日起至105年6月1日止，租金1年1期，每年租金為355,933元。⒉兩造於103年9月25日由臺東縣○○鄉公所民政課召開之公共造產協調會，依據議決記錄六2.記載「為保障大利根實業有限公司投資經營權利，其承租屆滿時被上訴人應依契約第5條規定通知續辦使用權利」。⒊嗣兩造於105年5月20日協調會議，上訴人提及修改租期增加優先續租部分，經會議主席表示租賃契約書草案由公共造產委員會決議，將由被上訴人提送該委員會決議之。105年5月23日公共造產會議作成「不予修改契約內容、不與大利根實業有限公司續租，被上訴人重新辦理招標」之決議。⒋105年7月7日公共造產會議除作成「1.修改第3條租金之繳納，共分3期，以1年為1期，並於簽約時簽立第2、3期本票，每期租金120萬元整。2.增加第19條契約解釋權：本合約如有疑義，其解釋權屬甲方，乙方應依甲方指示辦理。」之決議外，並將會議決議之新契約函知上訴人確認是否同意承租，若無法承租則由被上訴人公告辦理招標。⒌被上訴人以105年7月11日函通知上訴人於文到10日內函覆是否續租，如未回覆視同放棄優先續租權利，並將辦理公開招標，並檢送修訂後契約書及退還上訴人先前寄送之匯票。⒍上訴人於原法院提起前案訴訟，確認兩造間租賃關係存在，經原法院駁回後，上訴人提起上訴，嗣上訴人撤回上訴，前案訴訟而告確定。㈡爭執事項：⒈上訴人就系爭土地是否有優先續辦使用權利存在？⒉本件是否有受前案訴訟爭點效之拘束？

七、上訴人提起本件訴訟有確認利益：按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例、52年台上字第1240號判例要旨參照）。查上訴人於原審主張其就系爭土地，依系爭租約第5條之約定，有優先續辦使用權利之法律關係存在，並願意以105年7月7日公共造產會議決議內容為續訂租約之條件。被上訴人則以上訴人固有優先續辦使用權利存在，但非當然依系爭租約原條件續租，被上訴人前以105年7月11日函暨檢送新租約通知上訴人，上訴人明白表示拒絕，上訴人顯已放棄依新條件優先承租之權利，況且被上訴人迄今未能對外辦理公開招標，在未有第三人得標之前，上訴人亦無所謂「優先」順序等語置辯。由上可知，被上訴人否認上訴人目前仍有依105年7月7日公共造產會議決議內容續訂租約之權利存在，堪認上訴人對於能否依前述決議內容與被上訴人優先續訂租約，其在私法上地位，受有無法締約之危險，主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安狀態，得以確認判決除去之，依據前開說明，上訴人提起本件確認之訴，認有受確認判決之法律上利益，原判決認上訴人就本件欠缺確認利益，容有未洽，合先敘明。

八、關於上訴人就系爭土地有無優先續辦使用權利存在一節：㈠系爭租約第5條約定：「承租期限期滿，乙方（即上訴人）得享有優先續辦使用權利，甲方（即被上訴人）不得無故拒絕，惟條件俟屆時另定之；」（見原法院105年度訴字第165號卷，下稱原審第165號卷，第17頁），堪認系爭租約租期屆滿時，上訴人享有優先續辦使用之權利，然優先續辦使用之具體內容，非依循系爭租約之原有約定，而是租期屆至時由兩造另行議定新租約之條件。關於新租約之條件，與相關法律無違之情形下，本諸契約自由原則，須締約雙方意思表示一致，方生法律上效力，自不待言。其次，系爭租約第5條並未約定被上訴人就系爭土地對外辦理公開招租由第三人得標時，上訴人方得主張優先續辦權利，且依前述六、㈠不爭執事項⒉所示，被上訴人於103年9月25日會議決議為「承租屆滿時應依契約第5條規定通知續辦使用權利」（見原審第165號卷第27頁），亦未提及公開招租等事宜，是被上訴人辯稱於公開招租未有第三人得標前，上訴人無「優先」順序云云，係將系爭租約所無之限制，在締約後片面而為主張，與系爭租約之約定不合，尚無從憑採。㈡兩造於105年5月20日協調會議並未達成新租約之意思合致：⒈系爭租約租期屆至前，兩造曾召開105年5月20日協調會議，會議中被上訴人表示因考量土地撥用及價購金額增加，國稅局又追繳營業稅、地價稅等，因此修改年租金為50萬元，租期為3年；上訴人法定代理人則表示租金調整可配合增加，但投入近千萬元成本在南田魚塭，如續租只能再租3年將不符成本，希能修改為承租6年或承租3年並可優先續租；被上訴人回應租期3年係經過公共造產委員會決議，無法在該次協調會議中決定；最後主席裁示就上訴人法定代理人提議希望修改租期增加優先續租部分，因租約草案由公共造產委員會決議，將由被上訴人提至公共造產委員會決定；此有105年5月20日協調會議記錄可參（見原審第165號卷第69頁）。觀諸上開會記錄可知，被上訴人提出新租約草案後，上訴人雖同意年租金提高為50萬元，然不同意草案中3年租期之條件，要求租期更改為6年或者租期3年附帶優先續租條款，被上訴人則表示無法就租期更改一事當場作成決定，須另提交公共造產委員會決議，足見105年5月20日協調會議中，兩造重點為新租約之租期及是否附帶優先續租條款。從而，新租約之租期為何、上訴人有無優先續租權利，實乃新租約之必要之點，對此部分若兩造未經意思表示一致，即無從認定兩造已成立新租約。⒉105年5月23日公共造產會議中，公共造產委員會作成不予修改契約內容之決議（見原審第165號卷第75頁）。至於上訴人所稱本次會議記錄記載：「5月20日（五）與大利根公司負責人邱先生協調契約書內容，邱先生表示新契約的內容包括租期及租金他都可以接受」一節。經查，依會議紀錄所示，本次會議係先「討論是否修改公共造產養殖用地租賃契約書及是否給予大利根實業有限公司續租或重新招標」，被上訴人孔智杰課員發言稱：「5月20日（五）與大利根公司負責人邱先生協調契約書內容，邱先生表示新契約的內容包括租期及租金他都可以接受，但希望修改合約書第八條加上合約到期時可以優先續約的條文，因此召開本次會議討論」，嗣後各與會人員相繼發表意見並投票決議（見原審第165號卷第73-75頁）。基此，上訴人前開所稱僅係擷取會議記錄之片段，非完整會議記錄，上訴人對於105年5月20日協調會議內容並非全部接受，而係要求修改合約書並增加租約到期得優先續約之條款，繼而提交之本次會議中討論，當不能以上訴人片面擷取之會議紀錄，據以認定兩造就新租約之必要之點已有意思表示合致。⒊承上所述，上訴人拒絕被上訴人所提3年租期，並要求租期更改為6年或租期3年附帶優先續租條款，依民法第106條第2項規定：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」，堪認上訴人就被上訴人所提新租約中有關必要之點即租期部分予以變更，係拒絕被上訴人之原要約而為新要約。被上訴人對上訴人提出之新要約，未於105年5月20日協調會議中當場承諾，於105年5月23日公共造產會議則明確拒絕該新要約。是以，兩造於105年5月20日協調會議中，對新租約之必要之點並未達成意思合致，洵堪認定。至上訴人嗣後逕自寄送50萬元匯票主張依105年5月20日協調會議內容其優先續租一節（見原審第165號卷第39-41頁），查被上訴人迅即退還該紙匯票，並提出後述105年7月7日公共造產會議通過之最新租約予上訴人，要求上訴人於收到後10日內函覆同意與否（見原審卷第73頁），足徵被上訴人仍拒絕同意105年5月20日上訴人所提之新要約甚明。兩造就新租約之租期、有無優先續租權利等必要之點既未達成意思表示一致，則上訴人主張105年5月20日協調會議雙方意思合致、上訴人得依協調會議內容行使權利、105年7月11日函係被上訴人片面否定已達成之合意云云，均非可取。㈢兩造嗣後仍未達成新租約之意思合致，且上訴人已放棄依105年7月7日公共造產會議決議之契約條件行使優先續租權利：系爭租約屆期後，105年7月7日公共造產會議就新租約之條件變更為年租金120萬元、租期3年、承租人簽約時須簽立第

2、3年相當於年租金數額之本票以及被上訴人有契約解釋權等（見原審第165號卷第79-81頁）。被上訴人以105年7月11日函檢附修訂後之新租約，通知上訴人於收到後10日內函覆是否續租，如未回覆視同放棄優先續租權利，其將辦理公開招標，並檢送修訂後契約書及退還上訴人先前寄送之匯票等情，為兩造所不爭執。惟上訴人收受後，於105年7月29日以宜蘭34支000000-0郵局存證信函第49號函覆被上訴人，表示被上訴人片面調整租金、片面修改租賃契約內容，上訴人不予承認等語（見原審卷第84頁），顯見上訴人拒絕同意上開新租約之契約條件，是兩造就新租約之契約條件仍未達成意思合致，堪可認定。有關被上訴人105年7月11日函提出之10日回覆期限要求以及未回覆視同放棄優先續租權利之效果，參諸兩造就新租約之契約條件於系爭租約屆期前即開始磋商，租期屆至後又商議1個多月，系爭土地仍由上訴人繼續占用中，被上訴人未能依約收回自行利用，復無法確認續租條件何時合致，而權利之行使，應依誠實信用方法，並非毫無期限，被上訴人於此情形下為求儘快確認商議結果，提出10日期限要求，請上訴人函覆是否同意，如未回覆視同放棄優先續租權利，尚稱合理。上訴人既函覆不同意新租約之契約條件，較諸未於期限內回覆，更足顯示上訴人放棄依上開契約條件行使優先續租權利。被上訴人辯稱上訴人已放棄行使優先續租權利，自屬可採。㈣上訴人於原審起訴時表示願依105年7月7日公共造產會議之決議內容續訂租約，不生承諾效力：按要約經拒絕者，失其拘束力，民法第155條定有明文。被上訴人以105年7月11日函檢附修訂後之新租約，通知上訴人於收到後10日內函覆，如未回覆視同放棄優先續租權利，上訴人收受後於105年7月29日以存證信函表明拒絕新租約之契約條件，均如前載，堪認被上訴人提出之要約，業經被上訴人明示拒絕，揆之上開規定，被上訴人之要約，因上訴人拒絕，已於被上訴人收受上開存證信函後失其拘束力。從而，上訴人就已失其拘束力之要約，在原審起訴日106年3月30日（見原審卷第11頁）所為之承諾，依法不生承諾效力。㈤綜上，兩造於105年5月20日協調會議未達成新租約之意思合致，嗣後仍未達成新租約之意思表示一致，且上訴人已放棄依105年7月7日公共造產會議決議之契約條件行使優先續租權利，上訴人起訴時雖表示願依105年7月7日公共造產會議之決議內容續訂租約，但不生承諾效力，本件上訴人訴請確認其對系爭土地享有優先續辦使用權利，為無理由，不能准許。

九、末按法院於前訴訟程序，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯而列為足以影響判決結果之重要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，本於兩造辯論之結果，於確定判決理由所為實質上之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許（最高法院103年度台上字第378號判決參照）。經查，前案訴訟上訴人係主張其寄送50萬元匯票予被上訴人，依105年5月20日協調會議之內容，兩造仍有租賃關係存在。本件上訴人則主張願依105年7月7日公共造產會議之決議內容續訂租約，據此確認其享有優先續辦使用權利。前後二訴之基本事實明顯有異，爭點容有不同，本件當無爭點效理論之適用，併此敘明。

十、綜上所述，上訴人請求確認對被上訴人管理之系爭土地於系爭租約屆滿後，享有優先續辦使用權利，並無理由，不應准許。原審以上訴人無受確認判決之法律上利益為由，駁回上訴人之訴，此部分駁回之理由尚有未當，然原審認上訴人已放棄優先續租權利，此部分駁回上訴人之訴之理由與結論，與本院判斷則無二致。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 11 日民事庭審判長法 官 王紋瑩 法 官 李水源法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 11 日書記官 林鈺明附 註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。