拆屋還地

事實及理由

壹、程序事項

一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；又按承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項定有明文。本件被上訴人行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場（下稱被上訴人）之法定代理人原為何興隆，於本案審理中變更為涂承澤，並經涂承澤於民國106年1月3日具狀聲明承受訴訟，有民事答辯狀在卷可按（本院卷第26頁、第33頁），其承受訴訟核無不合，自應准許。

二、被上訴人於原審起訴主張上訴人向訴外人○○○（下稱○○○）買受坐落臺東縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼臺東縣○○市○○路000之0號之未辦保存登記增建物（下稱系爭建物），係無權占用。爰依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將所占用系爭土地上之系爭建物移除後返還予被上訴人，並依土地法第97條第1項、第105條及民法第179條之規定，請求上訴人自取得權利移轉證書後之104年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付新臺幣（下同）4,723元；上訴人於原審另提起反訴主張其前依法院拍賣程序以52萬1,019元買受系爭建物，並因○○○之繼承人聲明拋棄繼承權，被上訴人與○○○間該基地之租賃契約亦移轉於上訴人，爰依民法第426條之1之規定，訴請確認系爭建物對系爭土地有租賃關係存在。前經原審法院判決被上訴人勝訴，並駁回上訴人之反訴請求。上訴人僅就原判決主文第2項「上訴人應自104年9月1日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付被上訴人4,723元」部分聲明不服，提起上訴，其餘敗訴部分（含反訴）並未聲明不服而確定。準此，本院審理範圍即以上訴人上揭聲明不服者為限，其餘部分即非本件之上訴審理範圍，合先說明。貳、實體事項

一、被上訴人原審起訴主張：被上訴人與○○○就系爭土地原訂有行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場委託經營契約書（下稱系爭委營契約），且上開土地上早於93年前，即有不詳人士所建、面積不詳之未辦保存登記建物存在，嗣後似由○○○再行增建系爭建物。嗣於103年間，上訴人執臺灣臺東地方法院（下稱原法院）101年度訴字第119號民事判決、本院102年度上字第43號民事判決、最高法院103年度台上字第1123號民事裁定為執行名義，聲請對○○○之財產為強制執行，經原法院以103年度司執字第11529號損害賠償強制執行事件受理在案，其後上訴人乃以52萬1,019元買受系爭建物並取得原法院核發之權利移轉證書，取得事實上處分權。惟上訴人與被上訴人間並無任何契約關係，而○○○與被上訴人間之系爭委營契約，於104年7月27日○○○亡故後，業經○○○之繼承人向被上訴人申請終止雙方之契約關係，是系爭建物占用系爭土地上如原判決附圖所示斜線部分之土地，並無占有權源。又被上訴人於上訴人無權占用被上訴人管理之上開土地期間，受有相當於租金之不當得利，按系爭土地申報地價年息8%計算，上訴人受有之不當得利金額4,723元，爰依民法第767條第1項之規定，訴請上訴人應將所占用系爭土地上之系爭建物移除後返還予被上訴人，並依土地法第97條第1項、第105條及民法第179條之規定，請求上訴人自取得權利移轉證書後之104年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付4,723元等語。並聲明：

（一）上訴人應將系爭土地上如附圖所示鐵架鐵皮頂住宅（面積

186.51平方公尺）、鐵架鐵皮頂倉庫（面積14.78平方公尺）、鐵架鐵皮頂車庫（面積56.65平方公尺）、鐵架鐵皮頂水上倉儲（面積28.4平方公尺）、鐵架鐵皮頂水上步道平台（面積35.67平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人。

（二）上訴人應自104年9月1日起至返還前項所示土地之日止，按月給付被上訴人4,723元。

（三）被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：

（一）按原法院103年度東簡字第283號民事判決，系爭建物應係○○○原始出資興建，而上訴人已依民法第759條、強制執行法第98條之規定，經法院之拍賣程序取得系爭建物之所有權。○○○雖與被上訴人訂有系爭委營契約，惟系爭土地之實際使用，除供居住之房屋外，並無種植農作物或養殖魚類之情形，顯見系爭土地單純僅為租地建物之用，且系爭土地之地目為雜，為都市計畫內之客運車站專用分區，屬可供建築之空地，是上訴人依據民法第426條之1之規定為有權占有，被上訴人主張為無理由；又○○○之繼承人係於上訴人取得系爭建物權利後，始向被上訴人申請終止系爭委營契約，並向原法院陳報拋棄繼承，依民法第1175條之規定，其等並無終止系爭委營契約之權利。

（二）被上訴人竟任○○○租用系爭土地並從事與委營目的不符之用途，於上訴人取得系爭建物所有權移轉後，卻執意興訟，有損交易安全亦不利社會經濟，有民法第148條權利濫用之情事。

（三）系爭建物既屬合法占有系爭土地，即無不當得利或侵權行為發生，且為不定期限租約，被上訴人得請求之租金，應依系爭委營契約之總租金，按系爭建物占有系爭土地之面積比例計算始為合理等語。並聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人就原審判決主文第2項部分不服提起上訴，於本院補陳略以：

（一）縱上訴人無權占有系爭土地，其相當於不當得利之租金應歸屬於○○○而非被上訴人：按最高法院92年度台上字第2682號判決對於非給付之不當得利採損害之權益歸屬說，亦即若欠缺法律上之原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即對該對象成立不當得利。依被上訴人所提出之系爭委營契約，系爭土地已由林春南給付經營權利金而為使用收益，系爭土地使用利益之權益應歸屬○○○，被上訴人自無相當於土地租金之不當得利請求權。被上訴人於原審雖辯稱○○○死亡後其繼承人曾申請終止契約，然原法院已於104年9月16日以104年度司繼字第208號就被繼承人○○○拋棄繼承事件而為備查。依民法第1175條之規定，○○○之繼承人向被上訴人申請終止契約時，無繼承權，則○○○之繼承人向被上訴人為終止契約之意思表示即為無效，被上訴人之同意亦屬無效。況按系爭委營契約第17條第5款之約定「乙方為個人時，其死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力時」，屬被上訴人「得」終止契約之事由，而非○○○之繼承人「得」終止契約之事由，且被上訴人至今均未為終止該契約之意思表示。則被上訴人應提出證明終止契約之意思表示之時點，始能計算不當得利之價額。

（二）縱被上訴人為權益歸屬者而得向上訴人請求相當於租金之不當得利，亦應以系爭委營契約所約定系爭土地經營權利金為計算基準：依土地法第97條所稱之城市地方房屋，係指住宅使用之房屋。而本件系爭委營契約所約定之系爭土地之性質為「農漁牧生產」，原審竟以城市地方房屋之租金來計算相當於系爭土地之不當得利，與該法條意旨相違。再按系爭委營契約已約定系爭土地經營權金為5年18萬元，相當於1年36,000元，1個月3,000元，契約期間為102年7月1日起至107年6月30日止。亦即在此期間內，被上訴人承認系爭土地之使用價值以此為計算基準。故上訴人每月應給付被上訴人相當於租金之不當得利金額應為191元【計算式：3,000元×（322.01平方公尺÷5,066.01平方公尺）；前開322.01平方公尺為上訴人所占用之面積，5,066.01平方公尺為系爭土地之面積】。如今被上訴人卻以差別待遇對上訴人請求20幾倍之相當租金之不當得利，若非被上訴人圖利特定承租人，即屬被上訴人權利濫用。

（三）依據系爭委營契約，○○○係以半年繳方式支付系爭土地經營權利金，然○○○於104年7月27日死亡，推定該權利金已繳納至同年12月31日。被上訴人就該段期間系爭土地使用利益已收取。則本件相當租金之不當得利自應105年1月1日為起算時點，並至上訴人於同年11月15日自行拆除系爭建物而未繼續占用系爭土地止。

（四）上訴聲明：

1.原判決關於上訴人應自104年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付不當得利4,723元部分廢棄。

2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

3.上開廢棄部分，第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

四、被上訴人於本院補充陳述略以：

（一）上訴人主張其非不當得利之權益歸屬者，○○○始足當之乙節，並非可採：

1.上訴人在原審即一再主張自其領得不動產權利移轉證書時起，既取得系爭建物之所有權，系爭建物並非無權占有，依民法第426條之1規定，系爭建物對系爭土地係有權占用云云，足見被上訴人對於其主張有所有權之系爭建物占用系爭土地乙節，已有自認。惟上訴人既無任何權源得以占用系爭土地，即屬無權占用，則其無權占用系爭土地，自得認其獲有相當租金之利益。被上訴人於原審起訴，即依侵權行為或不當得利之法律關係，請求上訴人賠償相當於租金之損害，或返還相當於租金之利益。原審判決命上訴人按月給付被上訴人4,723元之不當得利，並無違誤。

2.○○○之繼承人以○○○業經亡故，未能繼續履行契約為由，向被上訴人申請終止系爭委營契約，業經被上訴人回函表示同意在案。上訴人竟指被上訴人至今均未為終止系爭委營契約之意思表示云云，自非可取。況○○○與被上訴人間於系爭委營契約期間內，被上訴人就系爭土地之物上請求權行使並未受有限制。而上訴人就本件系爭土地欠缺占用之權源，既無從對抗被上訴人之物上請求權，自與○○○之繼承人向被上訴人申請終止委營契約之時期無涉。上訴意旨猶謂被上訴人應提出證明終止系爭委營契約意思表示之時點，始能計算不當得利之價額云云，自無可採。

（二）兩造間並無契約關係，上訴人主張以○○○與被上訴人間之系爭委營契約所約定之經營權利金，作為本件相當租金之計算基礎云云，洵非可採。又系爭土地坐落在○○市內，有土地登記謄本在卷可稽，復經原審勘驗明確。原審既敘明審酌土地之申報地價及地目為「雜」，由系爭土地步行至知本火車站僅約1分鐘，認依系爭土地申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，較為合理。因此，依土地法第97條規定判決上訴人應給付相當租金之不當得利，已經審酌系爭土地周圍情狀來決定金額，並無違法不當之問題。

（三）按上訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金利益之原因事實，與○○○與被上訴人間之系爭委營契約約定支付經營權利金之原因事實及法律關係，均非相同，計算依據各異，自難比附援引。又上訴人謂被上訴人請求上訴人相當租金之不當得利超過原租金20倍之利益，如非圖利特定承租人，即屬被上訴人權利濫用等語，然此部分係屬原審認事採證之職權行使。

（四）被上訴人係請求自原法院民事執行處於104年8月4日發給上訴人權利移轉證書後之同年9月1日，始行起算相當於租金之損害或利益，已有退讓。上訴人固辯稱已於105年11月15日以前拆除完畢，於該日即無占用系爭土地云云，惟上訴人係於同年11月24日委任代理人謝春櫻與被上訴人辦理土地歸還作業，有委託授權書及臺東農場土地歸還紀錄在卷足稽，足見上訴人稱105年11月15日已返還系爭土地，亦非可採。

（五）答辯聲明：

1.上訴駁回。

2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。

五、得心證之理由：

（一）系爭建物無權占用系爭土地之利益應歸於被上訴人：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文；次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條亦規定甚明。而判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院101年度台上字第1999號、92年度台上字第2682號判決意旨參照）。

2.查本件原審法院104年8月4日東院忠103司執玄字第11529號不動產移轉權利證書所載之系爭建物之基地坐落位置為臺東縣○○市○○段000地號、建物面積合計322.01平方公尺，為上訴人於104年5月26日得標買受（原審卷第23頁），又依土地登記謄本所載，系爭土地所有權人為中華民國，管理者為被上訴人（原審卷第21頁）。上訴人因買受系爭土地上之系爭建物（即門牌號碼臺東縣○○市○○路000之0號之未辦保存登記增建物），係屬無權占有，業經原審判決上訴人應將所占用系爭土地上之系爭建物移除後，將土地返還予被上訴人，上訴人就此既未提起上訴，該部分即告確定，已如前述，揆諸上揭說明，就系爭建物無權占用之利益即應歸被上訴人所有。上訴人於本院審理時猶對此已確定之事項，爭執其應適用民法第425條之1規定而為有權占有，自無需返還不當得利予被上訴人，殊無足採。

3.次查上訴人雖以最高法院92年度台上字第2682號判決意旨主張本件權利歸屬對象應為土地承租人，僅有系爭土地承租人始能向上訴人主張相當租金之不等得利云云。然細繹該判決之原因事實：「上訴人父子並非系爭土地之所有人，系爭土地固經台北市政府取消使用計劃，報奉內政部核准撤銷徵收，但系爭土地權利關係人（地主及佃農）迄今尚未繳還原領取之徵收補償價款，故台北市政府地政處乃於八十七年九月二十三日將系爭土地產權逕登記為台北市所有，管理機關為北市府工衛處，有卷附該處八十八年八月十一日北市工衛規字第八八六一五四三二○○號函及土地謄本可稽，是上訴人父子於未交還原領取之徵收補償價款前，系爭土地所有人仍為台北市，不因地上物尚未辦理補償而生影響…。查上訴人就系爭土地並無何合法權源存在，則使用收益系爭土地之權益，不應歸屬於上訴人，被上訴人陳文龍於租期屆滿後仍使用系爭土地，雖獲有使用收益系爭土地之利益，惟因該等利益非應歸屬上訴人，上訴人自無受到任何損害，故上訴人為此請求，亦無理由。」準此可知，該判決中之上訴人並非土地之所有權人，自非不當得利之權益歸屬對象。本件上訴人援引不同原因事實之判決，指稱本件系爭建物縱為無權占用系爭土地，其相當租金不當得利之權益歸屬亦應為○○○云云，自不足採。

（二）原審判決判命上訴人依系爭土地申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，即上訴人應按月給付被上訴人4,723元，顯屬過高，應以系爭土地申報地價年息5%較為適當：

1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。另土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟按無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。又基地租金之數額，除基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。究竟上訴人就系爭土地預期可得利益若干﹖仍應就基地所在都市發展，及利用效益等一切情狀加以認定（最高法院104年度台上字第1090號判決意旨參照）。亦即，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上第1695號判例意旨參照）。從而，本件被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利範圍，即應以上訴人所受利益為度。

2.經查系爭土地之102年當期之申報地價為每平方公尺2,200元，又系爭土地地目為「雜」，有土地登記謄本在卷可查（原審卷第21頁）。原審法院於105年4月21日現場實施勘驗測量，並於勘驗測量筆錄記載「二、系爭土地上有門牌號碼臺東縣○○市○○路000之0號鐵皮建物一間、一水池，水池上有一鐵皮小屋。據被告所述，該○○路000之0號之鐵皮建物供居住使用，水池上鐵皮小屋設有一房間、一廁所。三、系爭土地距離知本火車站步行約1分鐘，附近多為空地及住家，工商業並不發達。」，並有現場勘驗照片7張存卷可參（原審卷第97至111頁），是原審雖認系爭土地與知本火車站間僅有1分鐘步行之距離，而以系爭土地申報地價年息8%計算相當租金之不當得利較為合理，惟本院審酌上揭現場勘驗測量筆錄所載系爭土地附近亦多為空地及住家，且工商業並不發達等情，復按各機關經管國有公用被占用不動產處理原則第7點第1項之規定，房地、基地或庭院使用者，土地每年以當期土地申報地價總額乘以5%，則以系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利，較為適當。至於上訴人無權占用系爭土地期間，原應自上訴人於104年8月4日取得系爭建物權利移轉證書起算，至兩造均不爭執之105年11月24日將系爭建物移除後將土地並返還被上訴人止（本院卷第35、36頁），並以該段期間計算相當於租金之不當得利，惟被上訴人於原審已主張自同年9月1日起算，並於本院未再爭執，則自依被上訴人主張之日為系爭建物無權占用系爭土地之起算日。從而，本件上訴人之系爭建物無權占用系爭土地所獲得相當於租金不當得利之金額共計43,690元【計算式：322.01平方公尺×2,200元×5%÷12＝2,952元，2,952元×（14月＋24日/30日）＝43,690元，元以下四捨五入】。被上訴人請求上訴人返還相當於系爭土地租金之不當得利部分，自應以上開金額為妥適，逾該金額之請求即無理由。

3.至上訴人指稱被上訴人請求相當於租金不當得利之金額，超過原租金20倍之利益，屬於權利濫用云云。然無權占用他人土地計算相當租金之不當得利，乃以占有人所受之利益為計算標準，已如前述，與被上訴人委託經營與承租人計算經營權利金標準不同，自不得予以比附援引。從而，上訴人指稱被上訴人有權利濫用云云，亦難認有理由。

六、綜上所述，被上訴人主張依民法第179條請求上訴人應返還相當於系爭土地租金之不當得利，於43,690元部分為有理由，應予准許，逾該金額部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴判決，有所違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由。至被上訴人請求有理由部分，原審為其勝訴判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄，為無理由，自應就此部分駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日民事庭審判長法 官 王紋瑩 法 官 劉雪惠法 官 邱志平以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日書記官 徐文彬