拆除地上物等

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國107年3月間與上訴人口頭成立租賃契約，約定由被上訴人將其向台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）承租之高雄市○鎮區○○段00○00地號部分土地〔面積1,073平方公尺，如原判決附圖（下稱附圖）黃色螢光筆所示之土地，下稱系爭土地〕轉租予上訴人，租金為每月新臺幣（下同）3萬元，未約定租期（下稱系爭租約）。上訴人承租後在系爭土地上搭建招牌、鋼管支架、鐵皮屋（即附圖所標示除燈座1至5以外之地上物，下稱系爭地上物）作為洗車場房使用。嗣因兩造就租金調漲及土地使用範圍無法達成共識，被上訴人以存證信函通知上訴人終止租約，並限1個月內搬離，經上訴人於112年5月4日收受後，系爭租約業於同年6月4日終止（不再主張兩造合意終止，見本院卷第62頁）。然上訴人仍無權占有系爭土地，爰依民法第455條規定，及兩造關於返還土地時應拆除地上物之約定，請求判命上訴人拆除系爭地上物，並將系爭土地騰空返還予被上訴人。

二、上訴人則以：兩造約定之租期係比照被上訴人與台糖公司間租約期限（下稱台糖租約期限），被上訴人不得依民法第450條第2項規定隨時終止契約。系爭租約縱屬不定期租賃，然上訴人斥資300萬元所搭建之洗車場，性質近同建築房屋，應類推適用土地法第103條規定，被上訴人無該條所定事由亦不得終止租約。上訴人承租該地經營洗車場多年，被上訴人未經協商即以租金過低為由終止租約，復未提出土地利用計劃，其行使權利係專以損害上訴人為目的，構成權利濫用，所為終止意思表示無效等語置辯。

三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。另就被上訴人追加假執行聲請答辯：願供擔保，請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。另追加聲請願供擔保，請准宣告假執行。

四、不爭執事項：㈠被上訴人於107年3月間與上訴人口頭成立系爭租約。㈡被上訴人依民法第450條第2項規定，由Ａ０３代理被上訴人寄發存證信函向上訴人終止租約，上訴人於112年5月4日收受。

五、本院判斷：㈠系爭租約是否為不定期租賃？⒈按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。其立法目的係以：「存續期間逾1年以上之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防日後之爭論」。⒉被上訴人主張兩造係口頭成立租約，未有書面乙節，為上訴人所不爭執，上訴人雖辯：兩造就系爭租約租期約定比照台糖公司租約期限云云，並以證人Ａ０１為證，然Ａ０１證稱：我是被上訴人實質股東，上訴人承租系爭土地是由Ａ０３（被上訴人法定代理人）兒子蘇「瑞銘」、姪子蘇俊吉跟上訴人談的，我沒有在場，有無簽立契約我不知道，但以前上訴人承租跳蚤市場的時候有公證契約；洗車場承租的時候，因為有設備的問題，所以上訴人的租約一定要跟著台糖走，我的認知是這樣；蘇「瑞銘」、蘇俊吉有沒有說過被上訴人租給上訴人的租期多久，時間太久我忘記了（本院卷第89、91至95頁），足見Ａ０１未實際參與系爭租約簽立過程，所述關於該約租期應比照台糖租約期限乙節僅屬個人臆測之詞，自不能憑為有利上訴人之認定。況依被上訴人與台糖公司之原租期（107年3月16日至112年3月15日）及續約租期（112年3月16日至117年3月15日），均為5年（見原審審訴卷第17至26、33至45頁被上訴人與台糖公司租約暨公證書），即逾1年租期，兩造就租約既未以書面或其他字據，而僅以口頭約定，依民法第422條規定，前開租約即應視為不定期限租賃。從而，被上訴人主張系爭租約為不定期租賃，洵屬可採。㈡上訴人抗辯本件應類推適用土地法第103條規定，有無理由？

⒈按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於同一法律理由，依平等原則將該法律規定，類推及於未經法律規範之事項（最高法院114年度台上字第1452號判決意旨參照）。次按租用建築房屋之基地，非有因：⑴契約年限屆滿。⑵承租人以基地供違反法令之使用。⑶承租人轉租基地於他人。⑷承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上。⑸承租人違反租賃契約等情形之一時，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。土地法上開租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判決先例意旨參照）。可知土地法第103條係以保護租地建屋之承租人為目的，避免出租人任意請求拆除房屋收回土地而有礙於社會經濟利益，故無論係租地後建屋，或承受前手房屋後租用該基地，均為本條保障之範疇，然均以土地承租人之地上物係「房屋」為前提。此之所謂房屋，縱不限於住居，供營業用之房屋亦包括在內，然此房屋必係上有屋頂、四週有牆，足蔽風雨者始足當之（最高法院94年度台上字第321號判決意旨參照）。⒉本件洗車場主要係以鐵皮、鋼架簡易搭建之營業場所，非供人居住使用，有原審履勘照片可參（原審訴字卷第167至203頁），非屬房屋，上訴人縱斥資300萬元購置營業設備及搭建洗車場棚，此該商業判斷取捨結果，尚非前述立法旨趣保護範疇，自亦無類推適用土地法第103條規定之餘地，上訴人所辯此節，委無可採。㈢被上訴人請求上訴人拆除地上物並返還土地，有無理由？是否為權利濫用？　⒈按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定1個月之末日為契約終止期，並應至少於1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。系爭租約為不定期限租賃，被上訴人依民法第450條第2項規定，以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人並於112年5月4日收受，已如前述（不爭執事項㈡），則依上開規定，訟爭租約應於上訴人收受通知後1個月末日即112年6月4日終止，此該終止日期，亦為兩造所無爭執（本院卷第63頁），堪予認定。⒉上訴人雖抗辯被上訴人僅因其不同意漲租即終止租約，其當初投資花費300萬元，搭建鐵皮即佔其中200萬元，如搬遷將受有重大損失，被上訴人為權利濫用云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院106年度台上字第2157號判決要旨參照）。本件僅為兩造間私權糾紛，未涉及公共利益，依上訴人與Ａ０３於112年5月2日商議調整租金之錄音譯文（原審訴字卷第51至62頁），顯示被上訴人因土地無法充分利用、收益不佳，又需承擔台糖公司之高額租金，始重新規劃出租區域以免持續虧損，前曾與上訴人共商遷移位置，並非無由遽為終止；復參以上訴人陳述洗車設備可以搬移（原審訴字卷第148頁），系爭地上物之拆除亦無困難；且審酌被上訴人自107年3月起，即以每月3萬元之低價租予上訴人經營洗車場，長達5年之久，相衡上訴人所受損害及被上訴人可得利益，自難認被上訴人終止租約係以損害上訴人為目的。是被上訴人基於土地完整利用考量而終止租約，進而請求上訴人拆除地上物並返還土地，核屬權利正當行使，縱因此影響上訴人現實使用之利益，亦難謂係權利濫用，上訴人執前詞置辯，自無可取。⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又上訴人陳述若被上訴人終止租約為有理由，其同意將系爭土地騰空返還予被上訴人（原審訴字卷第247頁）。是以，系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人依上開規定及上訴人陳述，請求上訴人拆除系爭地上物並返還土地，自屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人拆除地上物，並騰空返還土地，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另按關於財產權之訴訟，第二審法院之判決維持第一審判決者，法院應於其範圍內依聲請宣告假執行，民事訴訟法第457條第1項定有明文；又同法第392條第2項免為假執行，依同法第463條規定於第二審程序準用之。被上訴人請求上訴人拆除地上物並返還土地，為財產權之訴訟，本院維持原判決，業如前論，則兩造於本院各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法有據，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之（如主文第3項所示）。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　115 　年　　8　　月　　21　　日民事第三庭　　審判長法　官 張維君法　官 秦慧君法　官 蔣志宗以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　115 　年　　8 　　月　　21　　日書記官　林家煜附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。